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OPA SOBRE REALIA, PRINCIPAL POSICIÓN EN CARTERA


Escrito 28 Jan

Inmobiliaria Carso anunciaba ayer una OPA voluntaria sobre el 100% de las acciones de Realia a 0.80 euros por acción, que supone una prima del 17.6% respecto al cierre de ayer (0.68). El valor está cotizando por encima del precio ofertado desde la apertura, siendo necesario preguntarse: ¿Qué hacer ante esta situación?  

Realia es nuestra principal posición en cartera, siendo nuestra intención no vender al menos hasta que la CNMV se pronuncie sobre este asunto. La situación patrimonial de la compañía ha mejorado de forma espectacular desde que a principios de 2015 comenzáramos a construir nuestra posición a niveles de 0.54 euros. En aquel momento, la compañía era propietaria de una de las mejores carteras patrimoniales de España, pero un endeudamiento excesivo obligaba a una reestructuración de su balance. En octubre se anunciaba una modificación del criterio de valoración de los activos inmobiliarios (de coste de adquisición a su valor razonable) que incrementaba los fondos propios en 367 millones. En diciembre se refinanciaba la deuda sindicada de promoción con una quita de 72.4 millones de euros, que evidentemente implicaba un mayor valor de la compañía. En el mismo mes, se producía la necesaria ampliación de capital para reducir el ratio de endeudamiento hasta un 55%, nivel muy razonable para el sector y en línea con sus comparables. En definitiva, el valor contable por acción a cierre de 2015 estará en torno a 1.50 euros. Es previsible que el NAV oficial a 31 de diciembre de 2015 también esté en 1.40-1.50 por acción. Por ello, la OPA anunciada supone un descuento de casi el 50% frente al valor real de la compañía. En definitiva, pensamos que la CNMV esperará a conocer ambas variables antes de decidir si la OPA debe ser obligatoria y, en ese caso, fijar un precio realmente equitativo.

En nuestra modesta opinión, el sector inmobiliario español sigue siendo una de las alternativas de inversión más interesantes a medio plazo, con retornos para los próximos 3 años muy superiores a la renta variable tradicional, con un nivel de riesgo inferior. Lar España, Merlin Properties y Renta Corporación son junto a Realia nuestras posiciones en el sector. A principios de año, Ismael Clemente, CEO de Merlin, pronosticaba que 2016 sería un año de consolidación en el sector. La OPA sobre Realia es un primer paso que seguramente despertará interés inversor por otras compañías como Lar España, que cotizan por debajo de NAV. Lar España a cierre de ayer cotizaba con un 18% de descuento.


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