JAM pregunta:

Segunda propiedad ¿Vender o alquilar?

Voy a comprar una casa nueva, para la que pediré una hipoteca por el 80% (180.000). A su vez tengo una piso totalmente pagado, cuyo valor de mercado rondará entre 160.000-180.000, y que, por la zona dónde está, se puede alquilar muy facilmente por 650€, pudiendo llegar a los 750-800. Gastos de comunidad: 67€, IBI: 350€. Consulta: ¿qué hago con la casa que ya tengo pagada, venderla para no tener que pedir hipoteca de la casa nueva (y evitar intereses y de más gastos), no tener que pagar la plusvalia de la primera casa, etc; o la alquilo pensando en la rentabilidad a largo plazo, asumiendo los problemas y comeduras de cabeza del alquiler? ¿Que tener en cuenta y que cálculos hacer?
Muchas gracias
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jagb2018 resuelve la pregunta:
Mejor respuesta
Hola:

Llevo gestionando Patrimonios Inmobiliarios desde hace más de 25 años.

Aunque pueda parecer sencillo, gestionar una propiedad en arrendamiento no es nada fácil y elegir el inquilino perfecto tampoco. Aunque todo fuera bien. Debes considerar que vas a tener que realizar reparaciones por desperfectos, arreglos por cambio de inquilino. Vas a tener largos periodos de desocupación. etc.

La rentabilidad del alquiler de vivienda en España está entre el 4% y 5% bruto. Lo que tienes que entender es que si vás a cobrar en el mejor de los casos 800 €, estarías rondando el 5% bruta de rentabilidad anual. Claro habrá gente que te diga: tendrás beneficio cuando la vendas ¿Seguro? Mirá la vivienda ha caido de precio más del 50%. Tendría que subir un 100% para recuperar su valor. Y te aseguro habrá más crisis inmobiliarias.

Además los tipos de interés subiran en los próximos años, con lo que tu crédito hipotecario y lo que es más importante subirá. Debes estudiar si el incremento de cuota de la hipoteca compensa tus ingresos por el alquiler del otro piso. Y calcular el riesgo de tener el piso vacio y tener que pagar la hipoteca, o vender el piso y liquidar parte de la hipoteca y vivir más tranquilo. Eso depende de tus circunstancias personales, laborales, de la ciudad donde este ubicado el piso, zona, caracteristicas, etc. Son muchas variables que tendrás que analizar.

ESPERO HABERTE AYUDADO UN POQUITO


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Pepe Cuesta
Pepe Cuesta responde:
Hola Jam, como profesional y según mi experiencia suelo ser partidario de alquilar antes que vender (y eso que lo más beneficioso para mi siempre es participar en operaciones de venta, casi no trabajo alquileres para que te hagas una idea). Eso si, depende de muchos factores y sobre todo del perfil del propietario. Respecto a los factores, además de la rentabilidad pura y dura me fijo en el estado del piso y del edificio, la situación, con su correspondiente exposición a cambios del mercado a largo plazo y la cantidad de demanda futura y calidad de los posibles inquilinos, etc.
Desgraciadamente no se puede generalizar, pero lo primero, que te apetezca tenerlo alquilado, eso es fundamental.
Si quieres darme por privado, sin ningún compromiso por supuesto, datos más concretos, a tu disposición.
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Gracias por tu respuesta. No lo alquilaré hasta finales del año que vienes, cuando me entreguen la nueva vivienda. Esperaré entonces a contactar contigo. – hace 11 meses
Claro, cuando quieras, un placer. – hace 11 meses

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Serio responde:
Vende o te la quedas,pero alquilar ni se te ocurra, todo son problemas,y Hacienda no te quitará el ojo de encima
Saludos
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tengo 2 pisos alquilados y JAMAS he tenido problemas en 7 años!! – hace 11 meses

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FMV1 responde:
Si no tienes más patrimonio, alquilar es muy arriesgado. Debes proteger tus ingresos (rentas), pidiendo, además de la fianza LAU obligatoria, un aval bancario por impago de rentas (que te cubra mínimo 1 año); o bien, contratar una póliza que te cubra el impago de la renta durante 1 año (prima que tienes que repercutir al arrendatario). Si no te proteges, puedes llevarte un susto de cuidado (por experiencia familiar en el sector de arrendamientos desde hace 50 años).
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abayona responde:
Sólo vas a tener UNA oportunidad de compensar la ganancia patrimonial. O sea, si vendes y compras tu nueva vivienda, la ganancia de precio de la anterior no paga nada si es para comprar la 2ª (siempre que sea la vivienda familiar, o sea 1ª vivienda). Si te arrepientes después, ya habrás perdido la oportunidad, y si la vendes tendrás que pagar el correspondiente aumento patrimonial.

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