Clemens

Madrid. Madrid. ESPAÑA.

¿Alquilar y esperar para comprar un piso?


Escrito 17 Apr 10
Atendiendo a Aoshi, nos hacemos esta pregunta, y si ahora es un buen momento para tomar la decisión de compra de un piso ó bien esperar.
Siguiendo los criterios de análisis fundamental de bolsa, podríamos aplicar el ratio PER, a este caso en concreto: ver la relación entre el precio de alquiler y el valor de mercado de ese piso.
Si para las acciones, un PER de 15-20 veces es un valor aceptable, aplicaremos lo mismo para el valor del piso
Si el arrendamiento de un determinado piso es de 1.000 eur/mes, en 12 meses sería 12.000. Un PER con valor de 15, implicaría que el valor del piso no fuera superior a  180.000 eur. (15*12.000)
¿pensáis que este razonamiento es correcto?.

Comentarios (3)

17 Apr 10
Hola Clemens.

Como "media" de importes y precios, los cálculos que comentas
pueden valer para tener una aproximación, con la que "juzgar"
al mercado.

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Lo cierto es que el mercado inmobiliario es muy complicado, cada
inmueble en su circunstancia y situación es un mundo en si mismo.

-

Algo está claro, la medias, como sabemos no son reales, pero hacia ellas
nos dirigimos, y si en todos los países del mundo, el mercado
inmobiliario ha girado a una rentabilidad que se inflaciona en torno a
la renta disponible de las familias, tarde o temprano "para allá
iremos".

-

No es un secerto el hecho de que los salarios han subido mucho menos que
el precio de la vivienda, y aún así nuestro país sufre de un problema de
competitividad por haber anclado, los salarios a la inflación
estadística. La situación está clara, los salarios irán a la baja para
ganar la competitividad perdida, y el mercado inmobiliario girará más a
la baja hasta que su precio, alcance el nivel de equilibrio, por lo
tanto podremos esperar para comprar tranquilamente, la inflación de
precios inmobiliarios, ni está ni se la espera.

-

Ahora bien, si la pregunta va por el qué es mejor, comprar o alquilar...
(todo depende).

Pero por lo general, ( y estos últimos 10 años no son generales, han
sido una excepción), si el precio del alquiler está en un porcentaje
menor  al 6%, de la cuota media de pago de la vivienda, y LUEGO
INVERTIMOS EL DIFERENCIAL (cosa importante), financieramente es mejor
alquilar que comprar.

Tengo por ahí algún estudio, a ver si lo encuentro y lo pongo por aquí.
Aitor Zárate en su libro "Cambio de Vida", también apunta a
ello, y hace unos números simples para demostrarlo.

El problema es más de "mentalidad", casi nunca imputamos a los
gastos de nuestra casa, los gastos notariales, AJD, comunidad, IBI,
reformas, derramas extraordinarias, etc etc, es como cuando compramos un
coche.... Esto me recuerda, que quería escribir un hilo, con lo que nos
cuesta, "nuestro puesto de trabajo", y está muy relacionado
con el "coche, casa y ubicación de nuestro lugar de trabajo.

Salu2.
17 Apr 10

En otro post comentaban que... depende.


Quizá esa sea la palabra que mejor lo define todo. Los tipos ahora
mismo estan en el suelo, pero eso no puede mantenerse así. Depende si
hablamos de una urbanización en el culo del mundo o de un piso en una
zona privilegiada de una ciudad en la que no se puede construir más.
Depende si hablamos de trasladarnos a un pueblo destinado a segunda
residencia, en la que los precios han caido (y probablemente caigan
más). Depende si pensamos quedarnos a vivir en ese lugar
(probablemente descartando ofertas laborales que pueden beneficiarnos
mucho)...   creo que cada caso es un mundo


Como comenta Aoshi, opino que los números son una media, y puedo
decir que hay estudios para todos los gustos, eso sí, cada uno con su
polarización particular, dependiendo de lo que se quiera demostrar en
los mismos.



Mi opción: meter números en una hoja de cálculo, un
piso en determinada situación, determinados gastos, determinada
hipoteca, añadir impuestos, comunidad, otros gastos extra... y
comparar con lo que se obtendría invirtiendo la diferencia con un
alquiler. A eso, añadir consideraciones personales (¿podría vender el
piso si me ofrecen puesto mejor? ¿podría ponerlo en alquiler?)  
-en mi caso, el resultado salió rojo: mejor alquilo-


18 Apr 10
Amigo Clemens:

-

Decidir alquilar para despues -cuando la tormenta escampe y porque
"el cuerpo así nos lo pida"-, comprar pudiera ser la opción
más correcta. Aunque esto obviamente, ya esta en el orden de prioridades
que cada un@ quiera darle al tema y poner en su vida personal.

Por otro lado Clemens, mucho me temo que esa forma de calcular el PER
para "medirle la temperatura" al mercado inmo. no es muy
correcta y ni mucho menos cientifica.

-

Que al mercado le espera un ajuste de "aupa" eso lo sabemos
muchos, pero por muchos que seamos, no llegamos a ser ni el 95% del
total de la población del pais los que tenemos dicha info.... tampoco
interesa, claro. Y es que este complicado mercado de valorar como dice
Aoshi, lo esta sostiendo en estos momentos la banca/cajas (y esto es
literal), las economias personales de miles y miles de
"valientes" españolitos que durante los ultimos años no
quisieron quedarse atras ante el progreso ó milagro epañó, precisamente
motivado este por el crecimiento alocado del tocho, etc.

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La reflexión que realiza Aoshi sobre la evolución futura que pueden
llevar los sueldos de este pais para "ganar competitividad",
creo que ya se le he leido contarla en alguna ocasión, y creo que dicha
disminución se pudiera dar vía descensos cualitativos contra la
inflación y el IPB total. Con relación con esto, creo que otro buen dato
para evaluar como de hinchado esta el mercado del tocho seria, esperar a
encontrar la paridad optima de hace 10 años y que este indice retorne en
los proximos, 5, 8 años.... ¿10 tal vez?

-

Como podras observar Clemens, si los pronosticos que realizamos muchos
terminan haciendose realidad (no antes de una decada la estabilización
de los precios inmos.), creo que no merece la pena seguir esperando en
casa de los papis a que el momento optimo llegue para comprar tú
vivienda. Creo que todo lo que dejas de vivir por no iniciar
una vida independiente merece mucho más que la cuota mensual

del alquiler que le abones al arrendador (sin pasarse, claro) ;-)

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-

Por otro lado y en lo personal os contaré, que desde hace ahora unos 8
años aprox. vivo en alquiler con mi pareja en el populoso barrio de
Santutxu, en Bilbao; y desde hace casí 2 años con mi hijo bajo el mismo
techo en el mismo regimén.

Eleguí esta opción para vivir independientemente, más que ná porque
no me creia
entonces (en el 2003) que lo que tan solo 2 años antes tuviera
un precio de 16-17mill., 2 años depues este precio ascendiese a 23 y
con clara tendencia alcista...

y todo lo que le quedaba por subir, por cierto. Me aplique a raja-tabla
esa máxima tan sabida de que "tan solo los necios comfunde valor
con precio...."

 El haber optado en su día por vivir en alquiler, tan solo 8 años
despues (en la actualidad), me ha permitido poder vivir perfectamente
con menos dinero
(en terminos reales) a los que necesitaba en el 2003 é incluso poder
ahorrar, muy importante: poder mantener mis ahorros de muchos
años de trabajo

y utilizarlos para seguir invirtiendo y aprendiendo
; poder eleguir trabajar menos horas
en la empresa (media jornada por el cuidado del peke) y desde luego,
vivir cuatro veces mejor
que muchos de mis compañeros que, cuasí triplicando mi sueldo
(mileurista) y me reconocen llevar "una vida de perros" y que
no llegan... curioso.

.

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Suerte y animo con la decisión.

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Luis.