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¿El precio de la vivienda en España ha tocado fondo?


Escrito 16 Dec 13

Según la estadística proporcionada por el INE para el tercer trimestre de 2013, los precios de la vivienda crecieron un 0.7% trimestral, esto sucede por primera vez desde la crisis, sin tener en cuenta el segundo trimestre de 2010, que crecieron aproximadamente un 1.6% trimestral debido al “efecto adelanto” en la compra de viviendas derivado de la subida del IVA.

Como se observa en el gráfico 1, y sin tener en cuenta el año 2010, este aumento es muy significativo, ya que puede corroborar que el precio de las viviendas ya está llegando a su máximo ajuste, y por otro lado que lo s inmuebles vendidos en estos últimos meses son de mayor calidad, esto lo vemos en que el volumen de transacciones está siendo algo más grande que en trimestres anteriores.

Gráfico 1:

Por otro lado, como podemos ver en el cuadro 1, el ajuste acumulado para el precio de la vivienda desde el inicio de la crisis ha sido: (el rango varía entre el 29%-37%), según el organismo que elabore la estadística...

Cuadro 1:

 

El riesgo reside en que una vez liquidado el stock de viviendas de mayor calidad, que son muy demandadas por inversión extranjera sobre todo en zonas costeras , sean necesarios mayores ajustes en precios para vender el resto de viviendas, ya que según el análisis realizado por AFI (Analistas Financieros Internacionales), para volver a los niveles de 2001, es necesario todavía un ajuste vía precios de entre el 3% y el 11%, (hablamos de 2001, porque a partir de ahí los precios iniciaron una senda sin precedentes), esto podría tener un efecto muy negativo en hogares, empresas del mundo inmobiliario, bancos e incluso a la SAREB.

 

  1. Hogares: Una nueva reducción en su riqueza inmobiliaria generaría disminuciones en el consumo privado, sobre todo en aquellos hogares que la deuda hipotecaria está muy por encima del valor de la vivienda (underwater),  que se estima que son el 10% del total de hogares hipotecados.
  2. Empresas Inmobiliarias : Disoluciones o concursos, con el impago de deudas pendientes…
  3. Bancos : Es evidente que ya sea por los hogares o por las empresas, se verán afectados por nuevos dudosos y adjudicados.
  4. SAREB : Alteración patrimonial y desajuste en su plan de negocio.

 

 

A modo de resumen os dejo este gráfico,  donde se representan el ratio “Price t o income” y el ratio “Price to rent”, que muestran la relación entre los precios de la vivienda y el alquiler, y entre el precio de la vivienda y la renta respectivamente:

 

 

Fco Javier Cholbi Doblado

(European Financial Advisor)


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