Son muchos los artículos publicados al respecto. Es lógico, puesto que la adquisición de una vivienda suele ser la inversión más importante en la vida de una persona. Además, la incertidumbre sobre el precio de la vivienda genera muchas dudas ante esa disyuntiva. Hoy en día existen muchos recursos en la red para valorar las dos opciones. No obstante se debe ser selectivos con la información que se nos presenta. Quienes bendecían en su momento la compra son ahora integristas defensores del alquiler. Posiblemente el problema es la generalización de dichos artículos. Ni todo el mercado inmobiliario es homogéneo, ni las circunstancias de cada individuo presentan las mismas características.

 

¿Existe algun cálculo, alguna fórmula, aplicable de forma generalizada para valorar la compra de una vivienda vs el alquiler?

 

Básicamente se pueden encontrar dos planteamientos guiadores: el esfuerzo en numero de años de sueldo y el % que representa el alquiler con respecto al precio de dicha vivienda (analizándose como el retorno de cualquier otra inversión).

 

Como promedio se acepta para un precio razonable de la vivienda, destinar el salario bruto de 4 años. Si en nuestro país el salario bruto medio es de aproximadamente 22.000€, la vivienda debería costar no más de 90.000€. Hemos pasado de un ratio correcto de 4 en 1995 a cerca de 6 en la actualidad, todavía por encima de lo aconsejable, aunque inferior a 8 que se llegó a ver en la cresta de la ola.

 

 

 

 

Pero, como he indicado, cada persona tiene circunstancias diferentes. Algunos tienen un sueldo bruto de 15.000€ y otros de 30.000€, con lo que los precios de la vivienda serían significativamente diferentes aplicando la regla de las 4 anualidades. Siendo sinceros, todavía estamos lejos de estos precios, salvo en algunas poblaciones y promociones concretas. De la misma manera se debe tener en cuenta el proceso de ajuste salarial que se está produciendo de forma masiva en prácticamente todas las empresas y sectores. Estos argumentos son esgrimidos por algunos para pronosticar que los precios de la vivienda continuarán cayendo.

 

El otro cálculo que mencionábamos como medida para valorar la compra o el alquiler tiene que ver con el % sobre el precio de venta que representa el alquiler.

 

Con un ejemplo se entiende mucho mejor:

 

Imaginate una vivienda por la que piden un precio de 180.000€ (201.000€ con gastos aprox) y en caso de alquiler 600€ (7.200€/año).

 

7.200 / 201.000€ = 0,035 (3,5%)

 

Se suele aceptar como correcta una rentabilidad mínima del 5% en primera vivienda y del 7-8% en segunda residencia. Con lo que un precio ajustado y realista de venta de dicho inmueble sería 130.000€ (145.000€ con gastos) en lugar de 180.000€.

 

7.200€ / 145.000€ = 0,05 (5%)

 

Estos son unos cálculos muy sencillos que se deberían perfilar mucho más, teniendo en cuenta el coste de financiación en caso de compra con financiación, impuestos, etc. Pero son suficientes para hacer una valoración bastante aproximada.

 

Algunos de estos elementos aparecen en la siguiente infografía que hoy publica CincoDias:

 

 

 

En paralelo a estos argumentos económicos existen todo un conjunto de factores que también inciden en la decisión de comprar o alquilar, pero eso es motivo de otro post.