GODSUS

Barcelona. Barcelona. ESPAÑA.

Alquilar vs Comprar


Escrito 13 Jan 14

Son muchos los artículos publicados al respecto. Es lógico, puesto que la adquisición de una vivienda suele ser la inversión más importante en la vida de una persona. Además, la incertidumbre sobre el precio de la vivienda genera muchas dudas ante esa disyuntiva. Hoy en día existen muchos recursos en la red para valorar las dos opciones. No obstante se debe ser selectivos con la información que se nos presenta. Quienes bendecían en su momento la compra son ahora integristas defensores del alquiler. Posiblemente el problema es la generalización de dichos artículos. Ni todo el mercado inmobiliario es homogéneo, ni las circunstancias de cada individuo presentan las mismas características.

 

¿Existe algun cálculo, alguna fórmula, aplicable de forma generalizada para valorar la compra de una vivienda vs el alquiler?

 

Básicamente se pueden encontrar dos planteamientos guiadores: el esfuerzo en numero de años de sueldo y el % que representa el alquiler con respecto al precio de dicha vivienda (analizándose como el retorno de cualquier otra inversión).

 

Como promedio se acepta para un precio razonable de la vivienda, destinar el salario bruto de 4 años. Si en nuestro país el salario bruto medio es de aproximadamente 22.000€, la vivienda debería costar no más de 90.000€. Hemos pasado de un ratio correcto de 4 en 1995 a cerca de 6 en la actualidad, todavía por encima de lo aconsejable, aunque inferior a 8 que se llegó a ver en la cresta de la ola.

 

 

 

 

Pero, como he indicado, cada persona tiene circunstancias diferentes. Algunos tienen un sueldo bruto de 15.000€ y otros de 30.000€, con lo que los precios de la vivienda serían significativamente diferentes aplicando la regla de las 4 anualidades. Siendo sinceros, todavía estamos lejos de estos precios, salvo en algunas poblaciones y promociones concretas. De la misma manera se debe tener en cuenta el proceso de ajuste salarial que se está produciendo de forma masiva en prácticamente todas las empresas y sectores. Estos argumentos son esgrimidos por algunos para pronosticar que los precios de la vivienda continuarán cayendo.

 

El otro cálculo que mencionábamos como medida para valorar la compra o el alquiler tiene que ver con el % sobre el precio de venta que representa el alquiler.

 

Con un ejemplo se entiende mucho mejor:

 

Imaginate una vivienda por la que piden un precio de 180.000€ (201.000€ con gastos aprox) y en caso de alquiler 600€ (7.200€/año).

 

7.200 / 201.000€ = 0,035 (3,5%)

 

Se suele aceptar como correcta una rentabilidad mínima del 5% en primera vivienda y del 7-8% en segunda residencia. Con lo que un precio ajustado y realista de venta de dicho inmueble sería 130.000€ (145.000€ con gastos) en lugar de 180.000€.

 

7.200€ / 145.000€ = 0,05 (5%)

 

Estos son unos cálculos muy sencillos que se deberían perfilar mucho más, teniendo en cuenta el coste de financiación en caso de compra con financiación, impuestos, etc. Pero son suficientes para hacer una valoración bastante aproximada.

 

Algunos de estos elementos aparecen en la siguiente infografía que hoy publica CincoDias:

 

 

 

En paralelo a estos argumentos económicos existen todo un conjunto de factores que también inciden en la decisión de comprar o alquilar, pero eso es motivo de otro post.

 

 

 

Comentarios (17)

mistol Jubilado nacido el 4/2/45 y colaboro con el circuloeconomia.com y la Escola Europea de Humanitats de Barcelona, sobre ciencias humanas.

13 Jan 14

@GODSUS: El precio me parece muy bueno , pero todo depende a cuantos
kms esté tu trabajo y el de la persona que conviva contigo, si se suma
horas de transporte y gastos, estamos en la misma situación.


13 Jan 14

Correcto @mistol, por eso insisto en que se debe analizar cada
situación sin caer en prejuicios ni a favor ni en contra. Sin generalizar.


13 Jan 14

@GODSUS estoy completamente de acuerdo. Existen oportunidades, y muy
buenas. La pregunta es cuanto pagarías por una vivienda de alquiler de
65.000€, entiendo que no lo mismo que por una de 300.000€. Si mañana
tienes necesidad de movilidad, ¿se podría vender?, ¿existirían
compradores?. Si el precio del alquiler está acorde con su precio de
compra, que es lo que no ha pasado durante muchos años y posiblemente
sigue pasando, (sea más barato comprar que alquilar), yo alquilaría.
Sólo compraría en el caso que estuviera completamente seguro que esa
vivienda va a tener demandantes de compra por un precio superior desde
el dia siguiente a la compra.


13 Jan 14

Te aseguro que realmente era un precio excepcional. He utilizado un
ejemplo extremo, pero real, para avivar el debate.


En este caso tendrías comprador con plusvalía, seguro. El alquiler
sería, mínimo, 400-500€ (casas con plaza de parking y trastero) por lo
que el % en este caso señala compra casi en cualquier caso.


Debo reconocer que no es la norma. Yo en este momento casi seguro
alquilaba salvo precio excepcional.


13 Jan 14

aunque es muy evidente lo que voy a decir, yo diría que el precio de
compra es el factor más determinante para saber si conviene comprar o alquilar.


En general cuando los pisos estaban bajos (antes de 1996 aprox)
convenía comprar, y cuando los pisos estaban altos (2007) convenía más
alquilar, y entre medias ... depende. Ahora probablemente siga
teniendo sentido alquilar, pero esto es normal que cambie o que esté
cambiando. Vamos, que depende del precio de compra, principalmente.


 


13 Jan 14

A colación de esto, interesante artículo de Cinco Dias. En Madrid y
Barcelona, en que barrio es más rentable alquiler que comprar. 


 



http://cincodias.com/cincodias/2014/01/13/economia/1389599429_650522.html


14 Jan 14

El ratio price to income recomendable habia sido estado toda la vida
entre 2,5-3 veces. A mi me parece que un valor de 4 esta muy sesgado
al alza debido a la burbuja de los ultimos 30 años, con lo que todavia
estamos muy lejos de un suelo racional del mercado.


Y muy importante tambien, hipotecas a mas de 15 años ya son una mala
opcion como regla general...


 


SAludos


14 Jan 14

@grillo35, soy incapaz de discernir cual es el ratio correcto. Me he
basado en información de expertos como Borja Mateo o el profesor
Montalvo. Seguramente un ratio de 4 permite un margen de seguridad
para posibles caidas posteriores e incluye un criterio de prudencia
necesario en este tipo de inversones. Gracias por tu comentario.


17 Jan 14

Quizás haya leído demasiado en diagonal pero me da la sensación de
que no se ha tenido en cuenta, además de otras muchas cosas que ya se
han dicho:


(i) el descuento o capitalización de los flujos; que en una
'operación' a 30 años puede ser muy relevante.


(ii) el alquiler no va a ser siempre el mismo; mientras que el precio
de la compra de la casa si que está ya fijado (que es la parte más sustancial)


(iii) al cabo de 30 años tienes una casa en propiedad si la compras
mientras que en el alquiler no tienes nada.


Creo que en conjunto son demasiadas variables ignoradas para poder
una conclusión; además de todas aquellas variables de situación
personal o subjetivas que no pueden se pueden cuantificar para tomar
la decisión.


PD. Alquilo.


Chema56 Me gusta el mundo de las inversiones y en particular el de fondos de inversión.

17 Jan 14
Por los ejemplos puestos anteriormente y con la situación laboral
actual, estoy de acuerdo en que lo más aconsejable es el alquiler. 

 

No obstante, como ha indicado con acierto antes algún
interviniente, no se han tenido en cuenta dos factores importantes: el
valor residual final de la vivienda en compra, ni tampoco que la renta
mensual subirá de año en año.

 

¿Cómo actuaríamos si nos encontramos con una cuota hipotecaria
similar al alquiler mensual? Hay muchos pisos de bancos que en estos
momentos te los venden con la hipoteca concedida y a buen precio.

 

En fin, cada caso hay que analizarlo y la situación laboral creo
que es la más determinante.

 

Saludos.