Hedge Trader
(HedgeFundTrader)

ESPAÑA.

¿Algún experto en temas hipotecarios?


Escrito 20 Oct 10

Quería hacer una pregunta a la comunidad. Lo siento... no tiene que ver estrictamente con temas de inversiones sino más bien de hipotecas. Ando liado buscando una vivienda para comprar y me ha surgido la duda siguiente. Me interesa una vivienda que el promotor estaría dispuesto a vendermela por (me invento las cifras) 250.000 euros. Pero en la nota simple aparece una hipoteca a favor de una entidad financiera por valor de 300.000 euros. Además hay unos intereses ordinarios de 10.000 euros, unos intereses de demora de 50.000 euros y unos gastos de 15.000 euros. Si compro la vivienda ¿tengo que hacerme cargo de esos intereses y gastos? ¿Qué pasa si me subrogo a la hipoteca del promotor?

Gracias de antemano por la ayuda

Comentarios (6)

Mister Aprendiz

21 Oct 10
Bueno, aquí te puedo dejar un poco de mi escaso conocimiento sobre
suelo...

Vamos a ver, según lo que me estás contando, la casa tiene cargas.
Cuando tienes una casa con cargas, lo mejor es indagar hasta el último
paso qué ha ocurrido.

 

Si es sólo la hipoteca, podrías subrogarla e irte a correr.

 

El problema está si tiene otras cargas asociadas (juicios, impuestos
pendientes de cobro...) En este caso todo puede ser una caja de
sorpresas, puesto que no sabes exactamente a qué te estás exponiendo.

 

Asi que lo poco que te puedo decir es que tengas mucho cuidado, porque
puede tener sustos ocultos.

mistol Jubilado nacido el 4/2/45 y colaboro con el circuloeconomia.com y la Escola Europea de Humanitats de Barcelona, sobre ciencias humanas.

21 Oct 10
Lo veo todo muy complicado, una vivienda con cargas yo nunca la
compraría y teniendo en cuenta que los pisos deben seguir bajando en los
próximos años hasta que se ajuste la oferta con la demanda, mi opción
sería alquilar el piso. En Barcelona están los pisos de alquiler ahora
más baratos que hace cinco años.
21 Oct 10

Gracias Mister.


Gracias Mistol.


El hecho es que a mi se sorprendió ver una cantidad bastante alta de
intereses de demora tratándose de una obra nueva (la vivienda se
construyó hace dos años y no la han vendido hasta ahora)... pero tiene
su explicación...que encontré en este link:



href="http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/260680-intereses-ordinarios?page=2" title="http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/260680-intereses-ordinarios?page=2">http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/260680-intereses-ordinarios?page=2

 

Se aprende todos los días...

21 Oct 10

Hedge fund, es un prestamo promotor seguramente, que funcionaba antes
(ahora ya no hay en el mercado prestamos promotor como es lógico por
el hundimiento del mercado inmobiliario), es decir, un prestamo
promotor es el prestamo que le da el banco para construir, y el saldo
vivo se reparte entre las casas de la promoción y se anota en el
registro. Te puedes subrogar, sale mas barato en cuanto a impuestos
(no hay IAjuridicos documentados, aproximadamente un 1.25%) y los
gastos de notario y registro son mas baratos, pero yo no lo suelo
aconsejar ya que suelen tener un tipo mas alto de lo que te da en el
mercado (aunque ultimamente los tipos son mas altos, debido a la
guerra de los depositos por la falta de liquidez) y lo estas pagando
todos los meses esa diferencia.


Bueno ya sabes donde estamos, el agente bankinter de confianza :) Un abrazo


21 Oct 10
Muchas gracias Benito por tus sabios consejos.
23 Oct 10

Buenos días, Hedge Fund.


Que no cunda el pánico.


Ante todo creo que debes solicitar un certificado de deuda pendiente
emitido por el banco.  Cabe la posibilidad de que la deuda pendiente
sea inferior al importe de hipoteca.  Los promotores, a pesar de la
crisis y de ir con el agua al cuello, suelen amortizar algún ptmo.
(aunque tengan que malvender alguno de los Ferraris que tienen).


El tema de la responsabilidad hipotecaria lo explican bien en el
enlace de Rankia. Los notarios suman esos importes que la ley les
indica, y lo hacen muy eficazmente porque aplican sus honorarios sobre
el importe de responsabilidad hipotecaria.  Ninguno pondrá un importe
más bajo de lo que marca la ley, es más, en algún caso incluso lo
elevan sin darse cuenta (??), y son cosas que no se suelen revisar....
yo he visto casos.


Me imagino que si el promotor te pide 250.000€ será porque la deuda
pendiente es igual o inferior, porque de lo contrario no tiene
sentido... tendría que pagarte a ti la diferencia para que le
compraras el piso.  Si el importe de la deuda es el mismo, simplemente
te quedas con la hipoteca y él se libera de la deuda ante el banco.
 Si es inferior, por ejemplo 225.000€, tú te quedas con esa deuda y él
percibe la diferencia = ganancia (25.000€).


He notado cierto alarmismo en los mensajes anteriores.  No debes
preocuparte por nada si tienes estos conceptos claros.  Los notarios
tienen la obligación de advertir de todas las cargas vigentes, para
eso sacan una nota simple continuada con 2 días de antelación a la
firma, para confirmar que no existen cargas desconocidas.


Respecto a los tipos de interés, puedes encontrarte con la sorpresa
de que el banco quiera modificar las condiciones para aceptar la
subrogación..... porque el banco ha de aceptar la subrogación, y como
los tipos contratados con el promotor para sus subrogados suele ser
bastante bajo, pues se está aplicando política de mano dura para
elevar condiciones por parte de los bancos.  Y te lo digo como
profesional "culopelado" de hacer hipotecas, aunque en honor
a la verdad, últimamente estoy recuperando la piel, porque se hacen
muy muy pocas.  


Si tienes cualquier otra duda y puedo ayudarte. Ya sabes.