Josep Prats Orriols

(JPrats)

Gestor de Abante European Quality

Madrid. Madrid. ESPAÑA.

La burbuja inmobiliaria


Escrito 19 Feb 14

19 de febrero de 2014

 

Esta mañana tendremos una jornada muy interesante en Abante sobre el sector inmobiliario, con la participación de dos grandes expertos del sector, Fernando Encinar, cofundador y director de estudios del portal Idealista.com y Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

La burbuja inmobiliaria es la principal causa de la profunda crisis económica española. Y hasta que los precios de los inmuebles no toquen fondo y empiece a recuperarse, aunque sea tímidamente, la actividad, no podremos decir que la crisis empieza a superarse.

Repasando mis archivos he encontrado un documento, publicado el 14 de agosto de 2003 , hace más de diez años, que fue distribuido ampliamente, convenientemente impreso a todo color y encuadernado, a centenares de inversores, entre ellos, muchos directivos del sector financiero. En mi modesta opinión, es uno de los primeros en el tiempo que expresó con claridad lo que estaba sucediendo en el sector inmobiliario. Se lo adjunto.

La burbuja del mercado de vivienda

En los tres últimos años hemos asistido a una serie de fenómenos (caída bursátil, afloración masiva de dinero opaco con la entrada en el euro, caída de tipos de interés, entrada masiva de inmigrantes...) que han contribuido a la elevación súbita y pronunciada de los precios de venta de la vivienda.

El encarecimiento del precio de la vivienda poco tiene que ver con la evolución de los costes de edificación. Desde 1993, el coste de materiales y mano de obra para la edificación de viviendas ha aumentado en un 35%, en línea (incluso ligeramente por debajo) del aumento experimentado por los salarios medios (44%) o el IPC (42%). El precio de venta de la vivienda se ha incrementado en el conjunto de España en un 113% en el mismo período. Había discurrido de forma paralela al incremento de costes de edificación o IPC hasta el año 1999 y se ha disparado desde entonces.

El encarecimiento del precio del suelo (y, secundariamente del margen del promotor) ha sido mucho más marcado (211%). En los últimos cuatro años, los salarios, los costes de construcción y el IPC han crecido apenas un 20%. Y el precio del suelo (más margen promotor) se ha multiplicado por 3

¿Estamos ante una burbuja en el mercado de la vivienda?

En nuestra opinión, claramente sí. La afloración de dinero opaco, el traspaso de inversión proveniente desde la bolsa tras su caída o la contribución desde el exterior en el mercado de segunda residencia, o el incremento superior a lo previsto de la inmigración, son factores que han contribuido a un aumento acelerado de la demanda al que la oferta no ha podido responder con suficiente celeridad. El período que transcurre entre la compra desuelo y el final de la edificación es lo bastante prolongado, a falta de existencias pendientes de venta, para que las disrupciones temporales entre oferta y demanda provoquen coyunturalmente subidas de precios.

La venta de suelo como principal fuente de financiación de las corporaciones locales contribuye a complicar dicho proceso de adecuación entre oferta y demanda. Pero hay un factor que, en nuestra opinión, ha tenido una contribución determinante: el espejismo de una financiación barata. Y hablamos de espejismo porque lo que se ha producido en los últimos años, en el mercado de particulares compradores de vivienda (ya sea para su uso, ya sea para su reventa) es la generalización de la toma de financiación con tipos a corto de inversiones a largo plazo. Ninguna compañía o inversor profesional plantearía la financiación de la compra de un inmueble o de otro bien de capital tomando como referencia los tipos a corto plazo. Pero así lo hacen los particulares, porque así se lo ofrecen.

El tomador de un préstamo hipotecario que le obliga a pagar una cuota de 1.000 mensuales a un plazo de 30 años, sobre la base de un tipo del 3% (Euribor a 1 año + prima), debería saber que con el tipo fijo cotizado para dicho plazo de inversión, por la misma entidad que le concede dicho préstamo, que no es otro que el 6%, la cuota mensual a pagar sería de 1.420 mensuales. Si lo sabe, debe saber que en 2/3 partes es comprador de vivienda y en 1/3 parte especulador financiero a favor de una radical caída de los tipos a largo plazo (que, por cierto, ya están repuntando...)

La compra de un inmueble de 90m2 al precio medio para toda España cuesta 135.000 . El salario medio de un español es de 17.000 . El precio de una vivienda media representa 8 veces el salario medio en España. Entre 1990 y el 2000 vino a representar entre 4 y 5 veces el salario medio. La financiación de la compra de una vivienda media a 30 años a tipo fijo absorbería el 57% del salario medio de un español. Financiándola con los tipos a corto plazo hoy (veremos qué sucede los próximos treinta años) absorbe un 40% del salario medio. El 33% del salario se ha venido considerando como el límite de prudencia en la financiación.

Atendiendo a la discrepancia entre la evolución de los precios de venta y los costes de construcción, los salarios, la relación entre precio de venta y años de salario o el esfuerzo de pago de hipoteca (sin especulación de tipos cortos contra largos) como porcentaje del salario, la vivienda presenta una sobrevaloración muy marcada. Una caída de los precios no inferior al 30% devolvería el mercado a criterios de lógica económica.

En anteriores burbujas inmobiliarias el ajuste, en entornos de inflaciones próximas a dos dígitos anuales, se ha producido con nulas revalorizaciones o leves retrocesos de los precios de venta mantenidas en períodos prolongados para el mercado de primera residencia, con caídas muy destacadas en ciertos activos como residencias secundarias, y con la constitución de importantes patrimonios inmobiliarios provenientes de promociones en curso por parte de las entidades financieras. No tiene por qué ser distinto ahora, aunque el entorno inflacionario estructuralmente más moderado, debería procurar caídas nominales de precio claras incluso en el mercado de primera residencia.

Desaconsejamos, en consecuencia, la inversión en este activo.

 

El autor del artículo era el director de análisis de Ahorro Corporación, Josep Prats.

 

Josep

 

Comentarios (15)

19 Feb 14

Felicidades Josep por el artículo. Pero te querría preguntar, crees
que este 30% de corrección que ya se ha producido en el precio es la
corrección máxima que podemos esperar en un futuro de unos 10 años de
los precios de las viviendas de 1ª y 2ª mano? cuando comentas que esta
corrección es la que usted esperaba en 2003, yo me pregunto, en 2003
la economía en este país estaba creciendo, sin embargo, hoy llevamos
ya 6 años de crisis, de decrecimiento, inicio de deflacción, bajada de
ventas, caidas caidas y caidas, así que debería de seguir cayendo dado
que no va a recuperarse la economía en el medio plazo.  También me
gustaría que me de su opinión sobre la vivienda de VPO en alquiler. El
gobierno subvenciona en mi caso unos 300€ cada mes del alquiler de mi
piso. La verdad es que es un piso muy sencillito, no vea como se cuela
el frio por las paredes. Aislamiento 0. No es un timo que el estado
(todos) pague a las promotoras 300€ al mes por cada piso que se
subvenciona? El precio del alquiler que está marcado (unos 650€/mes)
no es acorde al precio de alquiler de mercado actual. Y cuando visito
VPO en venta en Navarra veo que no han bajado nada con respecto a
2007. Es más, me dicen que se actualizan con el IPC. ¿Porqué es esto?


JPrats Gestor de Abante European Quality

19 Feb 14

Gracias arturop


Los ingleses dicen que hay tres cosas importantes para decidir la
inversión en inmuebles. Y son location, location and location. Cuando
hablamos del precio de los pisos hablamos de algo general, que afecta
a decenas de millones de familias, no de lo que afecta a las decenas
de millares de personas más ricas de cada ciudad, de cada país, o del
mundo, que deciden elegir las mejores localizaciones. Y estas son, o
las primeras líneas de mar de los destinos vacacionales de mayor
glamour, o los centros históricos de las grandes ciudades en los que
hace más de un siglo viven, en edificios de gran calidad
arquitectónica, las familias más ilustres de cada país.


Una vivienda en la Plaza de la Independencia de Madrid, al final de
la calle Serrano y frente al Retiro, o en el Paseo de Gracia de
Barcelona, podrá alcanzar todo tipo de precios imaginables. En Madrid,
o en Barcelona, hay unos cuantos centenares de plurimillonarios, y en
esas localizaciones solo hay algunas unidades o decenas de pisos. Y a
todos les gusta vivir ahí.


En Londres sucede algo parecido, pero los deseosos de vivir, o de
tener un "pied à terre" en las mejores zonas de Londres (y
en menor medida de París), no son solo los ricos locales, sino los
ricos globales (norteamericanos, europeos continentales, rusos,
chinos, árabes, africanos). Aquí, las consideraciones de rentabilidad
no son muy distintas de las que tiene un comprador de una joya
histórica o de un cuadro de un gran pintor.


La inmensa mayoría de los británicos viven en pisos o adosados con un
precio de venta que guarda úna relación con su sueldo parecida a la de
todos los países del mundo.


Location, location, y location. Como en tantas cosas en la vida
(relojes, coches, perfumes, bolsos, ropa, champán), el precio del
lujo, entendido como exclusividad,  es de un cero más.


Josep


arturop https://foro.masdividendos.com/

19 Feb 14

Gracias @JPrats




La inmensa mayoría de los británicos viven en pisos o adosados
con un precio de venta que guarda úna relación con su sueldo
parecida a la de todos los países del mundo.


Esto me hace concluir que indirectamente "en su opinión"
estamos en una burbuja, puesto que los precios están subiendo
salvajemente, no sólo en las "millas de oro" que Vd. merciona. 


El salario mediano en Londres es 31,800 GBP (26,500 UK + estimación
20% Londres). El precio mediano de la vivienda en Londres es de
290,000 GBP. No tengo ni idea de cuál es el sesgo de las zonas
"milla de oro" pero tampoco del sesgo de los salarios.
Estaría bien conocer los valores medianos.


No tengo muy claro si estos datos confirman su explicación, porque
está claro que no estamos hablando de la milla de oro sino de toda la
gran metrópolis. En cualquier caso, lo que Vd. dice tiene todo el
sentido, pero es como la respuesta a una pregunta totalmente distinta,
en mi opinión.


JPrats Gestor de Abante European Quality

19 Feb 14

Gracias arturop


No he hecho un estudio detallado del mercado inmobiliario en Londres.
Según la Office of National Statistics, el salrio medio en Reino Unido
28.941 Libras, mientras el salario medio en londres de de 41.759
libras, y el salario medio en la City of London es de 73.587 Libras.
No sé si el precio medio de la vivienda en Londres que menciona hace
referencia a "London" (el gran Londres, o área metropolitana
de Londres) o a "City of London", estrictamente, la ciudad
de Londres. Si fuera la segunda, estaríamos en un precio equivalente a
4 veces salario, si fuera la primera sería de 6,8 veces. Desde luego,
no los 8 que alcanzamos en media en España (más de 12 en el caso de
Madrid o Barcelona) en el pico de la burbuja. La distorsión de los
precios altos puede ser muy notable (todos los realmente ricos del
mundo quieren tener vivienda allí).. Y en una gran ciudad, sin
necesidad de ser Londres, basta  con ser Madrid o Barcelona, el
múltiplo es mucho más elevado que la media nacional. Cierto es que
estas ciudades se gana más que en el resto del país, pero el precio de
la vivienda en estas zonas, por ser un recurso escaso (no hay terreno
para edificar desde hace décadas) presenta diferencias porcentuales
frente a la media muy superiores a las de los salarios.


Y la inmensa mayoría de los británicos, población sobre la que he
afirmado que pagan por su vivienda algo razonable en relación con su
sueldo,  no viven en Londres, ni en la City ni en el Londres metropolitano.


Y con esto no me atrevo a negar que en ciertas zonas de Londres los
precios no estén demasiado altos.


Gracias


Josep


 


 


 


 


arturop https://foro.masdividendos.com/

19 Feb 14

Gracias por la respuesta. Hablo de Greater London. Yo también he
sacado los datos de la ONS jaja, pero bueno, tanto monta. Tiene
sentido lo de la prima por "capital". En cualquier caso, el
punto interesante que le comentaba también era lo de que los precios
del alquiler no siguieran a los precios de compra. Esto es lo que me
hace sospechar un poco, aunque no tiene por qué haber burbuja sino
simplemente distintos "drivers"


JPrats Gestor de Abante European Quality

19 Feb 14

Gracias arturo


Veo que los datos sobre el total del Reino Unido son bastante
parecidos, aunque es cierto que usted habla de la mediana y yo de la
media. Los de Londres en su caso son una estimación, y en el mío, los
de la media (cierto que no de la mediana) son datos publicados. Pero
vamos, podemos estar bastante de acuerdo. Si una media nacional está
en 4, lo normal es que en las grandes capitales esté en 6 (y en
los pequeños pueblos en 3). Pero Londres es algo más que una gran
capital nacional. Es una de las capitales del mundo.


Gracias 


19 Feb 14

Josep,


Las cosas vistas en perspectiva son las que dan y quitan razon. Yo
reconozco que la crisis inmobiliaria en España era logica. 


Respecto al momento actual, es cierto que veo que el mercado esta
corrigiendo. Pero tengo la duda de si es el momento de comprar dado
que el yield de rentabilidad del alquiler esta por debajo en ciertos
mercados al de compra de un activo sin riesgo. Sigo viendo yields de
3% brutas (descontados gastos de alquiler en torno al 2%), frente a un
bono del españa a 10 años con TIR 3,5%-4%. ¿Esta el mercado en precio?. 


A la espera de tus comentarios


   


smurf Pro videntia

19 Feb 14

En la Costa Blanca ya hace meses que se ha tocado suelo, haiendo
empezado a subir los precios según el tipo de vivienda. La demanda
extranjera es la responsable de este cambio , hay muchísima gente del
norte de Europa que anhela tener una propiedad en nuestro país, y no
solo tenemos el cartel de rebajas sino que además empieza a volver a
estar de moda comprar una vivienda en España.  Los precios de compra
no bajan de 300.000 euros, y los compradores os aseguro que no están
comprando barato, dando la sensación de que empiezan a comprar como si
'tonto el último y si me espero igual viene otro y comoa la casa que
me gusta' lo cual ya le ha pasado a varios clientes míos indecisos.
Por pasar incluso empieza a darse el caso de un comprador que revienta
una compra aumentando el precio de compra para que el vendedor pueda
devolverle el doble de la señal al comprador que había señalizado. 


Son todos extranjeros, pero clientes que rraen sus ahorros, no
financian la compra, reforman la casa mejorando caliades, comrsn un
coche (o dos), contratan jardinero... y consumen.  Lo he visto en
ocasiones anteriores y así es como ha empezdo a recuperarse el mercado.


Hay un tipo de viviendas que no interesan a ese colectivo, pero que
tendrán pronto comprador, a mi parecer personas jovenes con ganas de
independizarse y con posibilidad de comprar una vivienda por 1/3 de lo
que les hubiera costado hace 6 años, por lo que la espera aunque dura
les habrá valido la pena.


Saludos,


NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

25 Feb 14

Lo que pinchó la burbuja en España fue la crisis subprime. ¿Cuánto
más habría tardado en pinchar sin esa crisis made in USA? Los
extranjeros son clave para España. 9.000.000 de Alemanes vienen cada
año a España de visita.


Dos fuerzas se enfrentan ahora:


1- los extranjeros que vuelven a España, pero cambiando el reparto:
muchos más rusos, menos franceses, etc... Si Londres es una ciudad
mundial de referencia, España lo es para turismo, vacaciones y
JUBILACIÓN. El término "location" también se puede aplicar
para España.


2- los salarios a la baja en España. De esto no se ha dicho nada. Ese
30% de caída sobre precios de 2003, ¿tiene en cuenta la deflación salarial?


El problema en economía (y en la vida), es que el equilibrio (ie la
justicia), son una ilusión, un punto que sólo se alcanza de paso. Las
situaciones pueden y permanecen en desequilibrio durante mucho tiempo.
Mientras se mantengan las fuerzas de ese desequilibrio, lo cual puede
durar muchos años, generaciones.


En resumen: atendiendo a sueldo medio en España (por no hablar del
Paro, que también resta demanda), me atrevo a aventurar que la
vivienda NO ESTÁ BARATA. Pero visto cómo vienen rusos, chinos,
alemanes, etc, y mientras no se desmorone el castillo de naipes en sus
países, doy por hecho que el precio de la vivienda no caerá más en España.


Saludos, y enhorabuena por el artículo y los comentarios.


Niko Garnier.


28 Feb 14

A toro pasado, todos somos Manolete.


Comprendo lo que el autor tuvo que sufrir de sus compañeros cuando
contra todo pronóstico vaticinó lo que todos sabíamos, pero no nos
atrevíamos a reconocer; ya que las consecuencias de actuar a
conciencia serían tan desastrosas como finalmente han sido.


Si os fijáis, la preocupación del sector y de los inversores es saber
si ya se ha tocado suelo. ¿Para qué? Para volver a invertir y meter
dinero en el sector donde casi todo los españoles tenemos invertidos
nuestro patrimonio. ¿Por qué? Porque no aprendemos y queremos volver a
tener BMW's y Mercedes llenando nuestras vías.


No aprendemos. En vez de invertir en industria, investigación y
desarrollo para dejar de ser un pais de servicios con la caña bien
fresquita y las tapas generosas, lo cual está muy bien dicho sea de
paso; sólo nos preocupamos de querer vivir como antes.


Claro, que a ver quien es el guapo que se pone a investigar o a crear
una empresa industrial con las sumas facilidades que nos da el
Gobierno y la sociedad en general.


En fin, paro ya, que al final me cabreo.