19 de febrero de 2014

 

Esta mañana tendremos una jornada muy interesante en Abante sobre el sector inmobiliario, con la participación de dos grandes expertos del sector, Fernando Encinar, cofundador y director de estudios del portal Idealista.com y Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

La burbuja inmobiliaria es la principal causa de la profunda crisis económica española. Y hasta que los precios de los inmuebles no toquen fondo y empiece a recuperarse, aunque sea tímidamente, la actividad, no podremos decir que la crisis empieza a superarse.

Repasando mis archivos he encontrado un documento, publicado el 14 de agosto de 2003 , hace más de diez años, que fue distribuido ampliamente, convenientemente impreso a todo color y encuadernado, a centenares de inversores, entre ellos, muchos directivos del sector financiero. En mi modesta opinión, es uno de los primeros en el tiempo que expresó con claridad lo que estaba sucediendo en el sector inmobiliario. Se lo adjunto.

La burbuja del mercado de vivienda

En los tres últimos años hemos asistido a una serie de fenómenos (caída bursátil, afloración masiva de dinero opaco con la entrada en el euro, caída de tipos de interés, entrada masiva de inmigrantes...) que han contribuido a la elevación súbita y pronunciada de los precios de venta de la vivienda.

El encarecimiento del precio de la vivienda poco tiene que ver con la evolución de los costes de edificación. Desde 1993, el coste de materiales y mano de obra para la edificación de viviendas ha aumentado en un 35%, en línea (incluso ligeramente por debajo) del aumento experimentado por los salarios medios (44%) o el IPC (42%). El precio de venta de la vivienda se ha incrementado en el conjunto de España en un 113% en el mismo período. Había discurrido de forma paralela al incremento de costes de edificación o IPC hasta el año 1999 y se ha disparado desde entonces.

El encarecimiento del precio del suelo (y, secundariamente del margen del promotor) ha sido mucho más marcado (211%). En los últimos cuatro años, los salarios, los costes de construcción y el IPC han crecido apenas un 20%. Y el precio del suelo (más margen promotor) se ha multiplicado por 3

¿Estamos ante una burbuja en el mercado de la vivienda?

En nuestra opinión, claramente sí. La afloración de dinero opaco, el traspaso de inversión proveniente desde la bolsa tras su caída o la contribución desde el exterior en el mercado de segunda residencia, o el incremento superior a lo previsto de la inmigración, son factores que han contribuido a un aumento acelerado de la demanda al que la oferta no ha podido responder con suficiente celeridad. El período que transcurre entre la compra desuelo y el final de la edificación es lo bastante prolongado, a falta de existencias pendientes de venta, para que las disrupciones temporales entre oferta y demanda provoquen coyunturalmente subidas de precios.

La venta de suelo como principal fuente de financiación de las corporaciones locales contribuye a complicar dicho proceso de adecuación entre oferta y demanda. Pero hay un factor que, en nuestra opinión, ha tenido una contribución determinante: el espejismo de una financiación barata. Y hablamos de espejismo porque lo que se ha producido en los últimos años, en el mercado de particulares compradores de vivienda (ya sea para su uso, ya sea para su reventa) es la generalización de la toma de financiación con tipos a corto de inversiones a largo plazo. Ninguna compañía o inversor profesional plantearía la financiación de la compra de un inmueble o de otro bien de capital tomando como referencia los tipos a corto plazo. Pero así lo hacen los particulares, porque así se lo ofrecen.

El tomador de un préstamo hipotecario que le obliga a pagar una cuota de 1.000 mensuales a un plazo de 30 años, sobre la base de un tipo del 3% (Euribor a 1 año + prima), debería saber que con el tipo fijo cotizado para dicho plazo de inversión, por la misma entidad que le concede dicho préstamo, que no es otro que el 6%, la cuota mensual a pagar sería de 1.420 mensuales. Si lo sabe, debe saber que en 2/3 partes es comprador de vivienda y en 1/3 parte especulador financiero a favor de una radical caída de los tipos a largo plazo (que, por cierto, ya están repuntando...)

La compra de un inmueble de 90m2 al precio medio para toda España cuesta 135.000 . El salario medio de un español es de 17.000 . El precio de una vivienda media representa 8 veces el salario medio en España. Entre 1990 y el 2000 vino a representar entre 4 y 5 veces el salario medio. La financiación de la compra de una vivienda media a 30 años a tipo fijo absorbería el 57% del salario medio de un español. Financiándola con los tipos a corto plazo hoy (veremos qué sucede los próximos treinta años) absorbe un 40% del salario medio. El 33% del salario se ha venido considerando como el límite de prudencia en la financiación.

Atendiendo a la discrepancia entre la evolución de los precios de venta y los costes de construcción, los salarios, la relación entre precio de venta y años de salario o el esfuerzo de pago de hipoteca (sin especulación de tipos cortos contra largos) como porcentaje del salario, la vivienda presenta una sobrevaloración muy marcada. Una caída de los precios no inferior al 30% devolvería el mercado a criterios de lógica económica.

En anteriores burbujas inmobiliarias el ajuste, en entornos de inflaciones próximas a dos dígitos anuales, se ha producido con nulas revalorizaciones o leves retrocesos de los precios de venta mantenidas en períodos prolongados para el mercado de primera residencia, con caídas muy destacadas en ciertos activos como residencias secundarias, y con la constitución de importantes patrimonios inmobiliarios provenientes de promociones en curso por parte de las entidades financieras. No tiene por qué ser distinto ahora, aunque el entorno inflacionario estructuralmente más moderado, debería procurar caídas nominales de precio claras incluso en el mercado de primera residencia.

Desaconsejamos, en consecuencia, la inversión en este activo.

 

El autor del artículo era el director de análisis de Ahorro Corporación, Josep Prats.

 

Josep