Alvaro Lenze Julia

(Lenze87)

Stockpicker junior

Madrid. Madrid. ESPAÑA.

Análisis Preliminar de SEARS


Escrito 23 Sep 14

En primer lugar me gustaría decir que es el primer artículo que escribo. Está motivado por la sugerencia de @bauer110 para valorar entre todos el grupo SEARS.

En este análisis se hace un vistazo preliminar al total del grupo mediante un DCF que he hecho de forma rápida. Es decir, las proyecciones de los estados están hechas un poco a la ligera, con una visión en mi opinión, bastante optimista de lo que podría ser el desarrollo próximo de la empresa.

Esta empresa se separa en tres divisiones, las cuales no he analizado por separado, como suelo hacer en los análisis, por ser un esbozo de lo que sería la valoración real.

Estos tres segmentos son:

Kmart

Sears Domestic

Sears Canada

Todos ellos dedicados a la venta minorista de infinidad de artículos.

A modo de introducción, SEARS HOLDING es una gran empresa formada tras la fusión en 2005 entre Kmart y Sears, dentro del sector Retail.

Con todo esto claro, pasamos a la explicación del análisis que he hecho:

Hipótesis

En primer lugar se han presentado las siguientes hipótesis teniendo en cuenta datos antiguos:

 2005200620072008200920102011201220132014e
Depreciación-9,6%-12,5%-11,8%-12,1%-11,6%-12,2%-13,0%-13,7%-13,6%-13,0%
Intereses Deuda-4,7%-5,3%-4,5%-4,6%-4,8%-5,1%-5,1%-5,1%-4,1%-5,0%
Tipo Impositivo-36,4%-37,8%-37,9%-46,2%-28,4%-16,3%78,2%4,4%14,8%

-30,0%

 2014e2015e2016e2017e2018e2019e
Crecimiento Ventas1,00%2,00%3,00%4,00%5,00%5,00%
Margen Bruto27,00%27,00%27,00%27,00%27,00%27,00%
Margen EBITDA2,00%3,00%4,00%5,00%5,00%5,00%

Los valores de depreciación e intereses son valores centrales de la historia reciente de la empresa. El tipo impositivo es, considerando que hay beneficio, inferior a los presentados en los años previos de la crisis, considerando que la empresa desgrava resultados negativos de ejercicios anteriores.

Las proyecciones de ventas y márgenes son a ojo, y bastante optimistas, si se comprara con la historia reciente. Esta perspectiva se verá mejor cuando se pongan las proyecciones de los estados.

Working Capital

 2005200620072008200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018e2019e
WC730981167693723764147155658532122908456946604800499252425504
Cambion.a-807423456823-7415703373304-1661-91-140-192-250-262
Inventarios906898969963879587058951840775587034731074567680798783868806
% Ventas18,3%18,7%19,6%18,8%20,1%21,0%20,2%19,0%19,4%20,0%20,0%20,0%20,0%20,0%20,0%
Realizable1699153212171448104412501090109889791493296099810481101
% Ventas3,4%2,9%2,4%3,1%2,4%2,9%2,6%2,8%2,5%2,5%2,5%2,5%2,5%2,5%2,5%
Acreedores345833123487300633353046291254445023365537283840399441934403
% Ventas7,0%6,2%6,9%6,4%7,7%7,1%7,0%13,7%13,9%10,0%10,0%10,0%10,0%10,0%

10,0%

Aquí está el histórico y proyección del Working Capital.

Proyección de Estados Financieros

Si alguien tiene dudas sobre cómo proyectar un balance y cuadrarlo, que me consulte sin problemas, o si hay una duda puntual sobre este en concreto, o lo contesto aquí, o hago un post sobre proyectarlo. El resto de estados creo que no hay problema.

Pérdidas y Ganancias

 20042005200620072008200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018e2019e
PyG                
                 
Ingresos19843,049455,053016,050703,046770,043360,042664,041567,039854,036188,036549,937280,938399,339935,341932,044028,6
Crecimiento-149,23%7,20%-4,36%-7,76%-7,29%-1,61%-2,57%-4,12%-9,20%1,00%2,00%3,00%4,00%5,00%5,00%
Coste de Ventas-14942,0-35743,0-37824,0-36638,0-34118,0-31374,0-31000,0-30966,0-29340,0-27433,0-26681,4-27215,0-28031,5-29152,8-30610,4-32140,9
Margen Bruto4901,013712,015192,014065,012652,011986,011664,010601,010514,08755,09868,510065,810367,810782,511321,711887,7
% Ventas24,70%27,73%28,66%27,74%27,05%27,64%27,34%25,50%26,38%24,19%27,00%27,00%27,00%27,00%27,00%27,00%
Otros I y G operativos-3053,0-10647,0-11520,0-11430,0-11369,0-10425,0-10358,0-11249,0-10522,0-8950,0-9137,5-8947,4-8831,8-8785,8-9225,0-9686,3
EBITDA1848,03065,03672,02635,01283,01561,01306,0-648,0-8,0-195,0731,01118,41536,01996,82096,62201,4
% Ventas9,31%6,20%6,93%5,20%2,74%3,60%3,06%-1,56%-0,02%-0,54%2,00%3,00%4,00%5,00%5,00%5,00%
D&A-27,0-942,0-1143,0-1049,0-981,0-894,0-869,0-853,0-830,0-732,0-701,2-528,2-378,7-250,0-140,1-47,0
EBIT1821,02123,02529,01586,0302,0667,0437,0-1501,0-838,0-927,029,8590,21157,31746,81956,52154,4
% Ventas9,18%4,29%4,77%3,13%0,65%1,54%1,02%-3,61%-2,10%-2,56%0,08%1,58%3,01%4,37%4,67%4,89%
I. Financieros41,0130,0253,0135,046,033,036,041,094,0207,0207,0207,0207,0207,0207,0207,0
G. Financieros-146,0-328,0-335,0-286,0-272,0-248,0-293,0-289,0-267,0-254,0-312,9-312,9-312,9-312,9-312,9-312,9
Diferencias de Cambio                
Otros59,037,024,017,0108,0-61,0-14,0-2,01,02,02,02,02,02,02,02,0
EBT1775,01962,02471,01452,0184,0391,0166,0-1751,0-1010,0-972,0-74,1486,41053,51642,91852,72050,6
% Ventas8,95%3,97%4,66%2,86%0,39%0,90%0,39%-4,21%-2,53%-2,69%-0,20%1,30%2,74%4,11%4,42%4,66%
Impuesto s/Beneficio-669,0-715,0-933,0-550,0-85,0-111,0-27,0-1369,0-44,0-144,022,2-145,9-316,0-492,9-555,8-615,2
Resultado1106,01247,01538,0902,099,0280,0139,0-3120,0-1054,0-1116,0-51,9340,4737,41150,01296,91435,4
% Ventas5,57%2,52%2,90%1,78%0,21%0,65%0,33%-7,51%-2,64%-3,08%-0,14%0,91%1,92%2,88%3,09%3,26%
Op Interr.     17,011,0-27,0  0,00,00,00,00,00,0
                 
Resultado Ejercicio1106,01247,01538,0902,099,0297,0150,0-3147,0-1054,0-1116,0-51,9340,4737,41150,01296,91435,4
Int. Minoritarios0,0-390,0-46,0-76,0-46,0-62,0-17,07,0124,0-249,08,0158,5310,9469,2525,5578,7
                 
Resultado Atribuible1106,0857,01492,0826,053,0235,0133,0-3140,0-930,0-1365,0-43,9499,01048,31619,21822,42014,1
Crecimiento--22,51%74,10%-44,64%-93,58%343,40%-43,40%-2460,90%-70,38%46,77%-96,79%-1237,86%110,08%54,47%12,55%10,52%
                 
BPA#¡DIV/0!5,49,76,30,42,01,2-29,4-8,8-12,9-0,44,79,915,317,219,0

Balance

 2005200620072008200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018e2019e
ANC15366,014639,014595,013926,013370,012800,011137,010075,09302,07971,36820,95831,24985,54269,83668,0
Intangible3448,03437,03353,03283,03208,02993,02937,02881,02850,02850,02850,02850,02850,02850,02850,0
Financieros               
Fondo de comercio1684,01692,01686,01392,01392,01392,0841,0379,0379,0379,0379,0379,0379,0379,0379,0
Material9823,09113,08863,08091,07709,07102,06577,06053,05394,04063,32912,91923,21077,5361,8-240,0
Impuestos diferidos               
Otros411,0397,0693,01160,01061,01313,0782,0762,0679,0679,0679,0679,0679,0679,0679,0
AC15207,015267,012802,011416,011438,011560,010244,09265,08959,08869,910433,812272,814422,016634,418881,1
Inventarios9068,09896,09963,08795,08705,08951,08407,07558,07034,07310,07456,27679,97987,18386,48805,7
Realizable1699,01532,01217,01448,01044,01250,01090,01098,0897,0913,7932,0960,0998,41048,31100,7
A. Financieros a c/p               
Efectivo4440,03839,01622,01173,01689,01359,0747,0609,01028,0646,12045,63632,95436,67199,68974,7
Total de Activos30573,029906,027397,025342,024808,024360,021381,019340,018261,016841,117254,718103,919407,620904,122549,2
                
PN11611,012706,010667,09699,09435,08614,04341,03172,02183,02131,12471,63209,04359,05655,97091,3
Capital10258,010393,010419,010441,010465,010185,010005,09298,09298,09298,09298,09298,09298,09298,09298,0
Reservas y otro PN1353,02313,0248,0-1061,0-1369,0-1674,0-5724,0-6543,0-7559,0-7602,9-7103,9-6055,6-4436,4-2614,0-599,9
Intereses Minoritarios  319,0339,0103,060,0417,0444,0436,0277,5-33,4-502,6-1028,1-1606,8
PNC8612,07288,07168,07131,06587,07103,07828,07754,07893,07893,07893,07893,07893,07893,07893,0
Provisiones2421,01647,01258,02057,02271,02151,02738,02730,01942,01942,01942,01942,01942,01942,01942,0
Deudas a l/p3268,02843,02606,02132,01698,02344,02088,01943,02834,02834,02834,02834,02834,02834,02834,0
Impuestos diferidos     0,0816,0955,01109,01109,01109,01109,01109,01109,01109,0
Otros2923,02798,03304,02942,02618,02608,02186,02126,02008,02008,02008,02008,02008,02008,02008,0
PC10350,09912,09562,08512,08786,08643,09212,08414,08185,06817,06890,17001,97155,57355,27564,9
Acreedores3458,03312,03487,03006,03335,03046,02912,05444,05023,03655,03728,13839,93993,54193,24402,9
Deudas a c/p748,0705,0404,0787,0807,0849,01405,01177,01415,01415,01415,01415,01415,01415,01415,0
Impuestos1180,0927,0579,0424,0534,0711,01039,0862,0847,0847,0847,0847,0847,0847,0847,0
Provisiones               
Otros4964,04968,05092,04295,04110,04037,03856,0931,0900,0900,0900,0900,0900,0900,0900,0
Total de PN+Pasivo30573,029906,027397,025342,024808,024360,021381,019340,018261,016841,117254,718103,919407,620904,122549,2
                
Check0,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,0

Cash Flow

 2005200620072008200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018e2019e
Operativona2092,01991,01071,02023,0183,0-355,01824,020,0-1011,4777,3976,31208,01187,41220,3
CF de operaciones 2899,01568,0615,01200,0924,0-925,0-1549,0-284,0649,4868,71116,11400,01436,91482,4
EBITDA 3672,02635,01283,01561,01306,0-648,0-8,0-195,0731,01118,41536,01996,82096,62201,4
Gastos financieros -82,0-151,0-226,0-215,0-257,0-248,0-173,0-47,0-105,9-105,9-105,9-105,9-105,9-105,9
Otros gastos 24,017,0108,0-61,0-14,0-2,01,02,02,02,02,02,02,02,0
Impuestos -715,0-933,0-550,0-85,0-111,0-27,0-1369,0-44,022,2-145,9-316,0-492,9-555,8-615,2
Cambios en el WC -807,0423,0456,0823,0-741,0570,03373,0304,0-1660,7-91,4-139,8-192,0-249,6-262,1
                
Inversión -660,0-437,0-637,0-161,0-391,0-352,0191,0664,0629,5622,2611,0595,6575,7554,7
Capex -801,0-600,0-723,0-350,0-426,0-432,0-378,0-331,0-365,5-372,8-384,0-399,4-419,3-440,3
% Ventas -1,51%-1,18%-1,55%-0,81%-1,00%-1,04%-0,95%-0,91%-1,00%-1,00%-1,00%-1,00%-1,00%-1,00%
Inversiones               
Desinversiones 141,0163,086,0189,035,080,0569,0995,0995,0995,0995,0995,0995,0995,0
                
Financiación -2033,0-3771,0-883,0-1346,0-122,095,0-2153,0-265,00,00,00,00,00,00,0
Cambio en la Deuda -438,0-350,0-1050,0274,0-143,0569,0-798,0-229,00,00,00,00,00,00,0
Dividendos (Pagados)        0,00,00,00,00,00,0
Dividendos a minorías        0,00,00,00,00,00,0
Incrementos de capital        0,00,00,00,00,00,0
Otros -1595,0-3421,0167,0-1620,021,0-474,0-1355,0-36,00,00,00,00,00,00,0
                
Variación de caja -601,0-2217,0-449,0516,0-330,0-612,0-138,0419,0-381,91399,51587,31803,71763,01775,1

Con esto ya están proyectados los estados financieros.

Ratios y Múltiplos

 2005200620072008200920102011201220132014e
Precio medio acción127,64147,85155,4881,6560,1182,8770,3954,6949,99       27,540 €
Capitalización Bursátil20422,2922768,4020523,99961,06912,39032,97517,75791,85304,42922,0
Net Debt2499,002507,004692,04688,03434,04442,04932,04637,05229,05610,9
EV22921,2925275,4025215,914649,010346,313474,912449,710428,810533,48532,9
           
EV/Ventas0,460,480,50,30,20,30,30,30,30,2
EV/EBITDA7,486,889,611,46,610,30,00,00,011,7
EV/EBIT10,809,9915,948,515,530,80,00,00,0286,6
           
PER23,815,324,8187,929,467,90,00,00,0-66,6
           
ROE7,38%11,74%7,7%0,5%2,5%1,5%-72,3%-29,3%-62,5%-2,1%
ROI6,94%8,46%5,8%1,2%2,7%1,8%-7,0%-4,3%-5,1%0,2%
ROCE (postax)6,84%7,72%5,2%1,2%3,2%2,4%-17,8%-7,3%-9,6%0,5%
           
DPS000,00,00,00,00,00,00,00,0
Pay Out0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
DYield0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
           
ND/EBITDA0,820,681,83,72,23,4-7,6-579,6-26,87,7
ND/Equity0,220,200,40,50,40,51,11,52,42,6
           
P/BV0,01099300,01163600,00,00,00,00,00,00,00,0

Aqui podemos ver los principales ratios, la verdad es que en mi opinión no representan una imagen demasiado buena de la empresa. En 2014 se muestra el precio de cierre de hoy de la empresa (23/9/2014), y los múltiplos a los que estaría cotizando hoy si las proyecciones se cumpliesen.

Valoración

Cálculo de la tasa de Descuento mediante WACC (Weighted Average Cost of Capital)

Wacc6,38%   
     
Kd3,50%Coste deuda5,00% 
Peso49,64%   
     
CAPM9,22%   
Peso50,36%   
     
 PesoRisk FreePrimaCAPM relat.
EEUU89,60%2,18%7,00%8,23%
Canada10,40%2,54%7,00%0,99%

El WACC ha sido particularmente baja, los tipos de interes están bajos (Bono a 10 años) y he utilizado una prima de 7%. Para simplificar he utilizado una Beta = 1 dado que no es realmente demasiado significativo y es un cálculo rápido. He utilizado además un coste de la deuda bajo, y en general, un WACC por debajo del 7% es muy bajo para un turnaround, pero lo pasaremos por hoy.

Cálculo del Valor Terminal (Terminal Value, TV)

Se ha realizado mediante el desglose de los componentes, y utilizando una  del 3%.

Ventas TV43210,36g=3%      
Margen EBIT1,6%        
EBIT704,37 WC perpetuityTV20202021202220232024
Tipo Impositivo-30,0% Rev43210,3645144506,6754445841,8757147217,1319848633,645950092,6553
NOPAT493,06 %WC15,2%15,2%15,2%15,2%15,2%15,2%
Amortización=CAPEX0,00 WC6556,1669756752,8519856955,4375447164,100677379,023697600,3944
WC-208,85 WC needs -196,6850093-202,5855595-208,6631263-214,92302-221,370711
FCF284,22        
TV8661,25        
TV Multiplier30,47        

El Multiplicador ha salido de 30.47, lo cual es un valor aceptable para el tipo de empresa, y no es demasiado elevado.

Cálculo de los Flujos de Caja Libres (Free Cash Flow o FCF)

Lo mismo que con las proyecciones, si alguien tiene dudas, que lo comunique y explico o dedico un artículo entero a este tema.

 201420152016201720182019
EBIT29,8590,21157,31746,81956,52154,4
Tipo Impositivo-0,3-0,3-0,3-0,3-0,3-0,3
NOPAT20,8413,1810,11222,71369,61508,1
D&A701,2528,2378,7250,0140,147,0
CAPEX-365,5-372,8-384,0-399,4-419,3-440,3
Necesidades de WC-1660,7-91,4-139,8-192,0-249,6-262,1
FCF-1304,2477,2665,0881,4840,7852,7
Descontado-1304,2448,6587,6732,1656,5625,9

Finalmente se le agrega el TV para acabar la valoración.

Valoración final

Enterprise Value8103,98%TV78%
Net Debt5229,00  
Equity Value2874,98  
    
Numero de acciones106,10  
Treasury Stock0,00  
Shares Outstanding106,10  
    
Valoración27,10  

El TV supone cerca de un 80%. Al final la valoración puntual es de 27.10, ligeramente por debajo de la cotización actual.

Conclusión

El mercado está descontando en mi opinión un escenario extremadamente favorable para la empresa.

No he añadido un análisis de sensibilidad frente a WACC y g, aunque no descarto meterlo en un post más adelante.

En mi opinión, y a falta de un desglose y estudio en profundidad, la empresa no me parece que presente unos números favorables para invertir desde el punto de vista "value". Cotiza cara, y tiene unos múltiplos poco atractivos, con un endeudamiento relativo bastante elevado, incluso en los tiempos de bonanza, con un ND/EBITDA bastante elevado. PER por supuesto negativo, ya que no tiene beneficios, no resparte dividendo, y no creo que tenga un potencial de crecimiento orgánico o inorgánico importante, a menos que decida conquistar los mercados europeos y asiáticos.

Espero vuestras opiniones!

Comentarios (16)

24 Sep 14

Por si os puede ayudar tengo una informacion sobre esta empresa.

Los accionistas mayoritarios son:

Edward Lampert (ESL  Investment, Inc.)

Bruce Berkowitz (Fairholme Capital)

Murray  Stahl (Horizon Assset Managemtent)

Son gestores de gran fama y nivel,  de hecho Lampert es el presidente y director ejecutivo de Sears, tiene una amplia experiencia en los negocios, las finanzas y una larga historia de inversiones en compañias minoristas con mucho exito.

Parece extraño que estos gestores de tanto exito tengan una apuesta fuerte en esta empresa que lleva tantos trimestres presentando perdidas,  la explicacion puede estar en el valor de sus bienes inmobiliarios que segun he leido se cifran entre 7100 a 8700 millones de dolares o de 85 a 122 dolares por accion.

Es decir si esto es cierto habria un margen de seguridad importante, aparte que el plan de Lampert es solo dejar funcionando lo que es rentable y los terrenos e inmuebles restantes buscarles rentabilidad mediante alquiler.

 Tal vez haya que hacer un seguimiento de esta empresa ya que si recupera los beneficios podria ser una buena inversion.

arturop https://foro.masdividendos.com/

24 Sep 14

A mi lo único que me rechina un poco, por lo poco que he visto, es que Lampert no parece expresar en ningún momento que está buscando hacer liquidez con los activos de la empresa. Toda la comunicación parece articularse en torno a un turnaround. Para muestra un botón, la nueva asunción de deuda, préstamo por parte de Lampert. Esto suponiendo claro que no esté intentando conseguir activos baratos vía quiebra jeje.

24 Sep 14

Les copio este comentario que había escrito en el otro post.

cfindipendenteLenze87 la empresa que propuse analizar no era Sears en su totalidad. Propuse en este artículo analizar un holding que ya sabemos que es sears por suma de partes. 

Mi idea era empezar por la plataforma de venta Shop Your Way, a mi modo de ver unicamente analizable por el número de usuarios que compran y por la cantidad de dólares que venden.

SYW vende 20B de dólares, a partir de aquí comparemos con otras plataformas de venta y seamos conservadores en el ratio Precio/ventas. O calculemos cuantos millones de usuarios que monetizan la plataforma tenemos. Pongamonos de acuerdo en lo que gasta cada uno y obtendremos el número de usuarios que gastan. A partir de aquí comparemos con plataformas que se venden con usuarios que no monetizan para ser conservadores y obtendremos otro precio.

¿Que les parece?

cfindipendente Advisor SICAV Quality and Value / Managing Partner QV26

24 Sep 14

@bauer110

esa manera de valorar me recuerda el final de los '90 y principios de 2000 con las empresas de internet, era increible lo creativos que se volvian los analistas para dar un valor a esas empresas. Sigo pensando que la unica manera de valorar a Sears es por liquidacion y no por un "going concern" que puede que se de o no. De todas maneras creo que tiene activos interesantes y valiosos.

@arturop

me parece que no esta en lo correcto diciendo que no estan haciendo liquidez, la estan haciendo a traves de diferentes spin-offs como el de hace poco de Land's End, Sears Canada, y si recuerdo bien Sears Hometowns, tambien han vendido algo de real estate.

@tomas37

yo estoy informado de las posiciones de Lampert y Berkowitz, este ultimo aumento hace poco en otras 850.000 acciones a 33.50. entre los dos tienen un 75% de la empresa y el float tiene un buen numero de shorts, yo diria que es un excelente candidato para un short squeeze. Son dos grandes inversores y quizas sea bueno leerse un poco su historia para entender la forma que tienen de pensar. Los respeto mucho a los dos.

24 Sep 14

@cfindipendente: Cuando empiezo a valorar Sears por Shop Your Way pienso en liquidación, aunque justamente esta parte de sears pienso que llegará a ser rentable.

Luego voy sumando: Sears Re, Sears Canada, Sears auto Centers, Sears Home Services, SHC Realty, las marcas( Sandra Lee, Joer Boxer, etc.), Die Hard, Craftsman, Kenmore

 

arturop https://foro.masdividendos.com/

24 Sep 14

Seguro que tiene Vd. razón @cfindipendente. Yo hablaba fundamentalmente a partir de que empecé a leer uno de los últimos informes, y todo el lenguaje de Lampert (o de quien lo escribiera en su nombre) era sobre el turnaround y la estrategia de negocio etc. No leí nada de desinversiones, buscar liquidez etc. Pero también es verdad que me cansé pronto de leer :)

Guillemsague Inversor "value" en tecnologia

27 Sep 14

Gracias por el artículo.

Yo llegué a Sears desde el ángulo de Bruce Berkowitz. Nunca he llegado a entender donde está el valor escondido pero por las entrevistas que he visto de él se centra en el real estate. Si por él fuera liquidarían la empresa y venderían las propiedades. Aunque eso dice tambien de St. Joe y ahí sigue...

Lenze87 Stockpicker junior

27 Sep 14

@Guillemsague

Yo también he oído lo del Real State, pero no soy capaz de valorar los activos a precio de mercado en EEUU para ver cuánto se podría sacar en una supuesta liquidación.

Si alguien puede hacer un análisis de valor liquidativo sería interesante!

Guillemsague Inversor "value" en tecnologia

27 Sep 14

@Lenze87

Valorar las propiedades de Sears sería sin duda un ejercicio super interesante.  Sin embargo,  en mi opinión 3 inversores diferentes nos darían 4 valoraciones distintas XD

 

cfindipendente Advisor SICAV Quality and Value / Managing Partner QV26

27 Sep 14

@Guillemesague

hay una manera bastante simple aunque consume mucho tiempo. En USA hay un impuesto que se paga a nivel de estado, condado y ciudad que se llama "property tax" el cual es calculado sobre un valor similar al precio de mercado de los inmuebles, asi que si sabes la direccion y el dueno del inmueble puedes ver el precio de mercado estimado y sumar todos los precios de mercado. Asi hizo Berkowitz!