Las SOCIMI como intento de solución a la crisis del ladrillo en España.

 

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.Las SOCIMI son el equivalente, en España, de la figura internacional del REIT (Real Estate Investment Trust).

 

En cuanto a sus características más relevantes, podemos citar: pueden tener un solo socio y un solo inmueble, su capital mínimo es de 5 millones de euros, deben cotizar en mercado regulado, están obligadas a distribuir sus resultados, su patrimonio debe estar en inmuebles alquilados y éstos deben permanecer en la sociedad un mínimo de tiempo establecido por ley. Aunque lo más significativo, sin duda, es que tributan en el Impuesto de Sociedades al 0%, siempre que cumplan con un requisito ineludible:que los socios con más de un 5% en el capital de la SOCIMI sean los que tributen. Si estos socios no están sometidos a gravamen o lo están a uno inferior al 10%, la SOCIMI sufrirá un recargo especial del 19%.

 

De cara al inversor, su atractivo radica en las ventajas fiscales, pero también en la liquidez que ofrecen frente a los fondos inmobiliarios, que tan mal parados han quedado durante la crisis. De hecho, la entrada de inversores extranjeros en las escasas SOCIMI creadas se ha explicado como una señal del reciente interés de inversores internacionales en el ladrillo español.

 

Lo cierto es que, precisamente en esos foros internacionales, lo que preocupa a los inversores es la inseguridad jurídica en España. Los precedentes en el cambio de regulación en el sector de las renovables y, más recientemente, en el sector eléctrico, preocupan a los inversores, que miran con recelo las decisiones injustificadas que puedan aprobarse en nuestro país sobre el sector inmobiliario, que podrían producir consecuencias negativas durante varios años a sus inversiones.

 

La nueva legislación aprobada en 2012 establece como reguladores al Ministerio de Hacienda y al MAB (y por ende, a la CNMV). Ahora bien, hay aspectos de esta normativa pendientes de desarrollo que pueden influir en el éxito de estas sociedades. Sin ánimo de ser exhaustiva, mencionaré los siguientes:

 

-En cuanto a la valoración de la sociedad, la Circular 2/2013 establece que "la entidad emisora deberá aportar una valoración realizada por un experto independiente, de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados".Sería conveniente un desarrollo de esta disposición que estableciera un registro obligatorio de estos expertos y una descripción exhaustiva de los modelos de valoración de referencia.

 

-Aunque en principio no se establecen límites de endeudamiento de la SOCIMI, la obligación de tener que repartir el dividendo antes del pago del principal de la deuda, puede dejar a muchas sociedades fuera de esta figura. Sería necesario concretar una posible solución que rebajara esta exigencia.

 

-Otro de los aspectos que requiere concreción es el régimen de las SOCIMI frente a la denominada plusvalía municipal. Los expertos coinciden en que debería tener un régimen fiscal similar al que ya se les aplica en el caso del ITPAJD, bonificado en un 95%.

 

Son aspectos que deben tener en cuenta los inversores interesados en esta figura y que en función de cómo queden regulados, supondrán un mejor o peor resultado económico. La indefinición de la norma sólo puede generar indecisión e inseguridad, justo lo contrario a lo que se desea para que se conviertan en un atractivo para inversores que descongestione los excesos del pelotazo inmobiliario español, ofreciendo liquidez y rentabilidad.

 

Las noticias recientes en las que se señalaba que las dos últimas SOCIMI creadas, la de Grupo Lar y la de Hispania, no tenían ni un sólo inmueble en su activo, contribuyen a generar esta desconfianza. Por tanto, el reto no es sólo ofrecer ventajas fiscales, liquidez y rentabilidad, sino establecer el marco jurídico necesario para instaurar seguridad jurídica y ofrecer la confianza requerida.