Buenos días a todos,

 

Últimamente se lee mucho en la prensa sobre la idoneidad del momento para comprar una vivienda, nuevamente los bancos apoyados de sus servicios de estudios apoyan la idea de que comprar una vivienda es una alternativa rentable:

http://www.expansion.com/economia/2016/03/18/56dd67f7268e3e47338b45e1.html

Es evidente que las entidades financieras están aprovechando la mejora económica para dar salida a su stock de vivienda (todas las entidades están deseando deshacerse de sus activos inmobiliarios), igualmente el crédito se dará en unas condiciones de seguridad mucho mejor valoradas, se aseguraran de que los ingresos familiares cubran holgadamente la cuota del crédito así como el diferencial sobre el tipo variable no bajara del 1% y a esto se añade una costosa venta cruzada (seguros, tarjetas de crédito, planes de pensiones,…). Por ello es muy importante distinguir a la hora de hacer un crédito entre el tipo nominal del crédito hipotecario que es el que suelen publicitar y el tipo efectivo anual equivalente. La TAE, además debe incluir todos los pagos (incluidas comisiones u otros costes obligatorios como la contratación de seguros). Los pagos que incluir varían según el producto bancario de que se trate y vienen establecidos, en España, por la Circular 5/12 del Banco de España.

En mi opinión el momento actual es ideal para la venta de una vivienda, debido a los bajos tipos de interés.

¿Cómo valorar el precio de una vivienda? (considerado como renta perpetua):

 

Hipótesis 1

Hipótesis 2

Rentabilidad

Renta

8.400,00

8.400,00

 

Gastos Año

1.080,00

1.080,00

 

Tipo Hipoteca

1,75%

2,75%

 

Riesgo de Impago

0,75%

0,75%

 

    

Renta - Gastos

7.320,00

7.320,00

 

Tipo + Riesgo

2,50%

3,50%

 

    

Valor de Piso

292.800,00

209.142,86

-28,57%

 

Es evidente que la vivienda es un activo en el que la evolución de los tipos de interés tiene un impacto considerable dado que la mayoría de las personas se compran una vivienda a crédito. Dado que en la actualidad los tipos están en mínimos lo lógico es pensar que la vivienda esta cara o en proceso de alcanzar un precio máximo entre este año y los dos próximos.

 

Gastos asociados a la compra de una casa, se considera una vivienda de unos 250.000 euros, los datos son orientativos:

 

Gastos Asociados a la compra:

 

Notaria:

790,00

Registro

550,00

IVA o ITP (para 250.000)

25.000,00

IAJD

2.500,00

Gestoría

600,00

Total

29.440,00

 

La casa que íbamos a comprar por 250.000 euros nos termina constando unos 279.440 euros (un 11,78% más que el precio que hemos pagado al vendedor).

 

Evolución demográfica en España (Nuestro gran reto como país):

Actualmente estamos cerca de nuestro punto óptimo en nuestra pirámide demográfica, es decir, la población entre 25 y 45 años (edad en la que la mayoría de las personas se compran una casa) va a caer de forma abrupta en los próximos 30 años. Por lo que la demanda natural de vivienda ya ha vivido su pico máximo. La población española envejece y empieza a disminuir. Para que se hagan una idea en el año 2050 el 30% de la población española tendrá más de 70 años.

Conclusiones:

 

A la hora de comprar una casa, es muy importante la ubicación y que la vivienda cumpla nuestras necesidades futuras dado que es un activo ilíquido y por el que tributaremos toda nuestra vida (IBI que grava la posesión, ITP o IVA que grava la transmisión, plusvalías municipales para él vendedor que gravan la variación de valor del terreno durante el periodo que se ha tenido la vivienda, IRPF en el caso de que haya beneficio para el vendedor).

Tener en cuenta que la inflación en la vivienda es un impuesto dado que el gobierno eliminó los coeficientes de actualización y abatimiento para las viviendas anteriores al año 94, por lo que la tributación es lineal por años independientemente si se compró en Euros del año 2004 o pesetas del año 91.

El problema es que en el caso de la vivienda no se cumple la curva de Laffer, el gobierno sabe que el IBI se paga si o si y por eso se ha triplicado este impuesto en diez años, nadie se puede llevar su casa en una mochila, es como la nómina, siempre te tendrán cogido.

Sólo por el efecto de los tipos de interés a largo plazo y la situación demográfica ha de pensarse mucho la decisión de invertir en un activo como la vivienda, además hay que tener en cuenta que la vida útil de una casa es de unos 50 años, lo lógico sería hacer una reforma integral cada 35 o 40 años para tener la casa en buenas condiciones, un coste que tampoco se suele tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

 

Un saludo a todos,