VariationMargin

Madrid. Madrid. ESPAÑA.

Es un buen momento para vender pisos


Escrito 19 Mar 16

Buenos días a todos,

 

Últimamente se lee mucho en la prensa sobre la idoneidad del momento para comprar una vivienda, nuevamente los bancos apoyados de sus servicios de estudios apoyan la idea de que comprar una vivienda es una alternativa rentable:

http://www.expansion.com/economia/2016/03/18/56dd67f7268e3e47338b45e1.html

Es evidente que las entidades financieras están aprovechando la mejora económica para dar salida a su stock de vivienda (todas las entidades están deseando deshacerse de sus activos inmobiliarios), igualmente el crédito se dará en unas condiciones de seguridad mucho mejor valoradas, se aseguraran de que los ingresos familiares cubran holgadamente la cuota del crédito así como el diferencial sobre el tipo variable no bajara del 1% y a esto se añade una costosa venta cruzada (seguros, tarjetas de crédito, planes de pensiones,…). Por ello es muy importante distinguir a la hora de hacer un crédito entre el tipo nominal del crédito hipotecario que es el que suelen publicitar y el tipo efectivo anual equivalente. La TAE, además debe incluir todos los pagos (incluidas comisiones u otros costes obligatorios como la contratación de seguros). Los pagos que incluir varían según el producto bancario de que se trate y vienen establecidos, en España, por la Circular 5/12 del Banco de España.

En mi opinión el momento actual es ideal para la venta de una vivienda, debido a los bajos tipos de interés.

¿Cómo valorar el precio de una vivienda? (considerado como renta perpetua):

 

Hipótesis 1

Hipótesis 2

Rentabilidad

Renta

8.400,00

8.400,00

 

Gastos Año

1.080,00

1.080,00

 

Tipo Hipoteca

1,75%

2,75%

 

Riesgo de Impago

0,75%

0,75%

 

    

Renta - Gastos

7.320,00

7.320,00

 

Tipo + Riesgo

2,50%

3,50%

 

    

Valor de Piso

292.800,00

209.142,86

-28,57%

 

Es evidente que la vivienda es un activo en el que la evolución de los tipos de interés tiene un impacto considerable dado que la mayoría de las personas se compran una vivienda a crédito. Dado que en la actualidad los tipos están en mínimos lo lógico es pensar que la vivienda esta cara o en proceso de alcanzar un precio máximo entre este año y los dos próximos.

 

Gastos asociados a la compra de una casa, se considera una vivienda de unos 250.000 euros, los datos son orientativos:

 

Gastos Asociados a la compra:

 

Notaria:

790,00

Registro

550,00

IVA o ITP (para 250.000)

25.000,00

IAJD

2.500,00

Gestoría

600,00

Total

29.440,00

 

La casa que íbamos a comprar por 250.000 euros nos termina constando unos 279.440 euros (un 11,78% más que el precio que hemos pagado al vendedor).

 

Evolución demográfica en España (Nuestro gran reto como país):

Actualmente estamos cerca de nuestro punto óptimo en nuestra pirámide demográfica, es decir, la población entre 25 y 45 años (edad en la que la mayoría de las personas se compran una casa) va a caer de forma abrupta en los próximos 30 años. Por lo que la demanda natural de vivienda ya ha vivido su pico máximo. La población española envejece y empieza a disminuir. Para que se hagan una idea en el año 2050 el 30% de la población española tendrá más de 70 años.

Conclusiones:

 

A la hora de comprar una casa, es muy importante la ubicación y que la vivienda cumpla nuestras necesidades futuras dado que es un activo ilíquido y por el que tributaremos toda nuestra vida (IBI que grava la posesión, ITP o IVA que grava la transmisión, plusvalías municipales para él vendedor que gravan la variación de valor del terreno durante el periodo que se ha tenido la vivienda, IRPF en el caso de que haya beneficio para el vendedor).

Tener en cuenta que la inflación en la vivienda es un impuesto dado que el gobierno eliminó los coeficientes de actualización y abatimiento para las viviendas anteriores al año 94, por lo que la tributación es lineal por años independientemente si se compró en Euros del año 2004 o pesetas del año 91.

El problema es que en el caso de la vivienda no se cumple la curva de Laffer, el gobierno sabe que el IBI se paga si o si y por eso se ha triplicado este impuesto en diez años, nadie se puede llevar su casa en una mochila, es como la nómina, siempre te tendrán cogido.

Sólo por el efecto de los tipos de interés a largo plazo y la situación demográfica ha de pensarse mucho la decisión de invertir en un activo como la vivienda, además hay que tener en cuenta que la vida útil de una casa es de unos 50 años, lo lógico sería hacer una reforma integral cada 35 o 40 años para tener la casa en buenas condiciones, un coste que tampoco se suele tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

 

Un saludo a todos,

 

 

Comentarios (43)

21 Mar 16

Me uno a las felicitaciones del resto de Uniencers al respecto del
presente articulo @VariationMargin.


Si, respondiendo al anuncio del articulo, es un buen momento para
vender... si encuentras demanda solvente claro y mejor sin duda,
intentar colocar "el pisito " hoy que en 3-5 años
vista... sin duda!!


Respecto a estos números, leia semanas atras que en Bilbao, mi
ciudad, se calculaban que casi el 15-20% de viviendas se encuentran
sin inquilinos (vacias) y que ademas, que casi en un 30% eran
de caracter monofamiliar
ósea, un abuel@ viviendo solos en
ellas... Yo ya conozco conocidos, que habiendose
"cipotecado" años atras a 30-40 años vista, hace poco
heredaron vivienda y pasarón de tener 1 con una hipoteca del copón al
cuello, a dos y donde con rebajas "importantes", siguen sin
encontrar compradores para esas viejas viviendas que alivien en parte,
el dolor de la letra mensual de ese... futuro y animado propietario.


No puedo estar mas de acuerdo con tu planteamiento y comentario final
@VariationMargin y añadir que yo,  href="http://www.unience.com/blogs-financieros/lovolive/ser_inquilino_para_prosperar_financieramente_con_mis_inversiones_este_es_mi_estilo_de_vida">practico
y bien con el ejemplo.



Un saludo y gracias!


Luis.


 


 


augur En eterna búsqueda y cambio

21 Mar 16

  @Ojeador, las
aportaciones mensuales, si no compras una casa, son para el alquiler,
no para invertir. Y si compras la casa las aportaciones son para la
hipoteca. Luego...


    Capital    60.000
    Tipo Interés    8,0%
    Número
años    12        
    Interés compuesto    91.090
    
Capital + Interés     151.090


Lo que tú has hecho es contar con las plusvalías del alquiler año a
año para invertir también,  aunuqe lo  hayas descontado al final,
 pero el dinero del alquiler no ha generado plusvalías.


También a tener en cuenta son las proyecciones de tipos de interés,
rentabilidad, inflación valor vivienda, etc. a futuro. Las cuentas con
el pasado probablemente son muy diferentes a las que se vislumbran
para el futuro.


 


 


augur En eterna búsqueda y cambio

21 Mar 16

Yo, sinceramente, no tengo nada claro qué es lo mejor. Hay tantas
variables en cada caso particular. Por ejemplo, ¿para qué queremos
conseguir mayor rentabilidad con la opción de alquiler?, pues para
tener más dinero con el que vivir mejor dentro de 12-20 años. Pero ¿y
si ese dinero lo empleamos en vivir mejor durante esos 12-20 años, en
tu propia casa, por si la palmas antes y quien acaba viviendo mejor
son tus herederos y/o Hacienda?


21 Mar 16

@augur, para mí, la clave la dado usted ahora mismo con: "Hay
tantas variables en cada caso particular".


Coincido plenamente con usted en la dificultad de valorar todo esto y
creo que la venta/alquiler dependerá mucho de cada caso. Es más, se
podrían haber dado situaciones un tanto rocambolescas como haber
comprado, por ejemplo, en los 80 y vender en el pico de la burbuja.
Con lo que la rentabilidad habría sido, muy probablemente, superior a
la rentabilidad bursátil (claro que los tipos de la hipoteca también
habrían variado mucho dependiendo del año de compra). Por otra parte
se podría haber comprado en el pico (perdiendo parte del capital de
manera permanente).


También estamos obviando un poco el que al comprar (vía hipoteca) nos
estamos hiperendeudando; cosa que no haríamos en cualquier otro tipo
de inversión. Todos damos por hecho que apalancarse para comprar un
etf del sp500 es un poco locura y ,sin embargo, para la compra de una
vivienda no parece que exista la misma percepción del riesgo. Creo que
esto es simplemente porque, y siento ser repetitivo, la inmensa
mayoría de las personas compran la vivienda asumiendo que es un pasivo
y no una inversión.


Otro tema complicado es que la vida útil de una vivienda suele
coincidir con el ciclo vital de una persona (o un par) y, por tanto,
no vemos la necesidad de realizar amortización para en su momento
remplazar la vivienda


Es ciertamente complicado.


 


 


Siento no haber respondido antes a su comentario @augur pero no me ha
llegado ninguna notificación del mismo :(


Sobre lo de "perdida de coste oportunidad del dinero
invertido": lo había pasado por alto. Mea culpa.


Respecto a lo locales: estos sí que siempre los consideraría un
inversión y por lo tanto, no invertiría nunca un dinero que fuese a
necesitar. De todas formas la iliquidez es algo inherente a todo
inmobiliario. De hecho justo lo que menciona de bajar el precio es un
síntoma de ello. Y también creo que, por desgracia, muchas personas
que compraron una segunda residencia en la costa o en un bloque de
viviendas en el extrarradio en el que prácticamente son los únicos
inquilinos o los propietarios de casas en pueblos "fantasma"
difícilmente van a poder vender la vivienda por mucho que bajen el
precio. Creo que la única "protección", y me sirve para
locales y vivienda, es la ubicación: mejor un chamizo en el centro que
un palacio en el campo (otra cosa es la calidad de vida). El motivo
por el que me gustan más los locales como inversión es simplemente la
mayor rentabilidad por alquiler.


Antonio43 En constante proceso de aprendizaje

22 Mar 16

@DonFernando, pues usted también aporta una reflexión interesante:
apalancarse para comprar un etf o directamente futuros puede verse
como una locura, pero apalancarse para 40 años no lo percibimos así
(no quiero acordarme de quien compró en los últimos años de la burbuja
"porque las viviendas nunca bajarían de precio.... años 2006-2007).


En el tema inmobiliario yo también pienso que, en caso de optar por
ello, se debe intentar comprar algo más "vendible" antes que
algo más "barato" simplemente por ser más barato. ¿Guarda
esto último alguna relación con inversiones tipo value en valores cotizados?


augur En eterna búsqueda y cambio

22 Mar 16

@DonFernandoveo que domina y le gusta el tema inmobiliario.
Personalmente no veo que ahora sea buen "
momentum" para comprar. Como dice el título de este
artículo, creo es todavía momento de vender, si encuentras comprador
claro. Pero siempre referido a inversión. Para la vivienda habitual
ya hemos comentado la infinidad de variables, muchas de ellas no
tangibles ni económicas.


Otra ventaja para los locales es la más fácil gestión del moroso.
 Pero otro inconveniente que le veo es la mayor dificultad para
alquilar en época de crisis. Desde luego, lleva toda la razón en que,
en cualquier tipo de activo inmobiliario, la ubicación adecuada es
fundamental para su mayor liquidez.


22 Mar 16

@Antonio43, le he estado dando bastantes vueltas al tema del
apalancamiento no y dejo de sorprenderme de las contradicciones que
tenemos los seres humanos (yo el primero). La situación más difícil
es, en mi opinión, justo la que usted comenta. Tiene que ser muy duro
tener que pagar todos los meses de los próximos 40 años una hipoteca,
por valor en muchos casos de varias décadas de sueldo (no sabría casi
ni calcular el apalancamiento), de una vivienda que en el mercado cada
vez vale menos. Sería parecido a estar largo, vía futuros, de un
activo que uno piensa que va continuar bajando bastante tiempo. Y, lo
que tal vez sea peor: ver como a los nuevos vecinos, que van
comprando, cada vez les supone menos esfuerzo el comprar lo mismo que
uno ha comprado. Y... ya no quiero ni pensar lo que pasaría sí
subiesen los tipos...


Respecto a su pregunta: pues no sabría decirle. Yo soy de esos a los
que, sin saber muy bien cómo, siempre les gusta lo más caro de la
tienda (aunque en infinitud de ocasiones tenga que resignarse y no
comprar) jejeje. Permítame que le haga yo a usted una pregunta:
imagínese que es propietario de un local en la Castellana y el
alquiler que percibe no termina de convencerle. ¿lo vendería para
comprar unos cuantos locales desperdigados por la España profunda que,
por circunstancias del momento, en conjunto, ofrezcan mayor
rentabilidad por alquiler? Ahí cada uno tendría que valorar... Yo
personalmente nunca he sido lo que tradicionalmente se ha entendido
como value. Pero todas las opciones me parecen muy validas: dependerá
del horizonte temporal, de circunstancias personales, estomago o
adversión que uno pueda tener....


 


@augur, estoy totalmente de acuerdo con usted. Además, en mi opinión,
apunta usted una clave importante con lo de la gestión del moroso.
Creo que en España la inseguridad jurídica para todas las partes
(arrendatario y arrendador) es una lacra importante. Algunas veces
parece incluso como sí se premiara al sinvergüenza (en ambos
sentidos). Pero, sí me permite, prefiero no entrar en esto.


Una ventaja que yo creo que puede tener el inmobiliario relacionada,
en cierta forma, con la iliquidez es que la vivienda no cotiza y por
tanto uno no está expuesto a las fluctuaciones "locas" del
precio de la misma forma en la que lo está en los mercados: menos
panico/euforia excepto en burbujas claro (la idea creo que es de Lynch
pero no estoy seguro). 


Antonio43 En constante proceso de aprendizaje

23 Mar 16

@DonFernando, probablemente no vendería. No soy un experto en el tema
inmobiliario, pero creo que optaría por seguir manteniendo ese local
en las Castellana aunque tuviera que aguantar una época de bajos
rendimientos. Lógicamente, como ya hemos repetido varias veces,
depende de las circunstancias personales (en este caso la no necesidad
de un rendimiento inmediato para el sustento diario).


23 Mar 16

Yo voy un poco en su misma dirección @Antonio43;)
Y tanto en RV
como en RF intento actuar siguiendo esta lógica pero no siempre es
fácil (al menos para mi).


periferico Aprendiendo

25 Mar 16

os pongo este vídeo-entrevista a los autores de "Vuelve
ladrillo, vuelve", a ver que os parece


https://www.youtube.com/watch?v=kK7rD_14QaQ