apandres

Financial Data Analyst en Unience

Madrid. Madrid. ESPAÑA.

Crecimiento del precio de la vivienda entre 2008 y 2015


Escrito 23 Feb 16

Que la vivienda nunca bajaba era uno de los mantras más fuertmente enraizado en la sociedad española en los últimos 20 años. Digo era porque finalmente lo que se pensaba que nunca podría dejar de subir, no sólo se estancó, sino que además cayó. Para muestra este mapa que representa la variación de los precios de la vivienda en España desde 2008 hasta 2015, alimentado con datos del Centro de información estadística del notariado. Podéis pinchar en el para acceder a la versión interactiva.

Entre las zonas que más han caído he encontrado a Castellon (-54%),  Mataró (-51%)-, y Avila (-57%). En cuanto a las que más suben, sólo he encontrado a Alcobendas con una subida de un 7%.

La pregunta que queda responder ahora es si el precio se recuperará, seguirá cayendo, o se mantendrá en este nivel de precios. Si tuviera que apostar por una de ellas, salvo que se produzca un cambio de tendencia en los factores que más influyen en el precio de los bienes inmobiliarios ( nivel de empleo, factores demográficos, etc), creo que seguiremos en estos niveles. Al menos durante un tiempo. 

Comentarios (18)

23 Feb 16

@pascuallopez , en este foro no se supone sino que se sabe que cuenta
con personas de una solida formación financiera, fijese bien, se sabe
que hay personas con solida formación financiera y no son pocas, que
no enumero para no hacer perder el tiempo a nuestros lectores. Lo que
si se supone es que todos los participantes tienen una cierta
educación a la hora de contribuir con los comentarios.
Desfortunadamente eso sí que se ha quedado en que se supone.


23 Feb 16

creo que con mi comentario no he faltado el respeto a nadie. tan sólo
he mostrado mi sorpresa ante su, digamos, "enfoque" del tema
inmobiliario. Pido disculpas a quien se haya sentido herido en sus
emociones o sentimientos.


en cuanto a que en el foro hay "no pocas" personas con
"solida formación financiera" le tomaré por párroco de mi fe


 


23 Feb 16

@pascuallopez, excelente, excelente y gracias por su buena
disposición. Bueno, para mí sí que hay muchas personas de solida
formación financiera, pero esto es opinable y respeto mucho su opinión
aunque no la comparta.


23 Feb 16

@pascuallopez


Una vez editado tu mensaje suena mucho mejor.


Gracias por recapacitar y dejemos la ironía para otros lugares porque
se pueden malinterpretar los mensajes.


23 Feb 16

@pascuallopez, lo único que no llego a comprender de lo que expone
es: ¿qué tiene que ver el tener formación financiera con tener un buen
criterio inversor?
En lo del apetito por el ladrillo en España,
totalmente de acuerdo.
 
 
@buffetlibre, veo muy
probable su hipótesis de fase de estabilización y después otra caída.


19 Apr 16

Interesante artículo. Lástima que lo haya leido tan tarde para
participar en los comentarios.


Evidentemente en este sector la variable ubicación es fundamental;
como dicen los anglosajones "location, location, location".
No tiene nada que ver comprar una casa en el centro de Madrid,
Barcelona o San sebastián, que comprar una vivienda en un pueblo del interior.


La mayoría de los participantes han presentado su opinión de que los
inmuebles seguirán cayendo; opinionen expresadas con argumentos
objetivos y solidos.


Yo en estos casos, suelo seguir una de las máximas de Howard Marks:
invertir en aquellos activos denostados por el mercado. 


¿Por qué? Porque eso significa que el activo está muy barato y que a
largo plazo (15 años) las plusvalias obtenidas serán importantes.Hay q
que considerar que es una inversión que admite apalancamiento
(apalancamiento que se repaga con las rentas del alquiler).


Realmente considero que los factores negativos ya están recogidos en
precio y hay que recordar que las rentabilidades históricas de los
activos inmobiliarios está en torno al 6% (incluida la correcci{nbde
los últimos años).


apandres Financial Data Analyst en Unience

19 Apr 16

@AritzB


El problema es que la rentabilidad histórica de los activos
inmobiliarios se ha dado cuando:


-. España era un país próspero que atraía mano de obra emigrante. 


-.La media de hijos por mujer fertil superaba los 2.


-. La migración vertió varios millones de habitantes del mundo rural
a las zonas urbanas. 


 


Creo que ninguna de esas premisas se cumple ahora. Es dónde veo los riesgos.


 


19 Apr 16

En renta variable especialmente el precio ya suele recoger lo
denostado que está un activo. La rapidez y volatilidad del mercado
suele tener como efecto que el precio difícilmente engaña sobre la
percepción del mercado del mismo.


En la vivienda esto no pasa y la ley de la oferta y la demanda
está condicionada y mucho, en primer lugar por la concentración de la
oferta en determinadas manos. Los bancos y las immobiliarias suelen
aguantar los precios todo lo que pueden. Por otro lado incluso no
pocos propietarios que compraron en plena burbuja de precios no
terminan de asumir la realidad en toda su extensión y confían en
recuperar precios previos.


No creo que la cuestión de fondo sea si se recuperarán los
precios o no de la vivienda. Un activo no está caro o barato en
relación a una entidad monetaria sinó lo está en relación a otros
artículos o productos. Un fuerte escenario inflacionario podría
provocar una relativamente rápida recuperación del precio pero seguir
perdiendo valor el mismo.


En la influencia del factor inflación está otra de las claves
para no saber interpretar históricamente el precio de los activos y
sus oscilaciones. Se decía que la vivienda no bajaba prácticamente
nunca de precio de forma sensible hace unos años. Pero es complicado
comparar este hecho en un entorno monetario de moneda fuerte: la
peseta, que en un de moneda fuerte: el euro.


Igual @apandres que le gustan mucho los gráficos comparativos
nos podría ilustrar con uno comparando la evolución histórica del
precio de la vivienda no en términos absolutos sinó en términos
relativos a inflación. Igual encontramos una sorpresa significativo en
el periodo 1990-1995 sobre la variación real del precio de la vivienda
y la afirmación de que nunca perdía valor.


apandres Financial Data Analyst en Unience

19 Apr 16

@agenjordi La verdad que estaría chulo. El problema es que más que
inflación ( soy de los herejes que no se creen mucho lo del IPC del
gobierno), lo haría comparando el precio el USD...


La vivienda NUNCA bajo en pesetas. Pero es que en 1929 el USD eran 9
pesetas. Partiendo de esa base, no nos debe sorprender lo que vino
después. Gente comprando casas porque nunca bajaban y echando cuentas
a 70 años.


19 Apr 16

@apandres gracias por  recoger el guante. Se pueden hacer varios
tipos de comparaciones para ver la diferencia de foto según el
criterio utilizado para determinar si realmente el precio real de un
activo, como la vivienda en este caso, no el monetario del país en
cuestión, se deprecia o no.