Piensen por un momento en una persona de mediana edad, pongamos 45 años, que reside en su vivienda en propiedad y que celebra en este mes que acaba de pagar el préstamo hipotecario sobre la compra su vivienda. Fue adquirida hace 15 años, a muy buen precio, y hoy su tasación dice que es el doble del precio que en su día pagó. Alguno de vosotros me pueden decir que esa situación no es muy corriente. Otros pueden pensar que ¡qué alegría!. En fin, y con el propósito didáctico, les quiero hacer una pregunta: ¿Qué haríais vosotros?.

 

Entiendo que la gran mayoría, solicitaría al banco el certificado de saldo cero, para, a continuación, solicitar la escritura notarial de carta de pago del préstamo para llevarla a inscribir al registro de la propiedad.

 

¿Queréis saber lo que yo haría?: solicitaría al banco un nuevo préstamo. Es verdad que los bancos no están para prestar mucho dinero, pero si he sido cumplidor en las cuotas mensuales de la hipoteca es posible que, al igual que antes el banco se fiaba de mi, de nuevo, pueda fiarse. Si hasta ahora he ido abonando puntualmente la hipoteca, y tengo ese gasto en mi presupuesto familiar, entiendo que mi capacidad financiera pueda hacer frente a un nuevo préstamo con garantía hipotecaria de mi vivienda habitual.

 

Si todo va bien, y a los efectos de centrar el debate, imaginemos que la tasación resulta una cantidad de 215.000 euros, y que el banco solo financia el 70% de dicha cantidad, que es la cantidad máxima, ya que argumentará que se trata de refinanciación y no financiación a la compra de la vivienda. Esto nos daría una cantidad de 150.000 euros.

 

¿Qué hacer con el dinero?. Pues invertirlo, lógicamente. Pensemos:

 

  1. El banco me pide una provisión de fondos de 5.000 euros, que deberé tener disponible, o descontarla de la inversión inicial.
  2. El préstamo hipotecario es a un horizonte temporal de 20 años, que será el horizonte temporal de la inversión.
  3. El banco cobrará durante toda la vida del préstamo un interés nominal del 5%.
  4. La inversión se realizará en fondos de inversión que no se tocarán en ese periodo, a fin de cuentas, es el resultado del dinero prestado del banco. Dicha inversión generará una rentabilidad media anual del 10%.
  5. A los efectos prácticos, no tengo en cuenta los costos de la vinculación que el banco me solicitará: domiciliación de la nómina, seguro de vida, tarjetas de crédito, etc.
  6. He negociado fuerte con el banco, ya que le he prometido que la inversión de su dinero en los fondos, será él el comercializador, y reportará ingresos a la sucursal. Antes de eso, he comprobado que tiene estructura abierta, y me permite elegir los fondos que previamente estaban en mi cabeza (puedo apoyarme en la banca privada de esa entidad).

 

Un inciso: ¿Por qué realizar esta operación?. Me planteo que mi vivienda no me está reportando ingreso alguno: debo pagar la comunidad, las reparaciones, si la alquilo debo buscarme una vivienda alternativa que pagaré por ella aproximadamente el ingreso que me genere.

Puedo plantearme la opción de la venta, pero el mercado no está por la labor.

 

Esta opción la veo como si tuviese un compromiso mensual de aportar una cantidad al mes a un plan de pensiones que rescataré a los 20 años, es decir, aproximadamente a la edad de jubilación. Pero me conozco, empezaría a realizar las aportaciones en los primeros meses, para luego, al no tener la obligación frente al tercero, dejar congeladas las aportaciones, y destinar ese dinero a vivir mejor, por ejemplo, a mejorar mi vivienda.

 

De esta forma me obligo, a través del compromiso contraído con el banco, durante los próximos 20 años a destinar su dinero a una inversión que trataré de rentabilizar, y hacer depender los abonos mensuales de la hipoteca en los próximos 20 años a algo más que mi renta mensual disponible, ya que en caso de no resultar suficiente, puedo pagar las cuotas con el resultado de la inversión. Pero trataré de que las cuotas mensuales salgan de mi renta mensual disponible.

 

¿Qué resultado obtendré?. Según mis cálculos, y en euros corriente, en 20 años, por los 150.000 euros solicitados devolveré 237.583,20 euros (más los 5.000 euros de la provisión inicial), y el resultado de la inversión recogeré 1.009.124,99 euros, siendo la diferencia de 771.541,79 euros (menos 5.000 euros). Lo más importante, esta última cantidad será obtenida, con un dinero que inicialmente fue solicitado al banco (no estaba en mi bolsillo).

 

Para su curiosidad, les dejo los números:

 Esa tabla refleja al final de cada año el resultado de la inversión.

 

Esta tabla contiene los saldos acumulados de las devoluciones de cuotas anuales mediante un sistema de amortización de préstamo por el sistema francés.

 

A partir de estos datos, se obtienen estos otros:

1.- Ganancias anuales brutas obtenidas por la inversión, sin acumular. Sería por cada año, el beneficio bruto de la inversión (saldos acumulados de la primera tabla a un año determinado, menos el saldo acumulado en el año precedente)

2.- Saldo vivo del préstamo al final de cada año, es decir, el capital pendiente de amortizar al final de cada año.

3.- Cash flow, neto anual, sin acumular.

Esta tabla es el resultado de restar en cada año a la ganancia de la inversión en dicho año las cuotas pagadas del préstamo en dicho año, y sumarle la parte de dicha cuota que corresponde a la amortización de capital. Por ejemplo, y para el primer año 15.000,00 euros de la ganancia de la inversión, menos 11.879,16 euros de las cuotas pagadas del préstamo en dicho año, más la amortización de capital en dicho año (150.000 euros menos 145.519,06 euros del capital vivo del préstamo a final de ese primer año).

 

4.- Cash flow neto en saldo acumulados

¿Qué les parece la inversión?. Acepto comentarios al respecto.

¿Alguien me puede decir que otra inversión pueda ser más rentable con un capital empleado inicial de 5.000 euros (provisión de fondos), y que tenga como “socio” a una entidad financiera?.