En un momento en que los ahorros en el banco ya no es que no den nada, es que, además de ir perdiendo valor por la inflación, nos crujen a comisiones, parece que el ahorrador común está abocado a convertirse en inversor. No queda otra. Y, claro, por nuestra cultura y nuestra historia, en España, cuando hablamos de invertir, la mayoría le tenemos todavía un cariño especial al mercado inmobiliario. Es ver un ladrillo y nos hacen los ojos chiribitas.
Por si esta querencia de serie no fuera suficiente, la pandemia nos ha recordado el romanticismo del campo, la montaña y otras zonas rurales, aparentemente baratas, a las que antes no les hacíamos ni caso, y no pocos se han lanzado a comprar casas rurales en idílicos parajes, adosados en las afueras de las grandes ciudades o apartamentos en la playa, ya sea para su propio uso y disfrute, o para sacarse un sobresueldo alquilándolo al mejor postor.
Todos esto está muy bien y es una opción tan digna como cualquier otra, pero la experiencia nos dice que nos gusta tanto el ladrillo que solo le vemos las bondades sin pararnos a pensar en el lado menos bucólico de la inversión inmobiliaria.
A menudo confundimos la solidez de un tabique con la seguridad de la inversión, haciendo la vista gorda a los riesgos que conlleva invertir en inmuebles, que son muchos. Para no llevarnos un disgusto que nos puede salir muy caro, antes de pedir cita en el notario, deberíamos valorar todos estos riesgos con calma:
1.La liquidez
Esta es gorda porque, si por lo que sea necesitamos la pasta y tenemos que vender la casa, nos puede llevar meses y hasta años si el mercado inmobiliario anda de capa caída. Para más inri, como no se puede vender “un poquito” de casa, la falta de liquidez es completa: o todo o nada. Y además no nos permite diversificar, que ya vimos que es una de las estrategias clave para asumir menos riesgos con nuestras inversiones.
2.La deuda
Si a esto le sumamos que lo más normal es que para invertir en una casa tengas que hipotecarte, el riesgo de la falta de liquidez se multiplica, porque la deuda la vamos a tener que seguir pagando religiosamente. Por eso, si vais a invertir en inmuebles, es de vital importancia que os aseguréis de que tenéis una salud financiera a prueba de sustos, un buen colchón de emergencia, que las cuotas de todas vuestras deudas no superan el 40% de vuestros ingresos netos y que no vais a necesitar ese dinero a corto ni a medio plazo.
3.Los vericuetos legales
Para no meternos en líos, y más si estamos invirtiendo en zonas que no conocemos, es fundamental comprobar que todos los papeles de la propiedad están en regla, que no tiene cargas y que no haya ninguna situación legal o normativa que pueda afectar a nuestra inversión, como un cambio en la ley urbanísitica o que vayan a construir una autopista por el jardín. Ante la duda, siempre conviene consultar con un abogado.
4.El estado de la casa en cuestión
Que no nos pase como a Tom Hanks en Esta casa es una ruina. Por muy mona que sean las fotos de Idealista, conviene cerciorarse de que la casa está en buenas condiciones por dentro y por fuera. Si no lo véis claro, siempre se puede contratar un perito. Y, ya de paso, investigar bien la zona y las propiedades colindantes para no llevarnos sorpresas desagradables.
5.Los costes asociados
Este es un caso claro de “no hay más ciego que el que no quiere ver”, porque la rentabilidad de tu inversión no va a ser lo que valga la casa el día que la vendas menos lo que te costó. A lo que se revalorice tu vivienda tendrás que deducirle todos los costes asociados a la compra (que como mínimo suelen ser un 15% del valor de compra), los impuestos (teniendo en cuenta que la segunda vivienda no está igual de bonificada que la vivienda habitual), cualquier reforma que hagamos, los intereses y comisiones de la hipoteca y todos los gastos de mantenimiento y las cargas que soportemos durante los años que la vivienda sea nuestra.
6.Los ingresos esperados
Esto también hay que tenerlo claro: lo que tú le vas a sacar a tu vivienda no es el alquiler bruto. A eso hay que restarle todos los costes que sigas pagando tú, como el IBI o los impuestos y las tasas municipales, los gastos de comunidad, etc., los gastos en lo que tengas que incurrir entre un inquilino y otro, como, por ejemplo, pintar, la agencia si utilizas una y, como siempre, el fisco, porque de esto, como de todo, Hacienda también se lleva una tajada. Y siempre tener en cuenta que puedes tener la casa desocupada unos meses, o peor, un inquilino que no paga y tendrías que seguir pagando todos los gastos.
7.El mercado
También es importantísimo ser consciente de que en este mercado competimos muchas veces con inversores profesionales que saben mucho más que nosotros y que no, la vivienda no sube siempre ni en todos sitios, y quizá estemos comprando una casa en una zona que no conocemos demasiado y cuyos precios y demanda pueden sufrir variaciones que no podemos anticipar. Esto es particularmente importante si además queremos alquilar el inmueble y no conocemos el mercado en profundidad.
Si con todo esto todavía os salen las cuentas, adelante con los faroles, pero tened siempre presente que, por muy instagrameables que sean las vistas, la inversión inmobiliaria, como cualquier otra, siempre —repito, siempre— entraña un riesgo.
Por último, señalar que no solo de casas vive el hombre. Hay otras inversiones inmobiliarias, como terrenos, naves industriales, locales comerciales y plazas de garaje, entre otros. Y también hay otras formas de invertir en el sector inmobiliario que no implican comprar una propiedad a tocateja como el crowdfunding, los fondos indexados y ETFs especializados en el sector, los SOCIMIS o directamente comprando acciones de empresas constructoras o inmobiliarias. Sobre estos y otros animales exóticos ya hablaremos otro día.
