¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Guía completa

A la hora de comprar una vivienda, siempre ha habido que hacer frente a ciertos gastos asociados como los de tasación, notaría, registro y gestoría. No obstante, debes saber que la ley determina que puedes reclamar algunos de estos gastos hipotecarios, que en algunos casos llegan a ascender al 3% del total de la hipoteca.

Esto se debe a una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 en la que se reconocían ciertos gastos abusivos de las hipotecas, cuyo pago por parte del cliente fue declarado nulo. En 2021, dicho tribunal determinó qué gastos debían ser pagados por los bancos, abriendo la puerta además a que los afectados pudieran solicitar la devolución de los gastos de hipoteca de este tipo. Todo ello se hizo oficial con la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

A continuación te explicamos qué gastos de hipoteca se pueden reclamar, a qué bancos y cómo hacerlo. Pero además, te contamos hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca y quiénes tienen derecho a hacerlo.

¿Qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca?

Para empezar, vamos a explicarte cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar:

• Gastos de gestoría, tasación y registro de la propiedad: estos son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar al 100%.
• Gastos de notaría: en este caso, las reclamaciones hipotecarias solo son del 50% de los gastos.

Estos son los gastos más habituales, aunque también puedes reclamar los gastos de apertura de una hipoteca y otro tipo de comisiones en el caso de que se te aplicaran, pero debes consultarlo en cada caso. 

Ahora que ya sabes qué gastos de hipoteca se pueden reclamar, vamos a contarte quién tiene derecho a ello y cuándo acaba el plazo para reclamar los gastos de hipoteca.

¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Si te preguntas quién puede reclamar los gastos de hipoteca, la respuesta es que pueden hacerlo todas aquellas personas que formalizaron su préstamo hipotecario antes de junio de 2019, ya que la ley mencionada anteriormente reguló quién debía asumir cada gasto a partir de entonces.

Puedes hacer la reclamación de tus gastos hipotecarios incluso si el préstamo ya ha sido cancelado o has vendido la vivienda. Eso sí, el requisito es que fueras tú quien asumiera los gastos de notaría, gestoría, tasación y registro.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?

La cuestión de cuándo termina el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca ha suscitado muchas dudas, ya que la jurisprudencia ha cambiado de opinión varias veces. 

No obstante, la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de abril de 2024, aclara que el plazo para la reclamación de los gastos de hipoteca comienza cuando el afectado tiene conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. Para ello, es necesario que haya una sentencia firme que declare dicha cláusula como abusiva y nula.

De este modo, no existe una fecha límite para reclamar los gastos de la hipoteca, sino que el TJUE abre el plazo a cinco años desde el momento en que una sentencia declare nula la cláusula.

¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?

Es importante señalar que la sentencia que te permite recuperar gastos hipotecarios afecta a todos los bancos, de manera que lo importante no es la entidad financiera con la que firmaras tu hipoteca sino si pagaste los gastos de hipoteca reclamables. De ser así, tienes derecho a la devolución de los gastos hipotecarios considerados abusivos sea cual sea el banco.

Algunas de las entidades que ya han sido condenadas a la devolución de gastos hipotecarios son, entre otras, Caixabank, Banco Santander, Sabadell, BBVA, Bankia, Liberbank, Kutxabank o Cajamar.

¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios?

El tiempo que se tarda en devolver los gastos reclamables de la hipoteca depende de varios factores. El plazo más breve se da cuando se llega a un acuerdo con la entidad bancaria, sin necesidad de ir a juicio; en este caso, la devolución de gastos de hipotecas puede hacerse en unos seis meses.

Si hay que ir a juicio, hay que esperar un tiempo desde que se presenta la demanda hasta que se publica la sentencia, que puede ir desde los seis meses hasta los dos años en algunos casos. Una vez exista sentencia firme, el banco debe devolver los gastos de hipoteca reclamables en el menor tiempo posible, pero en ocasiones el proceso puede alargarse varias semanas.

¿Cómo reclamar los gastos de una hipoteca?

Si quieres saber cómo reclamar al banco los gastos de hipoteca, te lo contamos paso a paso:

1. En primer lugar, debes hacer acopio de todas las facturas de los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar, es decir, los gastos de gestoría, tasación, registro y notaría.
2. Una vez reunidas dichas facturas, puedes presentar una reclamación al banco con el que firmaste la hipoteca por cualquiera de las vías que tengan habilitadas. 
3. Si en el plazo de 30 días no has recibido respuesta, el siguiente paso es poner una reclamación en el Banco de España.
4. La última opción -que algunas personas escogen antes de acudir al Banco de España- es interponer una demanda por vía judicial. En este caso, necesitarás un abogado, con el coste que ello conlleva, por lo que también puedes optar por unirte a una de las demandas colectivas presentadas por las organizaciones de consumidores.

Documentos para reclamar los gastos de hipoteca

Esta es la documentación para reclamar los gastos de una hipoteca antigua que te hará falta:

• Escritura de la hipoteca.
• Facturas de los gastos notariales, de gestoría, de registro y de tasación.
• Justificantes de pago de dichos gastos.
• Cualquier tipo de correspondencia mantenida con el banco sobre los gastos de hipoteca reclamables.

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

Reclamar al banco los gastos de hipoteca abusivos puede hacerte recuperar, de media, unos 1.500 euros, aunque algunos expertos elevan la cantidad hasta los 3000€. Por supuesto, la cantidad exacta siempre dependerá de cada caso concreto.

Por lo tanto, podemos concluir que recuperar los gastos de hipoteca merece la pena, especialmente si formas parte de una demanda colectiva y cuentas con el apoyo de una organización de consumidores.

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Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.