Qué precio poner a tu vivienda de alquiler
Un precio justo, que maximice la ganancia del alquiler de la vivienda pero que también permita ser selectivo con el inquilino que elijes. ¿Cuál es la cifra clave? ¿Por cuánto puedo alquilar mi casa?
Esta es la cuestión que se plantean miles de propietarios que están valorando comprar casa para alquilar. Y es que si algo no quiere nadie es perder dinero con el alquiler de la casa. Hay varios factores que influyen en el precio del alquiler. Los primeros tienen que ver con la oferta y la demanda de pisos y los segundos con la propia vivienda.
Estos son los elementos más importantes para determinar cuánto puedes cobrar de alquiler:
- La localización. La ubicación de la vivienda es clave y es el principal elemento que marcará el valor del piso, también para alquiler.
- La superficie del piso. Cuantos más metros cuadrados, mayor será el precio del alquiler. Un 30% del precio de alquiler se puede lugar a lo grande que sea la vivienda.
- Situación de la casa. Si el piso es exterior o interior, si está en un primero o en un cuarto e incluso si es un ático. Estos aspectos también repercuten en el precio de la vivienda, sobre todo en determinadas zonas. De media un ático costará un 10% que el resto de vivienda. A modo de ejemplo, en Las Tablas (Madrid) subir un piso cuesta entre 50 y 75 euros más de alquiler al mes.
- El estado de la casa. Una vivienda en malas condiciones, más vieja y sin renovar hará que el precio sea un 5% inferior, mientras que se podrá aumentar ese porcentaje e incluso más si está recién reformado.
- Servicios adicionales. Portero, piscina, zonas ajardinadas, garaje... Todo cuenta a la hora de fijar el precio del alquiler. En este sentido, las casa tiene piscina, el mejor momento para alquilarla será en verano, ya que es cuando el inquilino dará más valor a la piscina que no en invierno, cuando el frío hará que casi pase de largo.
¿Cuánto debo cobrar de alquiler?
Con estos datos claros hay diferentes métodos de establecer el alquiler que debes cobrar teniendo en cuenta que la vivienda es una inversión.
El primer paso es averiguar el alquiler medio de tu zona, para lo que puedes usar portales como Idealista o Fotocasa, por poner dos ejemplos.
La siguiente píldora te ayudará a hacer cálculos sobre cuánto cobrar en función del precio que vayas a pagar o hayas pagado por el piso. Con ella podrás ver el alquiler mínimo inicial a cobrar y las diferentes rentabilidades que obtendrás en función del mismo.
Otra fórmula para calcular el alquiler que debes cobrar es usar el PER aplicado a la vivienda. El PER es un ratio que aplicado al alquiler de la vivienda nos diría el número de veces que el precio del alquiler está contenido en el precio de venta. En otras palabras, el número de años que tardarás en recuperar la inversión alquilando a un determinado precio.
Según los datos del Banco de España, la rentabilidad media del alquiler es del 4,2% sobre el valor de la vivienda, lo que arroja un PER de 23,8. Con este dato es posible establecer una correlación entre el precio de la vivienda y el alquiler. A modo de ejemplo, un alquiler de 500 euros se correspondería con una vivienda valorada en 142.500 euros y uno de 700 en 199.500 euros.
La siguiente tabla elaborada por Bankinter muestra esta correlación.
