comprar_casa_sin_hipoteca_finectEl euribor sigue en mínimos y las perspectivas de que se produzcan subidas inmediatas todavía no se barajan (pese a los últimos repuntes). El hecho de que el Banco Central Europeo (BCE) mantenga una política muy laxa en los tipos de interés con el objetivo de darle un impulso a la economía ha provocado que en los últimos años el índice más popular con el que se miden las hipotecas esté en negativo. 

Todo ello ha conseguido abaratar la cuota de quienes tenían un préstamo hipotecario a tipo variable. Sin embargo, aunque el pago mensual de muchas hipotecas se ha reducido, lo cierto es que todavía existen barreras para poder acceder a una vivienda si no se cuentan con los ahorros suficientes para pagar, al menos, la entrada del inmueble o la parte que no nos presta el banco. Por ello, en Finect repasamos algunas alternativas que ofrece el mercado en este momento para poder comprar una casa sin necesidad de hipotecarse. 

 

Alquiler con derecho a compra

El alquiler con derecho a compra es una de las alternativas más conocidas dentro del mercado inmobiliario. Como su propio nombre indica, el inquilino vivirá de alquiler en la vivienda durante unos meses y se comprometerá a adquirir el inmueble en el periodo que haya estipulado con el propietario. A través de esta fórmula, el inquilino irá pagando las mensualidades del alquiler de tal modo que cuando decida ejercitar su derecho a compra se le descontarán total o parcialmente del importe que haya acordado con el propietario por la vivienda. 

Para ello, será necesario constituir un contrato que, en muchas ocasiones, incluirá el pago de una prima por parte del inquilino. Esta prima funciona como garantía para el propietario, que estará cubierto en caso de que finalmente no venda la vivienda. 

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Utilizar el alquiler de un inmueble como medio para poder adquirirlo en el futuro puede ser una opción interesante para muchos inquilinos. Y es que, en estos casos, el arrendatario no tendrá la sensación de "estar tirando el dinero" con el alquiler, ya que las cuotas le permitirán reducir el precio de compra de la vivienda. Sin embargo, no todo son ventajas, pues también existen riesgos. Eso sí, es posible evitar algunos, ya que antes de firmar el contrato con opción a compra será necesario comprobar que el inmueble esté libre de cargas y deudas para no tener disgustos. Algunas de las ventajas e inconvenientes que presenta esta opción son: 

Ventajas

  • El dinero del alquiler se va descontando del precio final de la vivienda, por lo que cuando llegue el momento de comprarla será más accesible, tanto si se necesita hipoteca como si no resulta necesario.  
  • El hecho de tener un precio fijado en la vivienda protege al inquilino de futuras subidas en el mercado inmobiliario. 
  • Es posible beneficiarse de ayudas o desgravaciones fiscales por el alquiler. 
  • El inquilino podrá disfrutar de las reformas o mejoras que realice en la sivienda, ya que se convertirá en su propia casa. 
  • Siempre podrá desistir de la compra en caso de que encuentre un inmueble que le guste más. 

Desventajas

  • Si se produce una bajada de precios en el mercado inmobiliario, es posible que el inquilino acabe pagando demasiado por el valor real de la vivienda.
  • Si el inquilino no compra el inmueble perderá todo lo aportado hasta el momento más la prima, que, en algunos casos, puede suponer un desembolso importante. 
  • Si se retrasa en el pago del alquiler, por lo general, más de dos meses no podrá ejercer su derecho a compra. 
  • Al comprometerse a comprar la vivienda es posible que pierda la posibilidad de encontrar otro inmueble mejor durante los años que viva de alquiler, ya que el hecho de haber pagado la prima y las cuotas del alquiler frenarán la búsqueda de otra vivienda. 

Compra aplazada de vivienda

Otra de las opciones que existen para adquirir una vivienda sin necesidad de tener que solicitar una hipoteca es la compra aplazada. Mediante esta modalidad las partes interesadas firman un contrato privado de compraventa. Con este, el propietario se convertirá en la figura que financia al comprador, ya que le permitirá abonar el importe total de la vivienda a plazos. 

Para ello, el propietario establecerá las condiciones de compra especificando el precio total del inmueble, el número de pagos que tendrá que asumir el comprador y la cantidad de dichos pagos. De este modo, desde el momento en el que se firme el contrato el comprador podrá disfrutar de la vivienda. 

A la hora de realizar el contrato existen diferentes posibilidades dependiendo del tipo de garantía de pago que se haya acordado. También existe la opción de hacerlo sin garantías, aunque no es la más recomendable, ya que no habrá protección en caso de que una de las partes no cumpla con el contrato

Por este motivo, las dos opciones que se suelen utilizar en estos casos son la condición resolutoria o el pacto de reserva de dominio. En ambas opciones será recomendable inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. A través del primero, se incluirá en el contrato una condición en la que se fijan cómo se llevarán a cabo los pagos de la vivienda y también se detalla cuál es la penalización en caso de que estos no se cumplan. Todo ello deberá inscribirse de manera obligatoria en el Registro de la Propiedad, e implicará que si el comprador no abona la totalidad del inmueble el propietario lo recuperará. 

Por otra parte, existe el pacto de reserva de dominio. A través de este, el vendedor seguirá manteniendo la propiedad de la vivienda hasta el momento que se complete el pago de la misma, aunque el comprador estará en posesión del inmueble desde el momento en el que se firme el contrato. En este caso, no existe la obligación de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, aunque también es recomendable. 

Ventajas y desventajas de la compra aplazada de vivienda

La adquisición de una vivienda a plazos permite al comprador acceder a un inmueble de manera sencilla sin necesidad de tener que desembolsar una gran cantidad de dinero al inicio del contrato. No obstante, si no se abona la totalidad se perderá todo lo que se haya adelantado. Algunas de las ventajas e inconvenientes de esta alternativa son: 

Ventajas

  • El comprador podrá disfrutar de la vivienda desde el primer momento, sin necesidad de realizar un gran desembolso al inicio. 
  • Al no tener que pagar una hipoteca el comprador tendrá una mayor flexibilidad y facilidad a la hora de realizar los pagos que habrá pactado previamente con el vendedor. 
  • Es posible reducir los costes, ya que no será necesario constituir un préstamo hipotecario que implique comisiones, gastos de tasación o gestoría, entre otros. 
  • Si se utiliza la reserva de dominio, el comprador no estará obligado, por ejemplo, al pago de impuestos (IBI) o las cuotas de la comunidad, ya que corresponderán al vendedor (salvo que se especifique lo contrario en el contrato). 

Desventajas

  • Si el comprador no realiza el pago íntegro del inmueble acabará perdiendo la vivienda y todo lo que hubiese abonado hasta el momento. 
  • Si se constituye un contrato sin garantías o no se inscribe en el Registro de la Propiedad, el comprador asumirá riesgos en caso de que el vendedor cambie de opinión sobre el inmueble. 
  • El comprador deberá asumir el coste de las letras de cambio (documento que se constituye para garantizar operaciones a plazos), ya que suponen un gasto notarial adicional.
  • Para la parte vendedora, el hecho de aceptar una venta a plazos implica que no percibirá todo el dinero al entregar su vivienda.

¿Qué gastos tiene comprar una casa?: