Cómo tributa la vivienda en la renta 2025: alquiler, venta, segunda residencia y deducciones
¿Cómo afecta la vivienda a la declaración de la renta? La fiscalidad de los inmuebles depende del uso que hagamos de ellos: no tributa igual una vivienda habitual que una segunda residencia, un inmueble alquilado o una vivienda vendida. Además, existen deducciones y exenciones que conviene conocer para evitar errores y optimizar la tributación.
La vivienda habitual, por ejemplo, no tributa en el IRPF. Eso sí, quienes compraron su casa antes de 2013 y siguen pagando hipoteca pueden mantener la deducción por adquisición de vivienda habitual: un 15% de las cantidades destinadas al pago del préstamo, con un límite anual de 9.040 euros.
También continúan vigentes algunas deducciones por obras. Entre ellas, las destinadas a adaptar la vivienda habitual por motivos de discapacidad o las relacionadas con la mejora de la eficiencia energética. En este último caso, las deducciones pueden alcanzar el 20%, el 40% o incluso el 60%, dependiendo del ahorro energético conseguido y de la certificación obtenida tras la rehabilitación.
Segunda residencia y vivienda vacacional: cómo tributan
A diferencia de la vivienda habitual, las segundas residencias sí tributan aunque no generen ingresos. En estos casos se aplica la llamada imputación de rentas inmobiliarias, que se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se integra en la base general del IRPF.
La tributación será del 1,1% del valor catastral —o del 2% si el valor no ha sido revisado desde 1993— en proporción al tiempo que la vivienda haya estado disponible y no alquilada.
Qué ocurre si alquilo una vivienda
Cuando un inmueble está alquilado, los ingresos obtenidos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, una vez descontados los gastos deducibles.
Además, si el alquiler está destinado a vivienda habitual, el propietario puede beneficiarse de importantes reducciones fiscales sobre el rendimiento neto obtenido. Para los contratos firmados desde el 1 de enero de 2024, estas reducciones pueden ir del 50% al 90%, dependiendo de distintas condiciones, como que el inmueble esté en una zona tensionada o que el inquilino sea joven.
En cambio, los alquileres turísticos no se benefician de estas reducciones y pueden llegar a tributar incluso como actividad económica si incluyen servicios similares a los hoteleros.
También conviene tener en cuenta el tratamiento de plazas de garaje y trasteros. Si se alquilan junto con la vivienda habitual, pueden beneficiarse del mismo régimen fiscal. Pero si se alquilan por separado, tributan de forma independiente y, además, pueden estar sujetos a IVA.
Cómo tributa la venta de una vivienda
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 30%.
No obstante, existen algunos supuestos de exención. El más habitual es la reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido se destina a comprar otra vivienda habitual y se cumplen determinados requisitos, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.
Además, las personas mayores de 65 años no tributan por la ganancia obtenida en la venta de su vivienda habitual.
Si quieres conocer mejor cómo tributan los distintos activos y qué aspectos conviene tener en cuenta al tomar decisiones patrimoniales, puedes descargar nuestra guía sobre inversiones y fiscalidad aquí.
