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¿Qué son los fondos inmobiliarios?

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Los fondos de inversión inmobiliarios son productos que invierten en inmuebles con los que obtienen rendimientos mediante el alquiler o el incremento del valor de sus activos, así como en compañías cotizadas relacionadas con el sector. 

Entre los fondos de inversión inmobiliaria se pueden encontrar dos tipos: directos e indirectos. Los primeros, los fondos inmobiliarios directos (que apenas se comercializan), invierten directamente en inmuebles y diferentes propiedades que adquieren con el objetivo de obtener beneficios a través de la compra y el alquiler. Este tipo de fondos difiere de otros fondos de inversión que invierten en activos financieros, ya que estos no dependen de los mercados sino del valor de los precios de los inmuebles, así como de los ciclos económicos. 

Por su parte, los fondos inmobiliarios indirectos invierten en compañías que desarrollan su actividad en este mercado sin adquirir propiedades o inmuebles. Este tipo de fondos invierte en empresas relacionadas con el sector inmobiliario y en socimis, que se dedican a la compra, promoción y rehabilitación de inmuebles para su posterior alquiler. 

Ventajas e inconvenientes

Los fondos de inversión inmobiliarios son una de las mejores alternativas para aquellos inversores que quieren tener presencia en el sector inmobiliario sin necesidad de tener que adquirir inmuebles o propiedades. Por ello, estos fondos presentan diferentes ventajas, aunque también cuentan con algunos inconvenientes. 

Entre sus ventajas se encuentra la diversificación que proporcionan en la cartera inmobiliaria de los inversores, ya que permite estar presente en propiedades y activos de cualquier parte del mundo sin tener que adquirirlas una por una. Además, las barreras de acceso son mucho menores. En estos casos, basta con adquirir una participación del fondo, por lo que es posible contratar diferentes fondos inmobiliarios. Sin embargo, en la compra de inmuebles las opciones se reducen, ya que los precios son muchos más elevados. 

No obstante, estos productos también presentan inconvenientes. Uno de ellos es la dependencia de los ciclos económicos, en el caso de los fondos inmobiliarios directos. Y es que los ciclos pueden afectar significativamente a los precios de la vivienda, lo que puede ocasionar que los fondos registren pérdidas e, incluso, puedan presentar algunos problemas de liquidez. 

¿Son para mí?

Los fondos de inversión inmobiliarios son productos pensados para aquellos inversores que busquen rentabilizar su patrimonio a largo plazo y que se sientan atraídos por este sector. 

Puesto que existen dos tipos de fondos inmobiliarios bien diferenciados, se podría decir que cada uno de ellos está pensado para un tipo de inversor diferente. Los fondos inmobiliarios directos, al ser productos que invierten directamente en propiedades, presentan un riesgo mucho más elevado, por lo que este tipo de fondos son más adecuados para aquellos inversores con tolerancia al riesgo, que estén dispuestos a asumir pérdidas significativas. 

Por su parte, los fondos inmobiliarios indirectos centrados en Real Estate, es decir, aquellos que invierten en compañías que compran inmuebles para alquilar, son fondos que presentan un menor riesgo. Al invertir en diferentes activos y no adquirir directamente propiedades el riesgo se reduce, por lo que este tipo de fondos puede ser contratado por perfiles de inversión agresivos, pero también algo más moderados. 

¿Son seguros?

La seguridad de los fondos de inversión inmobiliarios viene dada por la propia naturaleza del producto y los activos en los que invierte. 

Por lo general, los fondos de inversión que invierten en empresas de Real Estate presentan los mismos riesgos y beneficios que otros fondos de inversión. Es decir, el mayor riesgo es que los activos en los mercados no tengan el comportamiento esperado y la rentabilidad del fondo sea negativa. 

Ahora bien, los fondos inmobiliarios indirectos sí plantean un riesgo mayor, puesto que existe un riesgo de liquidez que se puede dar en circunstancias extremas. Si bien es cierto que en condiciones normales del mercado este tipo de fondos suele tener una parte invertida en liquidez para evitar problemas cuando sus inversores deciden realizar reembolsos, no ocurre lo mismo se produce un desplome de precios (como se produjo durante la crisis inmobiliaria de 2008 en España). En estos casos, es posible que los inversores decidan retirar todo el dinero y la gestora no cuente con suficiente liquidez para satisfacer esos reembolsos, por lo que podría tomar la decisión de paralizar las salidas de dinero durante un periodo de tiempo y, por tanto, el inversor no podría disponer del dinero hasta que la gestora se deshaga de los inmuebles. Eso sí, esta situación, como se ha comentado, solo se da en circunstancias de mercado extremas y poco probables. 

¿Cómo elegir?

Cuando se trata de elegir un fondo inmobiliario los inversores tendrán que tener en cuenta diferentes aspectos. En primer lugar, será necesario tener claro con qué perfil de inversión se identifica cada ahorrador. Esto ayudará a la hora de elegir entre un fondo con mayor o menor riesgo. 

En la actualidad, los fondos inmobiliarios directos apenas se comercializan debido a los problemas de liquidez que experimentaron durante la crisis económica de 2008. Sin embargo, entre los fondos indirectos, aunque invierten en empresas del sector inmobiliario, el riesgo puede variar en función de los activos elegidos, por lo que conviene analizar en qué escala de riesgo se sitúan (desde el 1, para fondos defensivos, hasta el 7, para los más agresivos). 

Además, también será importante elegir a un equipo gestor profesional y analizar las comisiones totales del fondo a través del ratio TER (Total Expense Ratio), ya que influirán significativamente en la rentabilidad del producto contratado. 

¿Qué empresas ofrecen ladrillo?

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