Amortizar hipoteca de forma anticipada ¿merece la pena?

En resumen: amortizar la hipoteca antes de tiempo merece la pena, sobre todo, cuando el tipo de interés de tu préstamo es más alto que lo que podrías ganar con ese dinero sin asumir mucho riesgo, y siempre que no te quedes sin colchón para imprevistos. Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aún no llegas al máximo de la deducción, adelantar pagos hasta 9.040 euros al año te devuelve un 15% en la Renta. Y, por norma general, reducir el plazo ahorra más intereses que reducir la cuota.

Quienes han comprado su casa con un préstamo hipotecario afrontan todos los años el mismo dilema: ¿Merece la pena amortizar hipoteca antes de tiempo? Para responder hay dos factores que debemos tener en cuenta. Por un lado está el ahorro fiscal en caso de que podamos desgravar por la hipoteca y por otro el ahorro general. Y es que cuanto antes paguemos la hipoteca menos intereses ‘se llevará’ el banco.

Con esto claro, vamos a ver si compensa o no amortizar anticipadamente la hipoteca para ahorrar.

Amortizar hipoteca para pagar menos en la renta

Si tienes derecho a la deducción por vivienda habitual y no llegas al máximo deducible, casi siempre te va a compensar adelantar ese dinero para pagar menos impuestos. El motivo es que estarás obteniendo una rentabilidad directa del 15% por tu dinero.

Para que lo entiendas mejor vamos a ver cómo tributa la compra de vivienda en la declaración de la renta. Quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 (y ya aplicaban la deducción antes de esa fecha) pueden seguir desgravando un 15% de lo que pagan de hipoteca sobre una base máxima de 9.040 euros al año. Para calcular el total destinado a la adquisición de la vivienda se tienen en cuenta tanto el capital y los intereses del préstamo como los seguros vinculados a la hipoteca, como el de vida o el de hogar.

A efectos prácticos la deducción por compra de vivienda permite reducir en 1.356 euros la factura de IRPF. Si no has destinado 9.040 euros a la compra de la vivienda estás perdiendo la posibilidad de pagar menos impuestos en la renta.

Eso sí, recuerda que sólo puedes desgravar por la vivienda habitual, no por una casa en la que no vivas y mucho menos por la casa de la playa. Es más, ten cuidado con la casa de playa porque debes pagar impuestos por ella en la renta. 

Amortizar hipoteca o ahorrar

La segunda opción es amortizar hipoteca para ahorrar intereses. En otras palabras, adelantar dinero del préstamo para pagar menos en el total de la hipoteca.

En este punto hay una cosa que debes tener clara: cada vez que amortices anticipadamente pagarás menos intereses. La clave es saber si ese ahorro es mayor de lo que puedes conseguir invirtiendo ese mismo dinero. Y es que si por ahorrar 1.000 euros estamos desperdiciando la oportunidad de ganar 10.000 euros a largo plazo, la matemática está claro que no cuadra.

La forma más sencilla de hacer el cálculo para saber si te compensa amortizar anticipadamente la hipoteca, aunque no la más exacta, es enfrentar el tipo de interés del préstamo a la rentabilidad que puedes obtener por tu dinero. La que sea más alta gana. Si el interés del préstamo es mayor, amortizaremos hipoteca, en caso contrario, merecerá la pena ahorrar e invertir. Eso sí, compara bien: lo que ahorras al amortizar es seguro, mientras que la rentabilidad de una inversión no lo es, y además paga impuestos. Si tu hipoteca está, por ejemplo, al 2,5%, para que compense invertir necesitas ganar bastante más que eso después de impuestos y asumiendo riesgo.

Para elegir entre amortizar hipoteca o ahorrar lo primero es tener claro el perfil de inversión y el riesgo. Con la siguiente herramienta puedes hacer tus cálculos y descubrir cuánto ganarías invirtiendo a largo plazo.

Amortizar hipoteca: ventajas y desventajas

Ventajas de amortizar hipoteca

• Intereses: una de las principales razones para amortizar anticipadamente una hipoteca es reducir la cantidad de intereses que pagarás a lo largo del plazo del préstamo. Cuanto antes reduzcas el principal del préstamo, menos intereses acumularás.
• Ahorro a largo plazo: al reducir los intereses, puedes ahorrar una cantidad significativa de dinero a lo largo del plazo de la hipoteca. Esto puede tener un impacto positivo en tus finanzas personales a largo plazo.
• Seguridad financiera: amortizar anticipadamente puede brindarte una mayor seguridad financiera, ya que estarás más cerca de ser propietario de tu vivienda en su totalidad. Esto puede ser útil en tiempos de incertidumbre económica.
• Menos deuda: al reducir el saldo pendiente de tu hipoteca, estarás disminuyendo tu carga de deuda, lo que puede mejorar tu salud financiera y tu capacidad para invertir en otras áreas o tomar decisiones financieras importantes.

Desventajas de amortizar hipoteca

• Penalizaciones: algunas hipotecas pueden tener penalizaciones por amortización anticipada. Asegúrate de comprender las condiciones de tu contrato hipotecario antes de tomar una decisión.
• Oportunidad de inversión: si tienes la posibilidad de invertir el dinero en otro lugar donde puedas obtener un rendimiento mayor que la tasa de interés de tu hipoteca, puede ser más rentable no amortizar anticipadamente y, en su lugar, invertir el dinero.
• Liquidez: utilizar una gran cantidad de dinero para amortizar tu hipoteca puede dejar menos efectivo disponible para emergencias u otras oportunidades financieras.
• Tasa de interés: si la tasa de interés de tu hipoteca es muy baja, es posible que el beneficio de reducir los intereses no sea tan significativo como si la tasa de interés fuera más alta.

¿Cuánto te puede cobrar el banco por amortizar?

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, las comisiones por amortizar anticipadamente tienen límites. En una hipoteca variable, como máximo un 0,25% de lo que amortizas durante los tres primeros años o un 0,15% durante los cinco primeros (según lo que diga tu contrato), y nada a partir de ahí. En una hipoteca fija, hasta un 2% durante los diez primeros años y un 1,5% después. Revisa tu escritura: muchas hipotecas tienen comisiones más bajas o ninguna.

Amortizar cuota o plazo

A la hora de pagar anticipadamente parte de la hipoteca podemos escoger entre reducir la cuota del préstamo o reducir el plazo. En otras palabras, recortar el tiempo de duración de la hipoteca o lo que pagamos cada mes.

Dependiendo de la opción que elijamos el ahorro en intereses al amortizar será mayor o menor. Como norma general reducir plazo casi siempre saldrá más a cuenta en términos del préstamo. Lógicamente, cuanto mayor es el tipo de interés del préstamo, mayor es el ahorro de amortizar antes de tiempo. Reducir la cuota, en cambio, te deja más dinero libre cada mes, algo útil si tus ingresos van justos o si tu hipoteca es variable y temes que suba el euríbor.

Si tienes dudas sobre qué hacer con una cantidad relevante (amortizar, invertir o repartir), quizás un asesor financiero pueda ayudarte a verlo con tu situación completa.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor amortizar en cuota o en plazo?

En plazo ahorras más intereses; en cuota ganas margen cada mes. Depende de si priorizas pagar menos en total o tener más liquidez.

¿Cuándo no compensa amortizar la hipoteca?

Cuando tu tipo de interés es bajo y tienes alternativas que rinden más, cuando te quedarías sin colchón para imprevistos o cuando todavía puedes aprovechar la deducción por vivienda.

¿Tengo que pagar algo al amortizar?

Solo la comisión de amortización anticipada si tu contrato la tiene, con los límites de la Ley 5/2019. No hay que pasar por notario si es una amortización parcial.

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Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.