Los impuestos que pagas por tener casa y también si la vendes
En resumen: por tener una casa en propiedad pagas cada año el IBI al ayuntamiento y las tasas municipales (basuras, por ejemplo). Si no es tu vivienda habitual ni está alquilada, además tributas en el IRPF por la imputación de rentas inmobiliarias, normalmente el 1,1% o el 2% de su valor catastral. Y si tu patrimonio es elevado, puede tocarte el Impuesto sobre el Patrimonio. A eso se suman los impuestos al comprar (IVA o ITP), al vender (IRPF y plusvalía municipal), al heredar o al donar.
Ser propietario de una vivienda no sale gratis. Tener casa propia implica asumir ciertos gastos como la comunidad de vecinos, los seguros, las reparaciones… y los impuestos.
Sólo por tener una casa en propiedad hay determinados impuestos que tendrás que pagar, a los que se suman los impuestos por comprar casa y los impuestos por vender la vivienda e incluso al donar una casa o heredarla. En definitiva, que ser propietario es sinónimo de pagar tributos por la vivienda.
Estos son todos los impuestos que se pagan por tener casa, venderla, donarla y heredarla.
Impuestos por tener casa
El mero hecho de tener casa hará que tengas que pagar por lo menos tres impuestos concretos. Son los siguientes:
El IBI
El primero es el IBI o IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se paga de forma anual y depende de cada ayuntamiento. Para calcularlo se usa normalmente el valor catastral revisado de la vivienda.
Tasas varias
Las tasas no son universales, pero sí están muy extendidas. Son otro impuesto de carácter municipal y las más habituales son las tasas de basura y la tasa del agua.
A diferencia de un impuesto al uso, el coste de la tasa no podrá superar nunca el del servicio que presta. En otras palabras, el ayuntamiento nunca puede ganar dinero con las tasas que cobra.
Impuesto sobre el Patrimonio
Este impuesto está prácticamente limitado a los patrimonios altos: con carácter general, hay un mínimo exento de 700.000 euros por persona, y la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros. Además, cada comunidad autónoma puede aplicar bonificaciones (en algunas, como Madrid, es del 100%), aunque para patrimonios de más de 3 millones de euros existe también el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
Lo cierto es que muy pocas personas pagan este impuesto en la realidad.
Imputación de renta inmobiliaria
A estos tres impuestos se suma uno adicional que sólo pagarán quienes tengan una casa sin habitar. Es decir, la casa de la playa, la del pueblo y cualquier segunda residencia. Estas vivienda generan lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria en el IRPF.
Este es un dinero que Hacienda entiende que ganas solo por tener una casa vacía y no alquilarla. Supone, en general, un 2% del valor catastral de la vivienda, o un 1,1% si ese valor se ha revisado en los últimos años, y se suma como un ingreso más en el IRPF (en proporción a los días del año en que la casa ha estado a tu disposición). Ojo: un decreto aprobado en octubre de 2026 prevé cambiar este cálculo a partir de 2027, pero está pendiente de convalidación. Lo explicamos en cuánto pagas a Hacienda por alquilar tu vivienda.
Impuestos al vender o traspasar la casa
Vender tu casa no está libre de impuestos. De hecho, más que la venta de la vivienda hay que hablar de cualquier transmisión. Y es que si donas una casa también tendrás que pagar a Hacienda exactamente igual que si la vendieses.
En este caso, el que vende la casa tendrá que pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial que haya obtenido. En otras palabras, debe tributar por el beneficio de la venta, que se calcula por la diferencia entre el precio de compra y el de venta (o el valor que figure en la donación), descontando los gastos. Sobre esa cantidad pagarás entre un 19% y un 30% al hacer la Renta, salvo excepciones como la reinversión en otra vivienda habitual o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Te lo contamos en cómo declarar la venta de una vivienda.
Al IRPF se suma el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IVTNU, más conocido como la plusvalía municipal. Este impuesto se paga al ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. Desde finales de 2021, si vendes sin ganancia no lo pagas, y si la hay puedes elegir entre dos métodos de cálculo: el objetivo, basado en el valor catastral, o el real, sobre la ganancia efectiva.
Este impuesto también se paga al heredar una casa o recibir una vivienda en donación.
Impuestos al comprar casa
Si compras tu casa también tendrás que pagar impuestos, además de una serie de gastos si firmas una hipoteca.
En concreto, si la vivienda es nueva tendrás que pagar el IVA (10%), además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa, que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%. Si es de segunda mano deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, que depende de cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6% y el 10% del precio. Hacienda toma como mínimo el valor de referencia del Catastro.
En cuanto a la hipoteca, desde noviembre de 2018 es el banco quien paga el AJD de la escritura del préstamo, no el cliente. Sí puede tocarte pagar impuestos en otras operaciones, según la comunidad autónoma y el tipo de cambio que hagas en el préstamo.
Impuestos al heredar la vivienda
En el caso de recibir una vivienda en herencia, también habrá que pagar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La factura fiscal en este caso variará mucho en función de la comunidad autónoma donde esté la casa y del grado de parentesco con el anterior propietario (quien dona la casa o de la persona fallecida).
La normativa estatal incluye una reducción del 95% para la herencia de vivienda habitual ente cónyuges y descendientes y muchas comunidades cuentan con ventajas similares para los herederos.
Impuestos al recibir una vivienda en donación
Las donaciones tributan por la otra parte del Impuestos de Sucesiones y Donaciones. El encargado de pagar este impuesto es el donatario y lo hará en la comunidad donde esté situada la vivienda, a diferencia de lo que ocurre cuando se recibe dinero, por ejemplo.
De nuevo, la cantidad a pagar depende de cada comunidad autónoma, aunque muchas cuentan con reducciones para el traspaso de viviendas entre familiares.
Impuestos por donar una vivienda
Donar una vivienda no sale gratis para quien la regala. El donante tendrá que tributar en el IRPF como si hubiese vendido la vivienda, ya que para Hacienda sigue existiendo una ganancia patrimonial aunque se regale. Y el que la recibe paga el Impuesto sobre Donaciones. Lo explicamos en cómo funciona una donación.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan cada año por tener una casa?
El IBI y las tasas municipales. Si no es tu vivienda habitual y no la alquilas, también la imputación de rentas en el IRPF. Y, con patrimonios altos, el Impuesto sobre el Patrimonio.
¿Se paga IRPF por la vivienda habitual?
No, mientras vivas en ella. Solo tributa al venderla si hay ganancia, y hay exenciones si reinviertes en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años.
¿Cuánto se paga por una segunda vivienda vacía?
En el IRPF se imputa como renta el 1,1% o el 2% de su valor catastral, que tributa a tu tipo marginal, además del IBI. Algunos ayuntamientos aplican recargos a las viviendas vacías.
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