Las bajadas de tipos de interés y, sobre todo, las tensiones geopolíticas han marcado el devenir de los mercados financieros en los últimos meses, en los que las Bolsas han experimentado una gran volatilidad. Ante este incertidumbre, el sector inmobiliario ha demostrado una resiliencia y una capacidad para ofrecer estabilidad y diversificación.
Hemos entrevistado a Geoffrey Dybas, responsable de la estrategia Global Real Estate de Nordea Asset Management, para hablar del sector inmobiliario cotizado y su importancia en las carteras de inversión. Este experto ha destacado que, a pesar de las tensiones comerciales impulsadas por la política arancelaria de Donald Trump, el desempeño del sector inmobiliario ha sido mejor que los índices generales. En concreto, ha destacado el comportamiento de los centros de datos.
Las decisiones de Donald Trump han afectado significativamente a los mercados bursátiles—¿cómo ha rendido el sector inmobiliario?
Desde el anuncio de los aranceles, el mercado inmobiliario ha tenido un rendimiento en línea con los índices generales del mercado. Sin embargo, los aranceles han estado afectando a los precios de mercado durante la mayor parte del año. A lo largo de 2025, el sector inmobiliario ha tenido un desempeño ligeramente mejor que los índices generales del mercado, con el sector inmobiliario de Asia y Europa superando al de EEUU. Además, la fortaleza fundamental general del sector inmobiliario se ha visto reforzada por buenos resultados financieros en el primer trimestre, con más empresas superando las estimaciones de lo habitual y elevando sus proyecciones.
Los bancos centrales han comenzado a bajar las tasas de interés, ¿qué impacto tiene esto en el mercado inmobiliario?
Dado que el sector inmobiliario es muy sensible a las tasas de interés, históricamente ha respondido bien a las reducciones de tasas a nivel global. Cuando los bancos centrales dejan de subir las tasas, el sector inmobiliario ha demostrado una fuerte rentabilidad relativa en comparación con el mercado general. Este ciclo actual de subidas coordinadas por la mayoría de los bancos centrales, seguido de un período de pausa y reducción de tasas, no ha producido resultados similares. A medida que las tasas han disminuido, hemos visto mejorar las condiciones de financiamiento y un mejor desempeño del sector inmobiliario. Además, ha aumentado la actividad de transacciones, con expectativas de mayores volúmenes de operaciones y fusiones y adquisiciones, lo cual respalda un potencial de rendimiento más sólido en los próximos años.
¿Qué papel juegan las inversiones en REITs o socimis dentro de una cartera de inversión?
El sector inmobiliario global cotizado (REITs) juega un papel vital en una cartera de inversión al aumentar la diversificación, el potencial de ingresos y la protección contra la inflación. Si bien estos beneficios tradicionales han sido cuestionados en los últimos años debido al aumento de la correlación entre los mercados financieros globales, creemos que este período representa una anomalía. Esto se ve reforzado por la reciente tendencia de desglobalización de la política monetaria, ya que los bancos centrales actúan de manera menos coordinada o menos similar entre sí. Hoy en día, el universo inmobiliario global cotizado abarca más de 10 sectores y más de 40 subsectores únicos, lo que mejora el equilibrio y el potencial de rentabilidad-riesgo del sector inmobiliario cotizado.
Dentro de los activos inmobiliarios, ¿qué sectores están destacando por su buen desempeño?
Los sectores de atención sanitaria y centros de datos han mostrado un sólido desempeño dentro del sector inmobiliario. En el sector de salud, los rendimientos han estado liderados por el subsector de viviendas para personas mayores, que se beneficia de importantes vientos de cola debido al envejecimiento de la población. Muchas de estas empresas han mejorado su ocupación y, dado que se espera muy poca oferta nueva, esta tendencia probablemente se mantenga. El sector de centros de datos y las empresas relacionadas (aquellas que han incorporado significativamente centros de datos a sus carteras) están superando al mercado debido a la alta demanda de espacio de computación para satisfacer las necesidades de la inteligencia artificial.
Tras la pandemia, hubo muchas dudas sobre los mercados de oficinas y centros comerciales, ¿siguen existiendo esas dudas?
El sector minorista dentro del sector inmobiliario ha sido particularmente interesante de observar, ya que los cambios en el comportamiento del consumidor —como el aumento de las compras en línea— y el impacto del COVID han reducido el tráfico en muchos locales. Como resultado, la nueva oferta ha sido casi nula durante varios años y muchas empresas enfocadas en el retail han tenido un bajo rendimiento. Esto ha generado oportunidades para que el sector reurbanice propiedades con el fin de mejorar los alquileres y estabilizar la ocupación ante la escasa oferta.
El año pasado, el retail fue uno de los sectores con mejor rendimiento dentro del inmobiliario. De cara al futuro, vemos valor selectivo en este segmento y consideramos que la falta de nueva oferta es un factor positivo. Dicho esto, creemos que seguirá siendo uno de los sectores más sensibles al ciclo económico dentro del universo inmobiliario cotizado.
¿Qué cambios han realizado en la cartera global de bienes raíces durante este año?
Recientemente, hemos hecho cambios incrementales en las posiciones y en la exposición a distintos sectores inmobiliarios para captar valor y gestionar el riesgo a lo largo del año. Algunos ejemplos incluyen la reducción de ciertas posiciones que podrían experimentar mayor volatilidad, como el sector minorista, y otras que han tenido un buen desempeño para asegurar ganancias. Hemos reasignado capital a sectores que creemos tienen menor volatilidad en sus ganancias, como salud y torres de telecomunicaciones. Con la tendencia hacia la desglobalización en marcha, hemos aprovechado oportunidades selectivas para ajustar nuestras posiciones en Asia, América del Norte y Europa.
Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.
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