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¿Estás pensando en comprar casa? ¿Vas a pedir una hipoteca? Que se te meta en la cabeza: el notario es tu mejor amigo. El papel del notario en la firma de la hipoteca y en compraventa de vivienda es todavía más relevante con la nueva Ley Hipotecaria

Los notarios cumplen dos funciones básicas en la firma de cualquier contrato. Por un lado, se aseguran de que el contrato cumple la legalidad. Por otro, dan fe de lo que pone en el contrato y de que lo firman quienes dicen firmarlos. Para que lo entiendas mejor, aportan una garantía válida a efectos legales sobre la operación, ya sea un concurso o, como en este caso, la compra de una vivienda y su financiación.

La función del notario en la firma de una hipoteca añade un tercer elemento: el asesoramiento. Y es que ahora el notario debe asegurarse de que cuando pides una hipoteca sabes lo que estás pidiendo, lo que implica y que entiendes bien lo que pone en el préstamo hipotecario. No es que antes no tuviesen que hacerlo, sólo que, con la nueva legislación, esta labor está mejor estructurada. 

En concreto, la ley fija dos visitas a la notaría antes de firmar la hipoteca como un paso para comprar tu casa. Así es como se asegura que el banco ha entregado toda la información al cliente, que éste ha tenido tiempo de leerla y que la entiende. La primera de estas visitas tiene lugar antes de la firma del contrato y la segunda durante la misma.

 

Primera visita: fase precontractual 

Esta primera cita con el notario es obligatoria y gratuita. Su principal objetivo es informarte y asesorarte acerca de la hipoteca, además de confirmar que tienes toda la documentación necesaria.

La documentación que el banco tiene que darte incluye la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, que sustituye a la antigua FIPER. La nueva ficha incluye muchos más datos relevantes sobre las cláusulas o sobre cómo se reparten los gastos del préstamo. En otras palabras, qué parte va destinada a amortizar capital y cuál a pagar intereses. Y es que ahora el banco también deberá darte el cuadro de amortización de la hipoteca. 

El notario también tiene que asegurarse de que te han informado claramente de tus derechos como cliente, entre ellos el de la libertad de elegir el notario. Uno de los abusos más repetidos por las entidades financieras era el de imponer su propio notario. Ahora, el propio fedatario público debe asegurarse de que has elegido tú o que, por lo menos, sabes que puedes hacerlo. 

De hecho, los notarios cuentan con un test al que debes responder para acreditar todas estas cuestiones. Al final del artículo podrás ver cuáles son esas preguntas.

Deberás reunirte con el notario como mínimo diez días naturales antes de que se autorice y firme la escritura de la hipoteca. Si no respetas estos plazos, la hipoteca será declarada nula. Esta es la forma que los legisladores han encontrado para asegurarse de que tienes tiempo de consultar el documento y aclarar cualquier duda sobre la hipoteca. 

Al finalizar la reunión, el notario levantará un acta notarial resumiendo la cita e incluyendo los datos del préstamo. Este documento es el que acreditará que has recibido asesoramiento y que entiendes la hipoteca.

Segunda visita: al firmar el contrato

La segunda visita al notario será cuando vayas a firmar. En ella te reunirás con el vendedor por un lado y el banco por otro. Así, firmarás la escritura de compraventa por un lado y la hipoteca por otro.

Como parte de su labor, el notario recordará las condiciones del préstamo hipotecario que ya pudiste ver en la primera visita. Para asegurar que son las mismas, el notario incluirá en la escritura una referencia al acta notarial. Si tienes todavía alguna duda sobre el préstamo, este es el momento de preguntarla.

Para terminar, después de la firma el notario te entregará de forma gratuita una copia simple de la escritura.

¿Cuánto cuesta un notario?

Un notario no es caro ni barato. El coste del notario está marcado por la ley. Es decir, todos cobran lo mismo por ofrecer el mismo servicio y el mismo trámite. 

Los aranceles notariales están fijados por ley ( el RD 146/1989), y es el Gobierno quien lo regula. A partir de ahí, el notario puede realizar una rebaja de hasta el 10%. De ahí, precisamente, la diferencia de precios del notario en la hipoteca. 

El coste de estos aranceles depende del valor de la vivienda y de la hipoteca. Una escritura pública de compraventa puede oscilar entre los 600 y los 875 euros. En el caso de un piso de 100.000 euros, el coste del notario puede llegar hasta los 850 euros, explican desde Idealista.

A estos gastos hay que sumar los de inscribir las escrituras en el registro de la propiedad, que puede costar entre 400 y 650 euros. 

Quién paga el notario

Reunir el dinero inicial que cuesta comprar una casa es una de las cosas que más cuesta al ciudadano medio. Es aquí donde todo pequeño ahorro cuenta. La nueva Ley Hipotecaria ha supuesto un alivio para el comprador y una mejor distribución de los gastos iniciales de adquirir vivienda.

Quien ha salido perdiendo en este punto es el banco, que ahora tiene que asumir muchos gastos que antes cargaba al cliente. En el caso de la notaría, el banco pagará el arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario y los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Tú pagarás por las demás copias que solicites.

Para la compraventa, el vendedor asumirá los gastos del otorgamiento de la escritura de origen del contrato de compraventa y el comprador las de primera y demás copia. 

¿Qué gastos tiene comprar una casa?:


Así es el test notarial para firmar una hipoteca

Para terminar, aquí tienes las preguntas que te hará el notario para asegurarse de que el banco te ha informado bien y sabes lo que debes saber sobre tu futura hipoteca. Estas son las que les obliga a hacer el Consejo de Notariado:

1-Entrega de la documentación precontractual

1.1- ¿Confirma haber recibido en el día expresado en su manifestación la siguiente documentación?
a) FEIN SI/NO
b) FiAE SI/NO
c) Copia del proyecto del contrato SI/NO
d) Documento que contiene información de los gastos SI/NO
e) Documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige SI/NO
f) Documento que contiene la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial (sólo para el caso de préstamo con interés variable) SI/NO
g) Documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés SI/NO

1.2- ¿La entidad le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a sus preguntas? SI/NO

2- Elección de notario

2.1- ¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario? SI/NO

2.2- ¿Confirma usted que soy el notario elegido? SI/NO

3- Características y amortización del préstamo

3.1- ¿Conoce el capital y la duración del préstamo, y el importe y periodicidad de sus cuotas? SI/NO

3.2- ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses? SI/NO

4-Tipo de interés

4.1- El tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida del préstamo o está prevista su variación en algún momento. FIJO/VARIABLE

4.2- ¿Existen en su oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate determinados productos con el prestamista o entidades por él señaladas? SI/NO

4.3- En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado? SI/NO

4.3- En caso de préstamo a interés variable,
a) ¿Es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado? SI/NO
b) ¿Comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota? SI/NO

5- Subrogación de acreedor

5.1.- ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias? SI/NO

6- Amortización anticipada del préstamo

6.1.- En la oferta que le ha hecho la entidad prestamista ¿está prevista una comisión por amortización anticipada?
– En caso de amortización total: SI/NO
– En caso de amortización parcial: SI/NO
– En caso de cambio de prestamista (subrogación de acreedor): SI/NO

6.2- Comprende que esta comisión, de existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada produce una pérdida para la entidad prestamista que está deberá justificarle. SI/NO

7-Comisiones

7..- Tiene su préstamo:
– Comisión de apertura SI/NO
– Comisión de modificación de condiciones (novación): SI/NO
– Comisión de reclamación de cuotas impagadas: SI/NO

8- Incumplimiento

8.1.- ¿Ha comprendido usted que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de pagar? SI/NO

8.2- ¿Ha comprendido usted que si el impago alcanza una determinada cuantía la entidad financiera puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado? SI/NO

9- Ejecución hipotecaria

9.1- ¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta? SI/NO

9.2- ¿Responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o sólo con el bien hipotecado? CON TODOS LOS BIENES/SOLO CON EL BIEN HIPOTECADO

9.3.- ¿Comprende que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, va a seguir debiendo la diferencia al prestamista? SI/NO