España es un país de propietarios. Según los datos del INE el 76,7 de las casas estaban en régimen de tenencia en 2017 o propiedad total. Esta cifra es todavía más elevada entre los mayores de 65 años. Más de un 87% tiene casa en propiedad que, además, supone el 85% de su patrimonio de media.

La pensión media en España de todo el sistema se sitúa en los 905,3 euros mensuales, pero el tramo más repetido está entre 600 y 650 euros. En esta tesitura es normal que muchos pensionistas miren a la vivienda como una tabla de salvación. Vender o alquilar la casa es la primera opción que viene a la cabeza, pero a muchos les echa para atrás tener que abandonar su hogar. Sin embargo, no es la única. Poco a poco empieza a afianzarse la alternativa de vender la casa pero seguir viviendo en ella, lo que dentro del sector se conoce, aunque la expresión sea de dudoso gusto, como “comprar una casa con bicho”.

La clave de estas casas bicho está en cómo se estructura la propiedad de una vivienda, lo que se conoce como el pleno dominio y que se divide entre la nuda propiedad y el usufructo.

Venta de nuda propiedad

Qué es la nuda propiedad y el usufructo

Cuando compras una casa normalmente se obtiene el pleno dominio de la vivienda. Este se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. La primera se refiere a la propiedad de la vivienda, quien es dueño de la casa, en román paladino. La segunda hace referencia al derecho de uso real de la casa, quien puede vivir en ella.

El derecho permite vender la nuda propiedad de la vivienda o la posibilidad de contratar una hipoteca inversa conservando el usufructo, algo muy habitual en el caso de las herencias. De hecho, eso es lo que sucede cuando se hereda una vivienda al fallecer uno de los progenitores, que el otro se queda con el usufructo vitalicio. En otras palabras, que podrá usar la casa hasta su fallecimiento aunque ésta sea efectivamente de los hijos.

Comprar la nuda propiedad de la vivienda

Esta modalidad llevada al mercado inmobiliario es lo que se conoce vender la casa contigo dentro o comprar casa con inquilino vitalicio. Hay tres formas de comprar la nuda propiedad de la vivienda dependiendo de la forma de pago o cobro.

Comprar la nuda propiedad con pago inmediato

Esta es la forma más habitual de proceder. Es exactamente igual a una compra-venta de cada uso. Es decir, como inversor pagarás al dueño de la casa un dinero por la vivienda, pero éste podrá hacer uso de su hogar mientras viva o durante el tiempo que ambos pactéis.

Como es lógico, esa cesión del uso de la vivienda no sale gratis. Las viviendas de este tipo se venden con descuentos que van desde el 20% hasta el 60% del precio, dependiendo de factores como la edad de la persona que vaya a ostentar el usufructo.

Esta es la alternativa más sencilla para comprar la nuda propiedad de una casa. La mayor ventaja es la rebaja en el precio y la desventaja es que necesitarás aportar el dinero de la compra en el momento de la cesión, como con una compra al uso. La traducción es que necesitarás tener el dinero en el banco o pedir una hipoteca (sí, los bancos también financian estas operaciones aunque los requisitos son superiores al de un préstamo hipotecario al uso).

Renta inmobiliaria vitalicia

La venta tradicional no es la única fórmula para monetizar la vivienda y poder usarla al mismo tiempo. Una alternativa también en boga es la renta inmobiliaria vitalicia. Se pacta la venta de la nuda propiedad de la vivienda reservándose el usufructo a cambio de una renta vitalicia o temporal.

Para que lo entiendas mejor, la persona que compra el piso pagará un dinero a quien vende cada mes durante toda la vida y cuando el vendedor fallezca, la casa pasará a ser suya (tendrá el pleno dominio). Esta opción suele estar destinada a personas mayores que necesitan completar sus ingresos y no quieren tener que decidir qué hacer con el dinero de la compra.

La ventaja de esta fórmula es que si el inversor no paga la renta, el titular recuperaría la propiedad total de la vivienda y no tendría que devolver el dinero cobrado. De hecho, esta es una cláusula habitual en este tipo de contratos.

Por el contrario, la desventaja es que estas mensualidades no se actualizan según el IPC salvo que se acuerde lo contrario. La traducción es que el valor de la renta cada vez será menor por el efecto de la inflación.

Cuando son dos personas las que habitan la casa y uno fallece, se establece un usufructo sucesivo, por el cual el otro cónyuge seguirá disfrutando del usufructo vitalicio.

Por su parte, la ventaja para el comprador es que no necesita una inversión inicial elevada, sólo garantizar el pago de una renta mensual hasta el fallecimiento de la persona mayor que habita el piso.

La clave en este punto es cómo se calcula la renta mensual o anual a pagar por la vivienda. Las dos variables que se utilizan son el valor de la vivienda frente a la esperanza de vida según la edad y sexo (se suelen usar los datos del INE). Ahora mismo la esperanza de vida en España es de 83,1 años.

Venta con alquiler garantizado pactado

La última opción es la venta de la vivienda pactando el pago de un alquiler mensual. En este caso no se vendería la nuda propiedad de la casa, sino la propiedad total. A esta venta se añadiría un contrato de alquiler en una operación que se conoce como sale & lease back inmobiliario.

Se trata de una venta al uso de la vivienda en el que se incluye el posterior alquiler. En este caso no hay usufructo vitalicio, sino un contrato de arrendamiento entre dos partes, con todo lo que esto implica. Esta modalidad suele utilizarse cuando se necesita el dinero de la venta de la casa pero se quiere disfrutar de ella durante un tiempo todavía. Este sería el caso de una familia que va a comprar una nueva casa que le entregarán en 2 años, pero antes necesita vender la suya. Con esta fórmula obtendría el dinero de la venta y podría estar viviendo en la casa hasta que le entreguen la nueva.

El mayor riesgo como nuevo inquilino es que el dueño decida vender la propiedad. En este caso suele incluirse en la venta más alquiler cláusulas como el derecho de tanteo e incluso la posibilidad de recompra de la casa a un precio pactado.

Ventajas y desventajas: lo que debes saber antes de comprar y vender

La principal ventaja para quien compra una casa con bicho es el precio. La rebaja si se paga al contado puede alcanzar el 60% e incluso optando por renta inmobiliaria, habrá un descuento frente a una vivienda libre. A cambio de esa rebaja, la casa no se podrá utilizar hasta el fallecimiento de quien la habita.

Otra desventaja para el comprador y ventaja para el usufructuario es que la nuda propiedad de la vivienda implica varias obligaciones fiscales. Y es que el nuevo propietario será quien tenga que pagar el IBI y los gastos de comunidad, así como la mayoría de gastos asociados a la compra-venta. Lo que sí deberá pagar el vendedor es la Plusvalía Municipal, aunque no tributará en el IRPF si vende la vivienda habitual (sí lo hará en caso contrario).

Frente a la venta de la nuda propiedad de la vivienda existe la posibilidad de contratar una hipoteca inversa. La principal ventaja de esta alternativa es que la venta es reversible, algo que no ocurre al vender la nuda propiedad.