Inversor inmobiliario revela el mayor error al comprar un piso en 2026
En este último episodio de la temporada 7 de Finect Talks hablamos con Pau Antó, economista e inversor inmobiliario con 14 años de experiencia, fundador de Monest Capital y creador de Inversor PRO. Analizamos qué está pasando realmente con el precio de la vivienda, qué rentabilidades se pueden conseguir hoy comprando para alquilar o reformando para vender, qué zonas y tipos de inmuebles pueden ofrecer más oportunidades y cuáles son las principales señales de alerta que pueden convertir una operación aparentemente atractiva en una mala inversión.
Invertir en vivienda en 2026: menos rentable, pero con la demanda de su lado
La primera pregunta es la más directa: con los precios donde están, ¿sigue teniendo sentido comprar para invertir? Para Antó sí que lo tiene, aunque con un matiz. "Tiene sentido. Si es igual de rentable, no, porque hay mucha demanda", explica.
Sobre la supuesta subida imparable de precios, Antó pone atención en las diferencias geográficas. "España es muy grande, hay muchas zonas, muchas poblaciones y habría que ver mercado a mercado, barrio a barrio y probablemente calle a calle", señala. Lo que sí detecta es una ralentización clara en cierto tipo de producto.
Su ejemplo es gráfico: en Madrid, los activos de entre 600.000 y 1 millón de euros cuestan más de vender que los de menos de 600.000 o los de más de un millón. La razón es que quien puede permitirse más de un millón no distingue tanto el precio exacto, y quien llega hasta cierto punto por financiación tiene topes de hipoteca. En medio queda lo que él llama un 'Valle de la muerte', donde no ha bajado tanto el precio como el número de transacciones.
De ahí que insista en vigilar la liquidez tanto como el precio. Cuenta que descartan operaciones que encajan en el Excel por este motivo, y que a veces encuentran en portales como Idealista viviendas similares que llevan hasta 28 meses anunciadas. "Hablamos de más de dos años de una casa que todavía no se ha vendido. Eso, como inversor, te tiene que alertar", advierte.
También introduce uno de los conceptos que más repite: la línea entre valor y rentabilidad. Un piso muy bien ubicado, con luz y buenas vistas, lo quiere mucha gente pero renta menos; un quinto sin ascensor, interior y pequeño renta más pero lo quiere menos gente. "La estrategia no es o comprar valor o comprar rentabilidad, sino entender en qué punto exacto de esta línea te vas a encontrar", resume. Por eso a veces sugiere priorizar un activo que gane algo menos al año pero tenga más potencial de revalorización, como los que cuentan con ascensor.
"Compra realidades, no especules"
Sobre el alquiler, no cree que estemos cerca del techo de lo que la gente puede pagar, pero lanza un mensaje que es casi su filosofía de inversión: comprar sobre datos de hoy, no sobre expectativas. "Cuando yo compro una vivienda para alquilar, miro cuánto se alquila hoy, no si en unos años va a poder subir", explica.
Lo que ha hecho ganar dinero a muchos inversores, apunta, no ha sido tanto la actualización del alquiler por IPC, sino poder ajustar la renta al precio de mercado cada vez que cambiaba de inquilino. Aun así, su recomendación es no contar con ello de antemano: "Compra realidades. Es probable que el mercado baje mucho, para nada; es probable que suba ilimitadamente, tampoco". Comprar especulando con que pondrán una línea de metro o con que la zona crecerá, dice, no es invertir.
Cuando se le pregunta qué podría hacer bajar los precios, es honesto sobre los límites de su propia previsión. Como economista, reconoce que no es capaz de verlo: ha atravesado el conflicto político en Cataluña, la pandemia y fuertes subidas de tipos, y en todos los casos la vivienda siguió subiendo. "Sé que en algún momento alguna corrección, por alguna cuestión, se va a producir", admite, aunque no sabe decir cuándo ni por qué.
Alquilar o reformar y vender: con cuál se queda
Antó distingue dos estrategias con perfiles muy distintos. Comprar para alquilar en zonas razonables permite rentabilidades en torno al 6% y es una inversión "mucho más tranquila y pasiva". Comprar para reformar y vender busca entre un 20 y un 25% por operación, pero exige mucha más gestión: encontrar la oportunidad, comprar, reformar, vender y volver a empezar.
Aunque le da "muchas más satisfacciones" la segunda, su recomendación depende del tiempo disponible de cada uno. Lo explica con números: con 30.000 euros más hipoteca puedes comprar un piso para alquilar y quedarte con 200-250 euros al mes; con ese mismo capital, comprar-reformar-vender puede dejar 20.000 o 25.000 euros en menos de un año. "Eso te permite dar un salto cuántico en tu patrimonio", señala, aunque para quien tiene poco tiempo aconseja el alquiler con hipoteca, dejando que "la hipoteca se pague sola" con el inquilino.
A quien teme jugárselo todo a una carta, le recuerda que el inmobiliario es mucho menos volátil que la bolsa. "En una casa pueden ocurrir cosas, pero es más complicado que una casa valga cero. Yo no lo he visto nunca", afirma. Los problemas —derramas, goteras, conflictos con vecinos— pueden reducir la rentabilidad o dar algún año malo, pero rara vez destrozan la inversión.
Gastos ocultos que el inversor novato olvida
Uno de los errores más repetidos entre quienes empiezan es no contar con todos los gastos. Antó prefiere no llamarlos ocultos porque se pueden descubrir, pero reconoce que muchos no los tienen en cuenta: el IBI, la tasa de basuras, el seguro, la comisión de la inmobiliaria, el ITP en segundas transmisiones, la notaría o el registro.
Y, sobre todo, las reformas que se disparan. Un sobrecoste del 20% en una reforma de 5.000 euros son 1.000 euros, pero en una de 50.000 son 10.000 que pueden desmontar la operación entera. Por eso defiende tenerlo todo detallado y cuantificado en el Excel antes de decidir.
El error que considera más peligroso, y que él mismo reconoce cometer, es enamorarse de una inversión. Lo ilustra con su debilidad personal por Ibiza, una isla a la que va desde adolescente y donde siempre tiene "más ganas de invertir de las que da el Excel". Recuerda incluso un edificio entero que le ofrecieron en 2016 a unos 60.000 euros por apartamento —un precio hoy impensable— y que descartó por estar centrado en otros proyectos.
"Lo peor que puede ocurrir en una inversión es enamorarse de la inversión, y creo que es aplicable tanto en la bolsa como en los inmuebles", reflexiona, cuando te dejas llevar por lo que te aporta emocionalmente más que por los números.
Hipotecas, euríbor y el consejo final
Sobre la financiación, Antó explica que en su modelo de comprar-reformar-vender el euríbor no juega, porque se financian con dinero de inversores. Donde sí influye es en el comprar para alquilar, donde son partidarios de usar hipoteca. Reconoce que ahora cuesta "un poquito más" financiarse y que los bancos se curan más en salud, pero está lejos de la fricción que vivieron cuando los tipos subieron con fuerza: "Ahora mis clientes lo están viendo quizás un poquito más caro, pero poca fricción de momento".
Para cerrar, el consejo que da a quien quiere empezar a invertir en vivienda: "Que lo haga sin miedo pero con conocimiento", acompañado de personas que le guíen y aprovechando toda la información disponible. Su argumento de fondo es que no invertir también tiene un coste: "Si no invierten, ya están perdiendo por la inflación, por el cambio de los precios o por el coste de oportunidad".
Además, en El Corrillo repasamos lo más relevante publicado en Finect esta semana: la nueva subida del petróleo tras los ataques de Estados Unidos a Irán, qué nos dice la historia sobre el comportamiento de las bolsas después de un shock petrolero, las oportunidades que Tikehau Capital ve en la defensa europea, tres ideas de inversión en Europa que los índices no siempre reflejan bien, la visión de Mapfre AM sobre el posible regreso del Viejo Continente y un dato llamativo sobre las finanzas de los hogares españoles: solo el 12% ahorra o invierte pese a que uno de cada tres se siente financieramente estable.
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