El inmobiliario de valor añadido y la rapidez del olvido

Comunicación de marketing. Exclusivamente para inversores profesionales.

Este artículo fue originalmente publicado en la web de M&G

El entorno construido está teniendo que adaptarse con mayor rapidez que en el pasado, ya que la tecnología, unas regulaciones más estrictas y el mayor coste del capital han acortado la vida útil de los formatos inmobiliarios tradicionales. Noura Tan, junto a Robert Balick y Frédéric Laurent, directores ejecutivos en BauMont Real Estate Capital (el negocio inmobiliario de valor añadido europeo de M&G), examinan cómo se está redefiniendo la inversión en este segmento a medida que los ciclos se acortan, y por qué es cada vez más importante construir carteras en base a múltiples tendencias de mercado.  

Los edificios tienden a sobrevivir las circunstancias que los originaron, perpetuando ideas preconcebidas sobre cómo las personas trabajamos, consumimos y nos desplazamos hasta mucho después de que dichas nociones empezaran a cambiar. Existen numerosos precedentes históricos: los almacenes romanos se convirtieron en salas de contratación al desarrollarse el comercio, los frentes costeros, definidos por el transporte marítimo, se transformaron en vecindarios culturales y residenciales, y los barrios industriales devinieron enclaves creativos a medida que las economías fueron dejando atrás la industria pesada. Estas transiciones rara vez dieron la sensación de producirse de manera obvia u ordenada, pero sí reflejaron la manera en que se adaptan las ciudades cuando los formatos heredados ya no satisfacen las necesidades del momento.

Lo que diferencia a la fase actual no es el proceso propiamente dicho, sino su rapidez. La inteligencia artificial (IA) está acelerando los cambios en la forma de organizar el trabajo, la normativa en materia de energía y sostenibilidad se está endureciendo, y los mercados de capitales reevalúan el riesgo tras años de liquidez excedente. En su conjuntootro, estas fuerzas están acortando el intervalo entre relevancia y declive. Edificios que en el pasado hubieran permanecido competitivos durante décadas pueden quedarse atrás en cuestión de pocos años. La adaptación ha dejado de ser episódica y se ha convertido en un requisito continuo en un mercado cada vez más dinámico.

Para los inversores, lo difícil no es tanto elegir entre las narrativas de tecnología, normativa o capital, sino reconocer cómo interactúan estas fuerzas. No hay una única perspectiva que capture plenamente esta nueva realidad de mercado. Las estrategias de valor añadido (value-add) ofrecen una respuesta práctica al envejecimiento del parque inmobiliario ante normativas y requisitos cada vez más estrictos, mientras que un enfoque ortogonal ayuda a evitar que todas las señales se reduzcan a una única tesis macro. Con ello, se encuadran en un mercado en plena transición en el que el cambio estructural y los trastornos a corto plazo suelen parecer similares, pero requieren respuestas muy diferentes.

Valor añadido en inmobiliario

La inversión de valor añadido (value-add) trata de mejorar un inmueble existente para potenciar su valor y los ingresos que genera, en lugar de depender únicamente de la subida de los precios inmobiliarios. Las intervenciones habituales incluyen mejoras energéticas, cambios de distribución o la reconversión a un uso con mayor demanda. Debido al endurecimiento de las normativas y de las exigencias de los inquilinos, muchos edificios han dejado de cumplir los requisitos pese a tener fundamentales sólidos. La inversión de valor añadido se propone restaurar la competitividad y la relevancia de los activos.

Enfoque ortogonal

En el ámbito de la inversión inmobiliaria, aplicar un enfoque ortogonal significa no depender de una sola perspectiva de mercado, como por ejemplo el descenso de los tipos de interés o una recuperación general del segmento de oficinas, sino combinar deliberadamente dos rutas hacia el valor: Valor Añadido Intensivo, reposicionando activamente inmuebles obsoletos para satisfacer la demanda actual, y Core+ Oportunista, adquiriendo inmuebles fundamentalmente sólidos con descuentos a menor precio debido al endurecimiento de las condiciones de crédito. El objetivo es limitar la exposición a cualquier premisa individual y construir una cartera capaz de rendir incluso cuando la coyuntura evoluciona de manera irregular.

La IA y la reorganización del trabajo

Las transiciones tecnológicas siempre han redefinido no solo la manera de trabajar, sino también dónde se trabaja. La fábrica concentró la mano de obra, la expansión administrativa llenó torres de oficinas, y la computación permitió cierta dispersión de tareas rutinarias. La IA amplía esta evolución, pero con un alcance más rápido y más amplio.

Las herramientas generativas ya están asumiendo gran parte del trabajo rutinario y basado en procesos que antes justificaba la existencia de grandes equipos de personal junior en las oficinas suburbanas estandarizadas de la era previa. Esto puede verse en el cambio de los patrones de contratación, y las empresas están dando prioridad a roles que requieren conocimientos, experiencia y criterio frente a la mera ejecución de tareas¹.  

Un análisis de la exposición laboral en EE. UU. revela que las profesiones con mayor potencial de aplicación de la IA suelen combinar responsabilidades complejas con una gran proporción de tareas relacionadas con la información estructurada². Estos elementos estructurados son las partes del trabajo que los sistemas generativos pueden respaldar con mayor facilidad, lo cual eleva los niveles de exposición en muchas profesiones de educación superior.

Las profesiones de educación superior son las más expuestas a la IA

Fuente: Microsoft, julio de 2025.
Notas: Se muestran 40 profesiones para la mayor y la menor aplicaciones de IA.

A medida que disminuyen las tareas rutinarias, la oficina funciona cada vez más como un lugar de colaboración, cultura y resolución de problemas, en lugar de trabajo individual. El trabajo híbrido, que se ha convertido en una característica estable del empleo de oficina, refuerza esta tendencia. La presencia del empleado es más selectiva y ha dejado de darse por sentada, con lo que existe poco interés por grandes plantas de oficinas uniformes diseñadas para una concentración elevada de mesas de trabajo; en lugar de ello, la demanda se concentra en entornos que respaldan una interacción con más valor y justifican desplazarse a la oficina.

Las cifras de mercado reflejan este realineamiento. Los distritos financieros bien comunicados, con buenas conexiones de transporte y zonas de servicios continúan atrayendo inquilinos, mientras que los edificios de las afueras, concebidos para modelos de ocupación tradicionales, se enfrentan a una menor absorción. En toda Europa, la tasa de desocupación de oficinas en el corazón financiero de las grandes ciudades ha permanecido cerca del 5 %, mientras que en todo el mercado ha aumentado hasta una media del 9,5 % debido en gran medida a la acumulación de espacios obsoletos en los distritos periféricos³. Esta divergencia es evidente en Londres, donde puede verse una excelente evolución en el West End y una recuperación más tímida en las zonas de la periferia⁴.

Las tasas de desocupación en distritos financieros son significativamente inferiores a las medias del mercado en las ciudades europeas

Fuente: M&G Real Estate, en base a informes de intermediarios locales, T4 2025.

De hecho, la IA y el trabajo híbrido están eliminando las tareas rutinarias que en el pasado justificaban la expansión de las zonas suburbanas, y elevando las expectativas sobre lo que debe ofrecer un espacio de oficina. Muchos edificios de mayor antigüedad nunca fueron diseñados para esta combinación de flexibilidad, rendimiento y experiencia, y al aumentar las expectativas, crece la brecha entre los inmuebles competitivos y los obsoletos.  

De hecho, la IA y el trabajo híbrido están eliminando las tareas rutinarias que en el pasado justificaban la expansión de las zonas suburbanas, y elevando las expectativas sobre lo que debe ofrecer el espacio de oficinas.

La normativa y la nueva definición de viabilidad de los activos

Junto al cambio tecnológico, la regulación se ha convertido en un importante factor remodelador del inmobiliario europeo. Las normas sobre eficiencia energética y sostenibilidad (derivadas de la taxonomía de la UE, el Reglamento sobre la divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros y un conjunto cada vez mayor de requisitos nacionales) determinan de manera creciente qué edificios pueden utilizarse como garantía en operaciones de financiación, atraer capital institucional o seguir siendo alquilables.

Las penalizaciones por no satisfacer estos criterios ya son palpables. Las calificaciones bajas en el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) ya se traducen en mayores costes operativos, dificultades para obtener financiación y menores niveles de demanda de inquilinos. En el Reino Unido, las oficinas con un CEE inferior a B podrían ser inalquilables ya en 2030, y más de un 70 % del stock inmobiliario de Londres se encuentra por debajo de dicho umbral⁵. En Alemania, los inmuebles residenciales ineficientes ya cotizan en descuentos del 15 % al 20 % respecto a sus equivalentes con máxima calificación⁶, lo cual refleja tanto las expectativas del mercado como el coste de cumplimiento.

Las calificaciones de CEE bajas conllevan descuentos de precio considerables en el inmobiliario residencial alemán

Fuente: JLL, 2025.

Al endurecerse los umbrales regulatorios, la división del mercado se hace más pronunciada. Los edificios bien situados para cumplir con los requisitos futuros continúan atrayendo inquilinos y liquidez, y representan la mayor parte de las operaciones que aún se realizan actualmente. En cambio, los inmuebles que no cumplen dichos requisitos se ven abocados a una trayectoria diferente. En ubicaciones sólidas, los ajustes de precio suelen reflejar el coste y la complejidad de su modernización; en las demás áreas (sobre todo en el caso de oficinas en las afueras ya debilitadas por el cambio en la demanda) las rebajas de precio apuntan de manera creciente a obsolescencia y a la necesidad de un cambio de uso o de una remodelación completa.

No obstante, este apretón regulatorio está generando oportunidades selectivas. Muchos activos vendidos con descuento no se encuentran en una mala ubicación ni se han gestionado fundamentalmente mal; simplemente, sus propietarios no han sabido adaptarlos a unas exigencias cada vez mayores. Con inversiones bien dirigidas, estos activos pueden reposicionarse de cara a una revalorización considerable. El desafío consiste en saber distinguir entre los edificios que pueden revitalizarse y aquellos cuya demanda se ha reducido de manera estructural. A medida que aumentan los umbrales de rendimiento, tal distinción cobra una importancia creciente.
 

Muchos activos vendidos con descuento no se encuentran en una mala ubicación ni se han gestionado fundamentalmente mal; simplemente, sus propietarios no han sabido adaptarlos a unas exigencias cada vez mayores.

El endurecimiento del crédito y sus efectos desiguales

La rápida normalización de la política monetaria desde 2022 ha intensificado estas presiones. Durante gran parte de la década pasada, unos tipos de interés bajos y una liquidez abundante propiciaron valoraciones elevadas, planes de negocio ambiciosos y criterios de aprobación generosos en Europa. Cuando los costes de financiación subieron con fuerza, este entusiasmo no tardó en quedar en evidencia. Ahora que la flexibilidad fiscal limitada y la incertidumbre geopolítica justifican una prima de riesgo más elevada, todo apunta a que los tipos de interés oficiales se mantendrán cerca de los niveles actuales durante más tiempo de lo que los mercados esperaban inicialmente.

Los proyectos lanzados bajo el paradigma previo no tardaron en enfrentarse a las consecuencias de este nuevo régimen. En toda Europa, las promociones sufrieron retrasos justo cuando subieron los costes de construcción y la refinanciación se tornó más difícil. Planes de negocio que antes dependían de una liquidez predecible se enfrentan ahora a periodos de tenencia más prolongados, a condiciones más estrictas y a ventanas de salida más limitadas. En muchos casos, las dificultades no se deben a una ejecución deficiente, sino a un entorno de capital que ha cambiado a un ritmo que los activos no han podido igualar. 
 

En muchos casos, las dificultades no se deben a una ejecución deficiente, sino a un entorno de capital que ha cambiado a un ritmo que los activos no han podido igualar.

Las valoraciones se han ajustado de manera irregular. Los datos de operaciones indican que las valoraciones del inmobiliario europeo cayeron de un 18 % a un 20 % durante el ajuste de 2022-2024, para luego estabilizarse desde mediados de 2024⁷. No obstante, la distribución de dicha caída es reveladora. Los activos con buenas ubicaciones, ingresos resilientes y buenas credenciales de sostenibilidad han aguantado relativamente bien el tipo, y constituyen la mayor parte de la actividad actual. Los inmuebles secundarios siguen sumidos en la fase de determinación de precio. Las oficinas situadas en las afueras, los centros comerciales obsoletos y los edificios industriales antiguos continúan sometidos a una presión a la baja mientras los mercados deciden cuál será su uso futuro.

Con el ciclo de refinanciación ya en marcha, las brechas existentes son cada vez más evidentes. Entre 2025 y 2027, unos 86.000 millones de euros en préstamos europeos para proyectos inmobiliarios comerciales llegarán a su vencimiento, y casi la mitad de ellos corresponden a edificios de oficinas⁸. A lo largo de este proceso, es probable que más ventas sean meros ejercicios de saneamiento de balance que operaciones con convicción, ejerciendo más presión si cabe sobre los activos más débiles y creando oportunidades para el capital disponible.

Cabe destacar que no todos los inmuebles con descuento reflejan un deterioro estructural. Algunos han visto caer su precio debido principalmente a la escasez de capital, y no a la desaparición de la demanda. A medida que se acercan las fechas de refinanciación y los prestamistas adoptan un enfoque más selectivo, es probable que el mercado aclare estas distinciones, separando los activos que se enfrentan a una obsolescencia real de aquellos que simplemente se han visto atrapados en el reajuste del capital.

Ortogonalidad: un enfoque dual de valor en un mercado en pleno reajuste

En un mercado transformado por el cambio en la demanda, por una regulación más estricta y por precios desiguales, las estrategias de valor añadido han cobrado importancia. Combinadas con un enfoque ortogonal, podrían ser un planteamiento más estable para un mercado que todavía se halla en proceso de reajuste a los nuevos fundamentales.

La primera ruta, Valor Añadido Intensivo, implica transformar inmuebles cuyo uso actual ya no encaja con la demanda moderna. Las oficinas son el ejemplo más claro: muchos de estos edificios se diseñaron para patrones de trabajo tradicionales, y ahora les cuesta satisfacer las expectativas laborales y medioambientales modernas. Al mismo tiempo, las ciudades europeas se enfrentan a una escasez persistente de viviendas, de alojamiento para estudiantes y de locales de hostelería. Dada la lentitud de la planificación urbana y la escasez de suelo, las oficinas infrautilizadas situadas en zonas céntricas pueden (con las autorizaciones y el diseño adecuados) convertirse en los formatos para vivienda y uso mixto que las ciudades necesitan de manera creciente.

Programa de conversión de oficinas a viviendas, región de París.
Fuente: BauMont Real Estate Capital.

París y Londres son las ciudades europeas con mayor potencial de conversión de oficina a vivienda, con más de 50.000 y 40.000 unidades, respectivamente⁹. En Londres, los permisos de conversión han facilitado la creación de 73.575 unidades residenciales entre 2015 y 2022-2021¹⁰. Berlín y París siguen su ejemplo, con incentivos a la reutilización adaptativa de los ayuntamientos locales.   

Potencial significativo de viviendas a través de la conversión de oficinas en las principales ciudades europeas

Fuente: M&G Real Estate, ORIE, CBRE, bulwiengesa, 2025.

Notas: En base a conversiones, sin incluir demoliciones. Las cifras mostradas proceden de estudios que emplean distintas metodologías, con lo que podrían no ser directamente comparables.

Los sectores de vivienda aportan rentabilidades positivas, mientras que las oficinas de menor calidad sufren pérdidas

Fuente: Índice MSCI Quarterly, T4 2025. Las rentabilidades pasadas no son indicativo de las rentabilidades futuras.

Notas: CS = Cuarto superior de rendimiento, utilizado como aproximación de los activos de menor calidad.

La segunda ruta, Core+ Oportunista, se concentra en inmuebles con fundamentales aún intactos, pero cuyo precio se ha visto distorsionado por el reajuste del crédito. Un ejemplo típico es un edificio de oficinas de reciente construcción, de bajo consumo energético y con una ubicación excelente, cuyo propietario se enfrenta a presiones de reembolso o de refinanciación. El edificio continúa atrayendo inquilinos y generando ingresos fiables, pero en un mercado dominado por la cautela de los prestamistas y poca demanda básica, cotiza a menor precio, debido más a presiones de liquidez que a cualquier debilidad estructural. En estos casos, la intervención requerida es por lo general limitada: alquilar el espacio restante, realizar remodelaciones ESG selectivas o introducir pequeñas mejoras de servicios. Una vez se estabilicen las condiciones de capital, estos edificios estarán bien posicionados para revalorizarse de nuevo.

Adquisición de oficinas prime, gran centro urbano regional del Reino Unido.
Fuente: BauMont Real Estate Capital.

La ortogonalidad vincula estas dos rutas, reconociendo que el mercado actual se caracteriza por señales irregulares y superpuestas: patrones de demanda de inquilinos que varían por sectores y por ciudades, requisitos regulatorios que se endurecen a distinto ritmo en cada jurisdicción, y tipos de interés que podrían permanecer elevados pero que son difíciles de predecir. En tales condiciones, las estrategias ancladas en una única tesis de inversión tienden a estar más expuestas que las que incorporan múltiples motores.

Adaptación bajo presión

La inquietud palpable hoy en día en el sector inmobiliario no se debe a un cambio sin precedentes, sino al hecho de que procesos habituales se desarrollan con mayor rapidez y con menos protecciones que de costumbre. A menudo, lo que a primera vista puede parecer disrupción no es más que lo que el mercado ha hecho siempre: poner a prueba qué estructuras tienen todavía sentido y reajustar el precio de las que no; solo que, ahora, este proceso tiene lugar en una coyuntura definida por el cambio acelerado.

La implicación práctica es menos espectacular de lo que puede pensarse. No se está pidiendo a los inversores que pronostiquen un único futuro, sino que operen con un margen de error más reducido. Los enfoques que contemplan múltiples desenlaces, con flexibilidad a nivel de dónde puede crearse valor, están mejor equipados para un entorno en el que coexisten la obsolescencia y las anomalías de precio.

El ciclo actual será recordado como uno en que el ajuste tuvo lugar más pronto y de manera más irregular. Como en transiciones previas, la clave no es predecir con precisión la evolución del mercado, sino reconocer cuándo las hipótesis actuales han dejado de ser válidas y ajustar el rumbo de manera acorde.

¹ Seyed Mahdi Hosseini Maasoum y Guy Lichtinger: «Generative AI as Seniority-Biased Technological Change: Evidence from U.S. Résumé and Job Posting Data» (papers.ssrn.com), agosto de 2025.
² Kiran Tomlinson, Sonia Jaffe, Will Wang, Scott Counts y Siddharth Suri: «Working with AI: Measuring the Applicability of Generative AI to Occupations» (microsoft.com), julio de 2025.
³ M&G Real Estate, en base a informes de intermediarios locales, T4 2025.
⁴ Carter Jonas: «Central London Net Effective Rents Monitor Q4 2025» (carterjonas.co.uk), 2026.
⁵ Flora Harley: «Meeting the Commercial Property Retrofit Challenge - Part 1: Defining a Strategy» (knightfrank.com), septiembre de 2024.
⁶ JLL, 2025.
⁷ Índice MSCI Europe Quarterly Property, T4 2025.
⁸ AEW: «Back-leverage Helps Bridge the Debt Funding Gap» (aew.com), octubre de 2025.
⁹ M&G Real Estate, ORIE, CBRE, bulwiengesa, 2025.
¹⁰ Matthew Sobic: «Why now is a good time to revisit office to residential permitted development rights» (savills.co.uk), febrero de 2024.

El valor de las inversiones fluctuará, lo cual provocará que el valor de las participaciones se reduzca o se incremente. Es posible que no recupere la cantidad invertida inicialmente. Las rentabilidades pasadas no son un indicativo de las rentabilidades futuras. Los puntos de vista expresados en este documento no deben considerarse como una recomendación, asesoramiento o previsión.