Carlos Matilla (OpenBrick): "La tokenización va a democratizar la inversión inmobiliaria"

El mundo del ladrillo está en plena transformación. Y no solo por el hecho de las dinámicas de oferta y demanda, de esa subida brutal de los precios de la vivienda que estamos viendo en estos años, sino que hablamos de otra cosa más: de la tokenización de valores que representan ese inmobiliario.

Hoy charlamos un rato con Carlos Matilla, CEO de OpenBrick, una plataforma digital que permite la emisión, gestión y liquidación de valores tokenizados, todo ello impulsado por la tecnología blockchain. Matilla nos cuenta, entre otras cosas, cómo la tokenización de vehículos de inversión inmobiliaria puede ofrecer liquidez, mejorar la eficiencia de los procesos y abrir la puerta a nuevos tipos de inversores, tanto institucionales como retail.

¿Cómo surgió la idea de OpenBrick y la aplicación de la tokenización al sector inmobiliario?

Esto empezó en 2022, en unas primeras conversaciones en las cuales empezamos a hablar con distintas participantes, no, actores del sector inmobiliario, gestoras, consultoras, inmobiliarias clásicas, CBREs, Savills, un poco para ver cómo se podía hacer esto, qué podía implicar tokenizar un activo inmobiliario.

Nosotros siempre lo hemos visto como la tokenización de vehículos de inversión, no tanto como tokenización directamente del activo. Pasamos un tiempo bastante bueno hablando con la gente del mercado para ver si todo esto era posible. Entonces, lo de darle una estructuración y una carcasa, y una estandarización a ese tipo de inversiones, que cada vez se están pidiendo más, nos pareció una buena idea. La demanda nos dijo que había interés y, desde luego, en inversión inmobiliaria mucha, porque al final los inversores institucionales, de banca privada y los family offices invierten en inmobiliario muchísimo.

Y luego lo que queríamos era ver, eso, realmente del lado inmobiliario, si sería posible. Y en esas conversaciones iniciales surgió: "Tenéis que ir a ver a Grupo Lar", que son los que les encanta innovar en esto. Fueron la primera SOCIMI. Fuimos a ver a Grupo Lar y la verdad que nos recibieron muy bien. La idea les pareció interesante y empezaron a estudiarla.

De ahí sale un poco el proyecto, y entre Renta 4, que fuera un poco nuestro socio con el que ya desde IOBuilders veníamos trabajando en muchas cosas de los activos digitales, juntamos a Grupo Lar y empezamos a diseñar cómo funcionaría un mercado de tokenización inmobiliaria, cómo implicaría la organización, y demás. Y así surgió la idea.

¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios están en la plataforma de OpenBrick?

Estamos viendo residencial, estamos viendo hoteles, estamos viendo logística, estamos viendo residencias de senior living, estamos viendo Flex living, estamos viendo de todo. Data centers hasta proyectos agrícolas. Estamos viendo un poco de todo, cosas que ya no son todo el real estate más tradicional del residencial, sino realmente activos más exclusivos.

En el residencial ya hay plataformas que permiten invertir en promociones y este tipo de cosas. Eso creemos que va a seguir siendo así, porque al final el residencial es un activo dominante en el sector, pero estamos viendo activos de todo tipo.

De hecho, uno de los primeros vehículos con los que vamos a salir es un vehículo de residencial en alquiler. Es una cartera a invertir en una cartera granular muy tematizada de pisos en Madrid Sur, que son zonas con mucha demanda, donde falta producto inmobiliario. Lo que vamos a hacer es levantar un vehículo que comprará esa cartera de viviendas, les dará un lavado de cara para que se puedan poner en alquiler y luego esos alquileres serán los que den los rendimientos y los dividendos a los inversores.

¿Tenéis una fecha estimada para la emisión de este primer proyecto en Madrid Sur?

El producto está listo para comercializar y sacarlo al mercado. El problema ahora mismo es que no tenemos la licencia de ERIR, que es la que nos da la capacidad de poder hacer la colocación en primario. En cuanto tengamos la licencia, nuestro objetivo es lanzar este primer vehículo en septiembre.

En agosto, como sabes, las actividades comerciales se ralentizan, pero en septiembre esperamos poder avanzar y comercializar este primer vehículo. Una vez tengamos la licencia, podremos avanzar rápidamente con el resto de vehículos que tenemos en cartera.

¿Qué tipo de rentabilidades estimáis para los proyectos que estáis manejando actualmente?

Sí, pues mira, tenemos dos tipos de activos. Como te decía, está el tipo de activo y luego las rentabilidades asociadas al tipo de inversión. Están los activos que requieren un pequeño CAPEX al principio, pero que ya generan rentas desde el día 1. Por ejemplo, en el mundo residencial en alquiler, podríamos tener un hotel. Imagina comprar un hotel que ya tiene un operador que lo está operando, simplemente cambias de manos, y los ingresos que genera el hotel se van repartidos a los activos en rentabilidad.

Te diría que esas rentabilidades rondan entre el 4 y el 6%, como mucho. Eso es bastante estándar. No están mal, probablemente por encima de lo que están dando las SOCIMIs en el mercado tradicional, que es un poco la propuesta de valor. Luego está la componente de la TIR. La TIR, al final, no deja de ser una promesa de revalorización del activo, es decir, cuánto se va a revalorizar la cartera inmobiliaria o el activo hotelero. Pues, en ese caso, estamos rondando entre el 8% y el 11% como máximo, dependiendo del tipo de activo.

Luego, los activos en desarrollo, los más complejos, que requieren un CAPEX, ya son otro juego. En este caso, estás hablando de un proyecto que necesita un capital inicial más grande, como un edificio o un hotel que debes reformar completamente. Aquí, evidentemente, el dividendo tarda más en llegar y las rentabilidades podrían estar entre el 12% y el 20%, dependiendo del proyecto. Esto es similar a lo que se ve en el mercado de capital riesgo.

¿Para qué tipo de inversor van destinadas vuestras inversiones?

El público, de momento, no puede ser retail. Nuestro objetivo es que haya todo tipo de inversores, tanto institucionales, como banca privada, como retail. Nuestra visión es que convivan los tres segmentos en los mismos vehículos. Por un lado, tenemos el cliente institucional, como aseguradoras, fondos de pensiones, y fondos de inversión. Luego, el cliente de banca privada, que busca productos más exclusivos, off-market, es decir, que no sean accesibles a todos. Y, por supuesto, nuestro objetivo final es que el retail también pueda participar.

Sin embargo, el retail no podrá invertir hasta que tengamos la licencia del mercado secundario. El regulador considera que un producto que no tiene liquidez —es decir, que no puede cotizar en un mercado secundario— no puede ser ofrecido a clientes retail porque se considera complejo y no líquido.

Por lo tanto, hasta que no tengamos esa licencia, que estamos gestionando con ESMA y CNMV, el retail no podrá participar. Por ahora, las primeras emisiones las haremos con inversores institucionales y banca privada.

¿Cuánto tiempo transcurre desde que un inversor compromete su inversión hasta que empieza a obtener rendimiento? Por conocer los pasos

Dependiendo del tipo de vehículo, el tiempo varía. Por ejemplo, en el caso de productos con rentabilidad, como el primero que vamos a sacar, el periodo de adquisición de las viviendas es relativamente corto. Estamos hablando de pisos pequeños que se pueden poner en alquiler rápidamente. Este proceso podría llevar unos seis meses, aproximadamente, desde que el inversor hace su primer compromiso hasta que las viviendas están listas para alquilarse.

Sin embargo, hay otros vehículos que ya tienen una cartera estabilizada, es decir, que ya tienen inquilinos y el producto está listo para operar. En esos casos, los inversores empiezan a recibir rentabilidad desde el primer mes.

En cuanto a los activos más en desarrollo, como proyectos de rehabilitación o promoción desde cero, el tiempo de espera es más largo. En estos casos, podrías estar esperando entre dos y tres años, dependiendo de la escala y complejidad del proyecto. Aquí estamos hablando de proyectos similares a capital riesgo, donde el tiempo de maduración es mayor.

¿Cómo resolveréis el tema de la liquidez en este tipo de vehículos tokenizados?

El tema de la liquidez es fundamental, porque eso es lo que realmente hace que el mercado sea atractivo para los inversores, al poder entrar y salir de las inversiones cuando lo deseen. Para resolver esto, estamos solicitando una licencia como sistema multilateral de negociación y liquidación.

Una vez tengamos esta licencia, los vehículos tokenizados podrán cotizar en el mercado, lo que permitirá a los inversores entrar y salir cuando lo deseen. Esto se traduce en liquidez real para los inversores que participen en los proyectos inmobiliarios a través de la plataforma.

Es importante aclarar que al principio la liquidez será relativa, porque hasta que no tengamos una masa crítica de inversores, no habrá suficiente volumen de operaciones para garantizar la liquidez completa. Esto quiere decir que, al principio, los inversores podrán entrar y salir, pero las transacciones no serán tan frecuentes hasta que el mercado crezca.

No obstante, estamos implementando mecanismos dentro de los vehículos más grandes que permitirán dar salida a inversores que necesiten liquidez antes de que se genere una mayor masa crítica en el mercado.

A medida que aumente el número de inversores y las operaciones se multipliquen, la liquidez será cada vez mayor, lo que hará que las inversiones sean mucho más dinámicas y accesibles para todos los tipos de inversores.

¿Y cómo se garantiza la transparencia en las transacciones realizadas en la plataforma?

Todo funciona con tecnología blockchain, lo que proporciona una transparencia total. Cada transacción que se realiza es registrada de manera inmutable en la blockchain, lo que permite un seguimiento público y accesible de las inversiones. Además, las transacciones y el intercambio de valor se realizan mediante contratos inteligentes, lo que garantiza que todas las operaciones sean automáticas, seguras y sin intervención manual.

La experiencia de inversión es muy similar a la de los mercados tradicionales, pero con la ventaja de que todo el proceso es más eficiente. No se requieren intermediarios y los pagos, dividendos y reembolsos se gestionan de manera instantánea, gracias a la tecnología digital utilizada. Los inversores pueden seguir sus posiciones a través de sus custodios, y la experiencia es la misma que tendrían en cualquier otro mercado financiero, solo que mucho más ágil y transparente.

¿Qué le dirías a un inversor tradicional que aún tiene dudas sobre la tokenización y prefiere los métodos clásicos de inversión?

Le diría que es exactamente lo mismo. La única diferencia es que los procesos por debajo están mucho mejor estructurados, son más eficientes y más transparentes. Probablemente, a largo plazo, acabará pagando menos comisiones de acceso a ese producto y disfrutará de una mayor agilidad y rentabilidad en sus inversiones. La tokenización no cambia la naturaleza de la inversión, sino que la hace más accesible, líquida y eficiente.

¿Algún ejemplo rápido de cómo agiliza la tokenización respecto a la inversión clásica?

Pues mira, toda la administración de las distribuciones de capital, transacciones en el mercado secundario, todos los procesos que impactan a una transferencia de valor —es decir, una transferencia de dinero versus una participación— se realizan de manera atómica. La tecnología está programada con smart contracts.

El valor negociable, como la acción, está sustentado por un smart contract, y el dinero digital con el que se liquida esa operación también es digital. El hecho de que tanto la acción como el dinero digital sean digitales hace que todo el movimiento de pagos, dividendos, distribuciones, suscripciones, reembolsos e intercambios de operaciones en el mercado secundario sea instantáneo.

¿Cuáles son tus expectativas para el mercado de la tokenización inmobiliaria en los próximos 5 a 10 años?

Creo que veremos una explosión en todo lo que es la inversión en activos alternativos, y el inmobiliario es uno de los sectores más prometedores. Además, el inversor está cada vez más interesado en tener una inversión que pueda entender fácilmente, como una participación en un hotel o en una construcción de infraestructuras. La tokenización facilita esta inversión, permitiendo que se puedan crear vehículos más pequeños, fraccionados, y con mucha más agilidad.

En términos de volumen, hay estudios que predicen que a nivel mundial, la tokenización de activos inmobiliarios podría mover miles de millones, e incluso billones de dólares. En España, con el peso que tiene el sector inmobiliario, nuestra previsión es alcanzar los 500 millones de euros en cinco años. A pesar de que es una previsión cautelosa, creo que la tokenización va a cambiar la forma en que invertimos en el inmobiliario.

¿Cómo imaginas el futuro de la tokenización inmobiliaria en los próximos años?

Mi visión es que la tokenización permitirá democratizar la inversión inmobiliaria y hará que sea más accesible para todos los tipos de inversores. En los próximos años, veremos más vehículos de inversión que permitan a los inversores participar de forma directa en proyectos inmobiliarios, sin la necesidad de grandes fondos o intermediarios. En lugar de depender de fondos grandes con altos requisitos, los inversores podrán invertir en activos específicos, como un hotel o una infraestructura deportiva, de manera más directa.

Este cambio de tendencia va a permitir que los inversores tengan acceso a más tipos de activos, con menos barreras de entrada y mucho más control sobre sus inversiones. El mercado se volverá más eficiente, y creo que la tokenización será un gran motor de crecimiento para el sector inmobiliario en los próximos años.

Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.