¿Has terminado de pagar la hipoteca? No te olvides de cancelarla

Si has pagado la última cuota de la hipoteca no brindes todavía. Para evitar problemas en el futuro todavía te queda un paso más: proceder al levantamiento de la hipoteca, es decir, a la cancelación del préstamo hipotecario.

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria, pero sí puede ser muy útil si queremos vender la casa más adelante o simplemente pedir un nuevo préstamo usando la vivienda como garantía. Por eso mismo siempre deberías cancelar registralmente la hipoteca.

¿En qué consiste el levantamiento y cancelación registral de la hipoteca?

La cancelación de la hipoteca es más un trámite registral que otra cosa. Básicamente consiste en acreditar ante notario que el préstamo ha sido pagado para registrarlo en el Registro de la Propiedad, lo que elimina la posibilidad de cualquier reclamación posterior por parte del banco. Para que lo entiendas mejor, sería como el entierro de una hipoteca ‘muerta’.

Este levantamiento no es obligatorio. Tanto es así que si decides no hacer nada, cualquier información registral de la hipoteca se eliminará pasados 20 años desde el pago. Eso sí, durante ese periodo la vivienda seguirá apareciendo con cargas pendientes a la hora de solicitar una nota registrar para vender la casa o hipotecarla de nuevo, por ejemplo. Esto te penalizará a la hora de vender la casa porque tendrás que dar explicaciones adicionales al comprador.

Trámites para cancelar la hipoteca

El levantamiento registral de la hipoteca se puede realizar en cinco pasos, aunque será necesario involucrar cuatro actores diferentes: entidad financiera, notaría, Hacienda y el Registro de la Propiedad.

• Primer paso: Solicitar al banco el certificado de saldos de deuda cero. La emisión de este certificado debe ser gratuita y simplemente es un documento del banco que acredita que se ha saldado la hipoteca. En este punto da igual si ha sido pagando la última cuota o con una cancelación anticipada.
• Segundo paso. Entregar el certificado al notario y solicitar la escritura de cancelación. Para que la escritura tenga validez, deberá firmarla un apoderado del banco, que deberá hacerlo de forma totalmente gratuita.
• Tercer paso. El levantamiento de la hipoteca con la Agencia Tributaria. En otras palabras, rellenar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Esto no quiere decir que haya que pagar, ya que el acto de cancelación de la hipoteca está sujeto, pero exento.
• Cuarto paso. Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la escritura. Este proceso se podrá demorar unos días.
• Quinto paso. Llevar la documentación al Registro de la Propiedad. En el registro habrá que presentar los papeles del banco, de la notaría y del AJD, además de rellenar el formulario de levantamiento de la carga. Este trámite se extenderá más allá de los 15 días y será el propio registro quien avise cuando la documentación esté lista.

Para asegurarte de que la cancelación de la hipoteca es correcta bastará con pedir una nota simple en el registro de la propiedad. En ella podrás ver la situación de la vivienda y cómo ya debería aparecer libre de cargas.

Los gastos del levantamiento registral de la hipoteca

¿Cuánto cuesta la cancelación del préstamo hipotecario? Como con cualquier trámite, siempre será más barato si lo haces por tu cuenta. Una gestoría añadirá entre 200 y 400 euros a los costes básicos en el mejor de los casos. 

Al margen de este servicio, estos son los costes de cancelar una hipoteca:

• Gastos de notaría por el certificado de cancelación. El costo del documento deberá del notario, pero la ley marca un mínimo de 90 euros. A partir de ahí el coste puede dispararse hasta los 150 euros como poco y a cifras más cercanas a los 250 euros en general dependiendo del valor de la hipoteca.
• Gastos registrales. se calculan en base a un porcentaje (arancel) aplicado sobre el capital original de la hipoteca cancelada. El coste de cambiar los datos de la vivienda en el Registro de la Propiedad asciende a 24 euros. Este gasto también está regulado por ley, en concreto por el RD 18/2012 de 11 de mayo.

Tanto el impuesto de AJD como el certificado de deuda cero no tienen coste alguno. 

Como puedes ver, si optas por cancelar la hipoteca por tu cuenta ahorrarás mucho dinero invirtiendo un tiempo limitado. 

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