¿Sabes cuánto vale tu casa para Hacienda? Así se calcula el valor fiscal de la vivienda
La visión de Hacienda no siempre encaja con la del común de los mortales y la vivienda ofrece varios ejemplos. Desde lo que define como vivienda habitual a efectos fiscales hasta los métodos que usa para determinar cuándo una vivienda está efectivamente habitada o no para tenerla en cuenta en el IRPF. Son varios los casos en los que el criterio de
Como su propio nombre indica, este término se refiere a lo que tu casa vale para Hacienda o, mejor dicho, a cómo determina el precio de la vivienda el fisco para el pago de impuestos. Esta cifra es la que se usará para calcular los impuestos mínimos que pagas al comprar, vender, heredar o donar una casa.
Este valor fiscal actúa como un precio mínimo para tu casa. Así, por ejemplo, es el valor más bajo por el que deberías escriturar una vivienda, y también por el que pagarás impuestos al comprar o venderla si no quieres tener problemas con el fisco.
Hacienda utiliza esta fórmula por dos razones. La primera es porque calcular el valor de mercado o valor real de una casa es muy complejo y está sujeto a tantas variables que necesita una cifra más fácil de calcular y menos variable. Así es como evita fraudes en la compra-venta de pisos o en las donaciones de vivienda. Este es el segundo motivo por el que establece un valor fiscal diferente al de compra-venta.
Para que lo entiendas mejor, imagina que compras una casa a precio regalado a un familiar. Él tendrá que pagar en la renta por la ganancia patrimonial, que marca la diferencia entre el precio de compra y el precio de ventas.
Por tu parte, tú tendrás que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es aquí donde el valor fiscal de la vivienda entra en juego, y no para favorecer tus intereses. Si el precio al que has comprado la vivienda es inferior a su valor fiscal, tendrás que pagar impuestos por el segundo. Es decir, liquidar el IPT. En caso de no hacerlo, Hacienda podría realizarte una declaración paralela para que lo hagas y además sancionarte.
Lo mismo ocurre en una donación, donde el valor mínimo de la casa será su valor fiscal. Esta regla también se aplica al heredar una vivienda, sólo que en este caso es la propia administración quien calculará el valor fiscal de la vivienda en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Cómo se calcula el valor fiscal de la vivienda
Un error muy habitual es confundir el valor fiscal de la vivienda con su valor catastral. Se trata de cifras relacionadas, pero diferentes. El primero es lo que vale la casa para Hacienda y el segundo es un valor administrativo que el catastro otorga a cada vivienda.
El valor catastral depende de cada municipio, que es quien fija las reglas para su cálculo. Este valor se utiliza también como base para el cálculo de los impuestos municipales sobre la casa, como el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI).
Para calcular el valor catastral de la vivienda, el catastro analiza elementos como la localización de la vivienda, el coste de construcción, el valor del suelo y valor de la construcción.
¿Y el valor fiscal? El cálculo del valor fiscal de un inmueble depende de cada comunidad autónoma y también tiene en cuenta el valor catastral de la casa. De hecho, salvo Guipúzcoa, el resto de regiones lo utilizan como punto de partida para determinar el valor fiscal de la vivienda sobre el cual aplican un coeficiente multiplicador en función de los años de la casa.
Para averiguar el de tu comunidad basta con acudir a la página web de la consejería de Hacienda o a su sede electrónica y buscar “valor fiscal de la vivienda”. Todas las regiones cuentan con herramientas que te ayudarán a hacer el cálculo y te explicarán la fórmula concreta que aplican.
