Cómo comprar tu primera vivienda con el aval ICO siendo joven
Supuesto práctico para entender cuánto cuesta y qué exige comprar con aval ICO
Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del precio de una vivienda, de modo que quien compra necesita tener ahorrado el 20% restante además de los gastos de la operación, según el ICO. Para un joven con un empleo estable y poco ahorro, ese porcentaje es muy a menudo el principal obstáculo para comprar su primera casa.
Para quien no llega a ese 20% existe una línea de avales del Estado gestionada por el ICO. El aval cubre hasta el 20% del préstamo o hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior y permite al banco financiar hasta el 100% del precio. Ahora bien, al solicitarlo se deben cumplir unos requisitos de edad, ingresos, patrimonio y precio de la vivienda, y no cubre los gastos de la compra.
Para ver cómo funciona en la práctica planteamos un supuesto ilustrativo: una pareja de 30 y 32 años con contrato indefinido ambos, ingresos conjuntos de 2.900 euros netos al mes y 30.000 euros de ahorro que quiere comprar una vivienda de segunda mano de 180.000 euros. Es un precio muy cercano al importe medio de las hipotecas sobre vivienda constituidas en agosto de 2026, que fue de 181.285 euros, según el INE.
Sin el aval esa pareja no llega: para financiar el 90% del precio le faltarían unos 8.300 euros y con una hipoteca joven del 95% le quedaría un margen de solo unos 700 euros. Con el aval ICO financia el 100% del precio y conserva unos 9.700 euros de colchón después de pagar los gastos de la compra, según los cálculos de Bayteca con un ITP del 10%, que varía según la comunidad autónoma.
A continuación repasamos qué es el aval ICO y quién puede pedirlo, qué tipo de interés fijo se puede esperar con los rangos orientativos de Bayteca y cuánto pagaría la pareja al mes según el simulador del Banco de España. Es un ejemplo con cifras de mercado y no una oferta: cada caso depende del banco, de la tasación y de las bonificaciones que se contraten.
Qué es el aval ICO y quién puede pedirlo
La Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo está gestionada por el Instituto de Crédito Oficia (ICO) y cuenta con una dotación de 2.500 millones de euros de aval, según el propio instituto.
El aval no sustituye a la hipoteca: es una garantía del Estado que cubre hasta el 20% del préstamo o hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Gracias a ella el banco puede prestar hasta el 100% del menor importe entre el valor de tasación y el precio de compra sin contar impuestos ni gastos, según el ICO. El préstamo tiene que superar el 80% de ese valor (el 75% en viviendas con calificación D o superior) y si no llega al 100% la cobertura del aval se ajusta al importe concedido. El aval se mantiene durante los diez primeros años de la hipoteca aunque el plazo sea mayor y el vencimiento inicial debe ser de al menos cinco años.
Pueden pedirlo los jóvenes de hasta 35 años (ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 en el momento de la firma) y las familias con menores a cargo sin límite de edad, siempre que compren su primera vivienda habitual y permanente en España. Los compradores no pueden ser más de dos y ambos tienen que cumplir los requisitos.
Además deben acreditar residencia legal continuada en España durante los dos años anteriores a la solicitud y no ser propietarios de otra vivienda (con excepciones como una parte heredada o una vivienda no disponible por separación o divorcio). Tampoco pueden figurar en mora en el CIRBE ni superar los 150.000 euros de patrimonio neto cada uno, según el ICO. El precio de compra, por último, no puede pasar del máximo fijado para cada comunidad autónoma, que detallamos más abajo.
El límite de ingresos depende de la provincia donde está la vivienda desde el 19 de junio de 2026 y con dos jóvenes se suman los límites de cada uno. Hasta esa fecha el tope era de 4,5 veces el IPREM por comprador. Ahora el umbral varía así, según la tabla provincial del ICO:
| Umbral por comprador (veces el IPREM) | Provincias |
|---|---|
| 7,5 | Madrid, Barcelona, Málaga, Illes Balears, Girona, Gipuzkoa, Bizkaia y Santa Cruz de Tenerife |
| 6,5 | Araba/Álava |
| 5,5 | Valencia, Alicante, Zaragoza, Cantabria, Navarra, Cádiz, Pontevedra, Las Palmas, Ceuta y Melilla |
| 4,5 | Resto de provincias |
Según el consultor hipotecario Bayteca, el umbral de 4,5 veces el IPREM (el más habitual), supone unos 75.600 euros brutos al año en una pareja.
El aval se solicita a través de cualquiera de las entidades adheridas a la línea, entre ellas Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, ING, Kutxabank, Ibercaja, Unicaja, Abanca y Cajamar, según el listado del ICO. La entidad decide si concede la financiación con sus propios criterios de riesgo y puede pedir al cliente productos vinculados. El plazo para formalizar las hipotecas con aval termina el 31 de diciembre de 2027.
El supuesto: de 30.000 euros ahorrados a financiar el 100%
La pareja del ejemplo tiene 30 y 32 años y compra su primera vivienda habitual en una ciudad de provincia pequeña. No tienen hijos ni otras deudas (ni préstamos ni coche a plazos ni tarjetas aplazadas) y los dos cuentan con contrato indefinido con entre tres y cuatro años de antigüedad. Es un perfil laboral sólido y estable.
Sus ingresos conjuntos son de 2.900 euros netos al mes en 12 pagas (1.550 euros uno y 1.350 euros el otro). Quieren comprar una vivienda de segunda mano de 180.000 euros y tienen 30.000 euros de ahorro. Sin embargo, los gastos de la compra suman 20.300 euros con un impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) del 10% (18.000 euros solo de impuesto), según el bróker hipotecario Bayteca.
Se trata de una hipótesis del ejemplo porque el ITP depende de la comunidad autónoma. Con esos gastos el coste total de la operación asciende a 200.300 euros. Si quieres conocer más sobre tu caso concreto, puedes responder a unas preguntas para recibir ayuda.
La aportación que necesitan cambia mucho según el porcentaje del precio que financie el banco:
| Escenario | Hipoteca (euros) | Aportación necesaria (euros) | ¿Llegan con 30.000 euros? | Margen o déficit (euros) |
|---|---|---|---|---|
| Sin aval: 90% del precio | 162.000 | 38.300 | No | Faltan 8.300 |
| Sin aval: 95% del precio (hipoteca joven) | 171.000 | 29.300 | Sí por poco | Quedan 700 |
| Con aval ICO: 100% del precio | 180.000 | 20.300 | Sí | Quedan 9.700 |
Cálculos de Bayteca sobre un precio de 180.000 euros y unos gastos de 20.300 euros.
Con el 90% falta dinero y con el 95% un margen de solo 700 euros no cubriría ningún imprevisto. Con el aval ICO la pareja paga solo los gastos de la compra y conserva unos 9.700 euros de colchón. La pareja cumple los requisitos del aval porque tiene menos de 36 años y compra su primera vivienda. Su patrimonio y sus ingresos quedan además muy por debajo de los límites, según Bayteca. El precio de 180.000 euros está por debajo del máximo de cualquier comunidad autónoma, que parte de 200.000 euros en Extremadura.
Ahora bien, se deben conocer todos los matices: el banco financia sobre el menor importe entre el precio de compra y la tasación. Si la tasación sale por debajo de 180.000 euros el préstamo máximo baja con ella y la pareja tendría que aportar la diferencia, según el ICO.
Qué interés y qué cuota se pueden esperar
No se puede calcular una tasa anual equivalente (TAE) fiable en esta fase porque depende de factores que todavía se desconocen: la comunidad autónoma, los impuestos exactos, los gastos finales, la tasación, las bonificaciones, los seguros y la vinculación, según el consultor hipotecario Bayteca. La referencia real del coste es el TIN.
El TIN fijo orientativo para este perfil va del 2,30% al 2,80% con bonificaciones y del 3,00% al 3,50% sin ellas, en función de la entidad y de la ubicación de la operación, según Bayteca. Para acceder a las bonificaciones los bancos suelen pedir domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y uno de vida y mantener un uso mínimo de la tarjeta o de recibos domiciliados, según el consultor hipotecario. Esos productos tienen un coste y conviene compararlo con lo que se ahorra en intereses.
Los rangos encajan con lo que se firma en el mercado. En agosto de 2026 el 64,1% de las hipotecas sobre vivienda se constituyó a tipo fijo y el tipo de interés medio inicial de las fijas fue del 3,16%, según el INE. El plazo medio del conjunto de las hipotecas sobre vivienda fue de 26 años, según el INE.
Para calcular la cuota hemos usado ese plazo de 26 años con un préstamo de 180.000 euros sin comisiones ni seguros y con el simulador de cuotas del Banco de España. El resultado para cada tipo de interés es este:
| 2,30% | Bonificado (mínimo del rango) | 767,05 | 26,5% |
|---|---|---|---|
| 2,80% | Bonificado (máximo del rango) | 812,82 | 28,0% |
| 3,00% | Sin bonificar (mínimo del rango) | 831,57 | 28,7% |
| 3,16% | Tipo medio inicial de las fijas | 846,73 | 29,2% |
| 3,50% | Sin bonificar (máximo del rango) | 879,48 | 30,3% |
Cuotas del simulador del Banco de España para 180.000 euros a 26 años. Porcentajes calculados sobre los ingresos netos de la pareja.
La cuota queda entre 767 y 879 euros al mes según el tipo que consiga la pareja. Al ser una hipoteca fija esa cuota no cambia con las variaciones de los tipos de interés durante la vida del préstamo. A ella hay que sumar los seguros y los gastos de la vivienda, que el simulador no incluye.
En el ejemplo la pareja pasa de no llegar a financiar el 90% a poder comprar con el aval ICO y conservar unos 9.700 euros de colchón. Eso sí, hay matices que conviene tener claros. El aval cubre solo una parte del préstamo y los gastos de la compra los paga el comprador. La tasación puede recortar la financiación y el tipo bonificado exige contratar productos que tienen un coste. Los límites de ingresos y los precios máximos dependen además de la provincia y de la comunidad autónoma.
Si quieres estudiar tu caso un consultor hipotecario puede comparar ofertas y negociar las condiciones. Puedes iniciar el proceso con Bayteca o repasar antes nuestra comparativa de hipotecas fijas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cubre el aval ICO?
¿Quién puede pedir el aval ICO?
¿Hay un precio máximo para la vivienda?
¿Cuánto dura el aval y hasta cuándo se puede pedir?
¿Qué gastos de la compra no cubre el aval?
¿Dónde se pide el aval ICO?
Artículo escrito en colaboración con Bayteca. Este artículo contiene enlaces publicitarios. Si contratas a través de ellos, Finect puede percibir ingresos sin coste adicional para ti.
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