La vivienda sube un 14,9% en agosto pero frena en seco: qué está pasando con los precios

Agosto ha marcado una pausa en el rally inmobiliario. El precio de la vivienda nueva y usada en España registró en el octavo mes del año una variación mensual del 0%, sin cambios respecto a julio. Ahora bien, la tasa interanual se mantiene en el 14,9%, según el índice IMIE de Tinsa by Accumin. En concreto, son diez puntos porcentuales por encima de la inflación (4,3% en agosto). Puedes consultar aquí nuestra selección de las mejores hipotecas.

Este escenario implica que el encarecimiento de la vivienda sigue siendo real en términos de poder adquisitivo. Por otro lado, la desaceleración es un hecho, según el informe. Un fenómeno que no es puntual ni geográfico: se produce en todos los territorios a la vez. Esto sugiere que el mercado empieza a acusar el deterioro de la renta disponible de los hogares.

Si se mira la variación interanual, las zonas que más suben son la franja costera mediterránea y las áreas de influencia de las grandes urbes, ambas con un +17,4%. A mucha distancia queda el conjunto de municipios más pequeños y rurales (+10,2%), que aunque sube menos en porcentaje refleja también un mercado que se ha reactivado de forma estructural.

Sin embargo, la foto mensual cuenta otra historia. La costa levantina aguanta (+0,6%), mientras que los entornos metropolitanos retroceden ligeramente (-0,2%). Las grandes ciudades y sus alrededores llevan meses con el esfuerzo de compra muy tensionado, y eso se traslada ya a los datos.

Las islas, el caso más llamativo

El territorio que más destaca es el insular. Baleares y Canarias acumulan una subida interanual del 14,8%, pero en agosto han registrado el mayor retroceso mensual de todos los grupos (-0,9%). Se trata de las zonas donde los precios han llegado más lejos. En concreto, el archipiélago está ya un 25% por encima de los máximos del boom inmobiliario de 2007-2008 en términos nominales, más que ningún otro grupo.

"Las desaceleraciones de precio más pronunciadas se observan en territorio insular y en las grandes capitales, zonas en donde el nivel de precios y el esfuerzo de compra son más elevados", según explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Muchos españoles se preguntan sobre la existencia de una burbuja dentro del mercado de las mejores hipotecas. La respuesta corta es que nominalmente, el precio medio de la vivienda en España ya supera en un 2% los máximos del boom de 2007. Eso es un hito. Sin embargo, si se descuenta la inflación acumulada en casi veinte años, el valor real se mantiene todavía un 32% por debajo de aquella referencia, según establece el informe de la sociedad de tasación española.

El matiz importa. En términos de lo que cuesta comprarse una vivienda frente a lo que ganas, la situación no es la de 2007. Pero en términos de precio nominal, el mercado está en zona de máximos históricos, y en algunas zonas ya los ha superado con claridad (las capitales de provincia, por ejemplo, están un 4,2% por encima; los entornos periurbanos de las grandes ciudades, un 2,6%).

El euríbor, la hipoteca y el poder adquisitivo: el triángulo que frena la demanda

Aquí está la clave de por qué agosto ha sido un punto de inflexión. El euríbor cerró el mes en el 2,954%, el nivel más alto del año y muy cerca ya del 3%. Comparado con agosto de 2025 (cuando estaba en el 2,114%), la subida ha sido de 0,84 puntos. Para una hipoteca variable media de 175.000 euros a 30 años, eso se traduce en unos 78 euros más al mes (casi 933 euros adicionales al año).

Sumado a eso, el índice de precios de consumo (IPC) español de agosto se sitúa en el 4,3%, muy por encima de lo que el BCE tenía previsto y en parte impulsado por la tensión geopolítica en Oriente Medio. El resultado es una doble presión sobre los hogares: la hipoteca sube y el sueldo real baja.

Ahora bien, el mercado laboral aguanta, según Tinsa. Los afiliados a la Seguridad Social crecen un 3,1% interanual hasta los 22,37 millones, y el paro registrado cae un 2,9%. El empleo no está siendo el problema. El problema es el poder adquisitivo erosionado por la inflación y el coste de la financiación.

Las hipotecas suben, pero las compraventas acumuladas se frenan

El número de hipotecas concedidas en junio creció un 10,8% interanual (45.907 préstamos), con un acumulado positivo del 7% en lo que va de año. Ahora bien, si miramos por el lado de las compraventas, en junio crecieron un 1,6% interanual (59.288 transacciones), con un acumulado anual en negativo del -2,6%.

Dicho de otra manera: hay más hipotecas porque los precios son más altos y se necesita más financiación, pero el número de operaciones lleva meses moderándose. La oferta disponible en los portales inmobiliarios también ha caído un 3,5% interanual (492.632 viviendas en el segundo trimestre). Esto es lo que sigue sosteniendo los precios al alza pese a la menor actividad compradora.

"Las compraventas de vivienda en la primera mitad del año se han moderado ante el impacto de la inflación en el poder adquisitivo de los hogares y en los tipos de interés, la incertidumbre geopolítica y la mayor dificultad de acceso a la vivienda. Aun así, el volumen de compraventas e hipotecas continúa situándose en niveles robustos y superiores a la media histórica", según señala Arias.

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