¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un producto financiero que consiste en recibir una determinada cantidad de dinero por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses correspondientes, a través del pago periódico de cuotas que suelen ser mensuales. En el préstamo hipotecario se ofrece, como garantía de pago, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que ofrece el Banco de España y contiene los tres elementos clave para entender cómo funciona una hipoteca: capital, interés y periodo de amortización.

Elemento 1: el capital

Es la cantidad de dinero que solicitamos al banco y con la que adquiriremos una vivienda. No hay nada establecido al respecto del porcentaje de financiación, pero por regla general el banco no financia todo el importe que se necesita. Lo normal es que se financie el 60 % y el 80 % por ciento del valor de la tasación del inmueble o del precio de la compraventa. Y ¿qué pasa con el porcentaje restante? El cliente deberá tenerlo ahorrado si quiere adquirir la vivienda, demostrando así su capacidad de ahorro. Además, al financiar solo un porcentaje del inmueble, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

Siempre hay excepciones a la regla y cabe señalar que las hipotecas al 100 % de financiación del valor del inmueble existen y se pueden conceder, por ejemplo, si los clientes demuestran solvencia y estabilidad económica muy importante o también cuando el valor de la tasación del inmueble resulta mayor al precio de mercado.

Elemento 2: el interés

El interés es el beneficio económico que obtiene el banco por conceder al cliente acceso a la financiación solicitada. Según el tipo de interés que se aplique, la hipoteca puede ser:

– A tipo fijo: es el tipo de interés fijo que nos aplica el banco, por lo que siempre se sabe exactamente la cuota que se pagará.

– A tipo variable: en este tipo de hipotecas lo más común es tener un índice de referencia variable como es el euríbor, que varía de manera diaria, al que el banco aplica un diferencial concreto. Por ejemplo, euríbor más un 0,80 %. De esta manera, el índice de referencia condiciona el coste del préstamo hipotecario: según suba o baje el euríbor, así variará el interés aplicable a nuestra hipoteca.

– A tipo mixto: Estas hipotecas aplican un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para después pasar a aplicar un interés variable con referencia, en la mayoría de los casos, al euríbor.

Además, existen dos conceptos importantes que hacen referencia al interés de un préstamo hipotecario que son:

– El TIN es el acrónimo de Tipo de Interés Nominal: es el precio que el banco cobra por prestar dinero durante un determinado periodo de tiempo. Esta cifra no tiene en cuenta ningún gasto adicional que vaya asociado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Sirve como indicador del precio de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco, por lo que no sirve para comparar precios de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo ni entre otras entidades.

– La TAE es el acrónimo de Tasa Anual Equivalente: indica el coste efectivo de un préstamo durante un periodo determinado atendiendo a una fórmula matemática normalizada que utilizan todas las entidades bancarias, es decir, permite comparar entre bancos el coste de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y algunos gastos asociados al préstamo.

Entender bien estos dos conceptos y saber dónde estriba la diferencia te ayudará a comparar las ofertas de los bancos. Recuerda que siempre has de fijarte en la TAE que es el tipo de interés que realmente te cobrará el banco porque es el interés que incluye toda su mochila de comisiones.

Elemento 3: el plazo o periodo de amortización

Es el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital que nos han prestado más los intereses. Lo más habitual en España es encontrar hipotecas que ofrecen un periodo de amortización de 20 a 30 años, aunque también las hay a partir de 5 años, hasta 40 e incluso 50.

Durante este plazo de amortización haremos frente a una serie de cuotas normalmente mensuales cuya cuantía dependerá tanto del tiempo que tengamos para devolver el préstamo como del capital que nos han prestado y del interés que debamos pagar. A mayor tiempo de devolución menores serán las cuotas, pero más elevados los intereses que pagaremos al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

Lo más común a la hora de calcular qué se paga en cada cuota es utilizar el denominado ‘método francés’, por el cual al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario se amortizan principalmente los intereses de este y, en un menor porcentaje, el capital. Conforme vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará mayoritariamente capital.

Como ya has podido comprobar hay tres variables a tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca. El mercado está lleno de ofertas diferentes así que, teniendo claros estos tres conceptos, lo mejor es buscar, comparar y contratar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. En MyInvestor también concedemos financiación para que puedas comprarte la casa de tus sueños. Nuestra hipoteca no es una más, es la más. Consulta las condiciones de nuestra HIPOTECA SIN MOCHILA aquí.