SAREB: precio y valor
Se ha cumplido ya medio año desde la creación de SAREB (sociedad para la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria), y poco más de un trimestre desde que la misma está plenamente operativa. Ya ha llevado a cabo actuaciones de venta y de alquiler, tanto a través de canales minoristas, como en la colocación de grandes paquetes de activos inmobiliarios a inversores institucionales, como la conocida operación “bull”, actualmente en proceso de adjudicación entre los inversores que han presentado ofertas.
Como ya comentamos en una entrada anterior de este blog el elevado volumen de activos que SAREB debe poner en el mercado le confiere un carácter de potencial “señalizador” en cuanto a los precios de referencia en el mercado inmobiliario. Ésta es tanto más necesaria cuanto el volumen de operaciones en dicho mercado ha sido muy escaso, lo que ha restado representatividad a los indicadores sobre precios que cabe extraer de las transacciones realizadas.
Es en dicho contexto en el que cobra una gran relevancia la diferenciación entre precio y valor: el primero haría referencia al punto que equilibra oferta y demanda en un momento dado, mientras el segundo tiene un componente más estructural, de valor económico a medio y largo plazo, en el horizonte de un ciclo completo. Esa diferencia semántica, y sobre todo temporal, cobra una especial relevancia en el caso de SAREB, que cuenta con un plazo de quince años para enajenar todos los activos, inmobiliarios y financieros, que ha recibido de las entidades receptoras de ayudas públicas. Si éstas hubiesen tenido que vender rápidamente en mercado dichos activos habrían soportado recortes de valoración mucho más intensos que los registrados al traspasar a SAREB.
¿Cuánto más? Esa respuesta nos la brinda la propia Comisión Europea (CE), en unos indicadores que apenas han recibido atención en los medios, ni en los numerosos ejercicios de estimación de las ayudas de Estado concedidas a la banca en España.
Para cada una de las entidades receptoras de ayudas públicas, la CE hizo público el correspondiente comunicado sobre la decisión de concesión de cada ayuda (ver, a modo de ejemplo, el correspondiente a Catalunya Caixa), con el detalle de las mismas. Bien, pues en dicho detalle se diferenciaban tres grandes componentes: en primer lugar las emisiones de bonos garantizados; en segundo lugar, los diferentes montos recibidos en capitalización (preferentes o capital); y en tercer lugar las ayudas de Estado implícitas en los traspasos de activos a SAREB.
En este epígrafe se recoge, como la propia CE explica, la diferencia entre los precios a que se han transferido los activos a SAREB, y los que se habrían obtenido en caso de ventas forzadas por cada entidad al mercado. En el caso mencionado de Catalunya Caixa, las ayudas de Estado incluidas en dicho epígrafe se elevan a 1.600 millones de euros. Si tenemos en cuenta que dicha entidad traspasó un importe total de 6.700 millones (tasados mediante el concepto de valor económico) la CE está reconociendo que una venta de dichos activos de forma forzada solo se podría realizar con un recorte adicional de un 24% (el porcentaje que representan 1.600 millones sobre 6.700) sobre el valor de trasferencia a SAREB.
Esa misma información se recoge, en los respectivos comunicados de la CE, para todas las entidades que han traspasado activos a SAREB, lo que nos permite construir la tabla adjunta, que eleva a casi 20.000 millones los importes considerados por la CE como ayudas de Estado, adicionales a las garantías concedidas, y a las inyecciones de capital o de preferentes realizadas por el FROB.
Pero más allá de esa consideración como ayudas de Estado, el ejercicio de comparación pone de manifiesto la enorme brecha existente entre valor y precio de los activos inmobiliarios, en un momento en que el mercado es claramente asimétrico, y un intento de equilibrar oferta y demanda en el corto plazo solo podría conseguirse con fortísimos recortes de precio.
De ahí que sea extraordinariamente importante la forma como gestiona SAREB, combinando un razonable intento por vender pronto, con el no menos importante de preservar un valor para los activos que, hoy por hoy, está muy por encima del precio al que se podrían vender de forma rápida y masiva.
