La vivienda sube un 13,7% en octubre y encadena cuatro meses de ralentización: ¿se enfría o solo respira?

La subida del precio de la vivienda sigue perdiendo fuelle. El valor mediano de la vivienda nueva y usada subió un 0,9% en octubre respecto a septiembre y dejó la tasa anual en el 13,7%, frente al 14,2% del mes anterior, según el índice IMIE General y Grandes Mercados de Tinsa by Accumin, que se sitúa en 2.417 puntos. Puedes consultar aquí nuestra selección de las mejores hipotecas.

Se trata de la cuarta moderación consecutiva de la tasa anual, que tocó techo en junio (15,6%) y desde entonces ha bajado al 15,5% en julio, al 14,9% en agosto, al 14,2% en septiembre y ahora al 13,7%. Ahora bien, sigue siendo una subida muy fuerte: casi 9 puntos por encima del índice de precios de consumo (IPC), que se mantuvo en el 4,9% en octubre.

"En octubre el precio residencial ha seguido consolidando su ralentización paulatina, si bien continúa registrando tasas interanuales contundentes en todas las zonas, por encima de la inflación y superiores al umbral del 9% interanual nominal, designado en el procedimiento de desequilibrio macroeconómico de la Comisión Europea", según explica Cristina Arias, Head of Research de Tinsa by Accumin.

Ese umbral del 9% es el que Bruselas utiliza para vigilar posibles desequilibrios en el precio de la vivienda y, según la sociedad de tasación, ninguna zona de España baja de él.

La costa lidera la subida anual; las ciudades, la mensual

El mapa de octubre tiene matices. En tasa anual, la costa mediterránea encabeza el ranking con un 16,7%, seguida de las áreas metropolitanas (15,6%), las grandes ciudades y capitales (13,3%), Baleares y Canarias (13,2%) y el resto de municipios (10,3%).

En el último mes, sin embargo, el protagonismo cambió. Las capitales y grandes ciudades avanzaron un 1,4% mensual, el mayor aumento de todos los grupos, y recuperaron impulso tras moderarse en agosto y septiembre. El resto de zonas se movió entre el 0,3% de las islas y el 0,9% de los municipios pequeños. Si se descuenta la inflación, las subidas anuales van del 5,2% al 11,3% y los avances mensuales, del -0,4% al +0,7%.

"Descontando el efecto de la inflación, las desaceleraciones de precio más notorias se observan en el territorio insular y en las áreas metropolitanas, mientras que la intensidad del crecimiento en las capitales y grandes ciudades se sostiene tras las desaceleraciones experimentadas en agosto y septiembre".

Es la lectura que hace Arias de los datos ajustados por IPC. Dicho de otra manera: el enfriamiento se nota más donde los precios ya son más altos, y menos en las ciudades, que resisten.

Un 3,5% por encima del pico de 2007, pero muy por debajo en términos reales

La vivienda ya es un 3,5% más cara que en el máximo de 2007 en términos nominales. En septiembre la diferencia era del 2,5%, así que el listón de la burbuja se ha superado en un punto más en solo un mes. Ahora bien, si se descuenta la inflación acumulada en casi veinte años, el precio real está un 31,6% por debajo de aquel máximo. Por zonas:

• Baleares y Canarias están un 28,1% por encima del pico de 2007 en términos nominales, a gran distancia del resto.
• Las capitales y grandes ciudades lo superan en un 6,0% y las áreas metropolitanas en un 3,6%.
• La costa mediterránea (-2,2%) y el resto de municipios (-12,7%) todavía no lo han alcanzado.

En términos reales, ninguna zona supera el máximo. Las islas son las que más se acercan (-13%) y el resto queda a más de 30 puntos.

El freno de la demanda: esfuerzo de compra, oferta y tipos

¿Por qué se modera el precio? Tinsa apunta a varios factores que actúan a la vez: el propio encarecimiento, la escasez de oferta, los tipos de interés y un mayor esfuerzo de compra para los hogares. La oferta neta en los portales inmobiliarios cayó un 0,7% interanual en el tercer trimestre.

"Las presiones inflacionistas sobre el poder adquisitivo de los salarios persisten, aunque la resistencia del empleo en combinación con una tasa de ahorro aún elevada están contribuyendo a sostener el consumo de los hogares", señala Arias.

Las compraventas se moderan, pero no se hunden. La directora de Research de Tinsa subraya que siguen en niveles superiores a la media histórica, algo coherente con el aumento de la población de los últimos años.

Lo que dice el INE: hipotecas más caras y menos operaciones en Madrid y Baleares

Los últimos datos del INE, de agosto, confirman ese pulso. Las compraventas de vivienda subieron un 3,4% interanual (49.319 operaciones), tras caer un 5,1% en julio, aunque en lo que va de año acumulan un -2,3%.

Las hipotecas sobre vivienda fueron 33.841, un 2,3% más que hace un año. El importe medio se situó en 181.285 euros (+7,7%) y el tipo de interés medio en el 3,08%, por encima del 3,01% de julio y del 2,88% de agosto de 2025. El plazo medio fue de 26 años y el 64,1% de las nuevas hipotecas fue a tipo fijo, así que conviene echar un vistazo a las hipotecas fijas disponibles.

Por comunidades, el contraste es grande. Las hipotecas crecieron con fuerza en Extremadura (+41,8%), Navarra (+23,2%) y la Comunitat Valenciana (+11,8%), y cayeron en La Rioja (-27,7%), Baleares (-21,8%) y la Comunidad de Madrid (-5,8%). Son algunos de los mercados donde más ha subido el precio, lo que encaja con la idea de que el esfuerzo de compra empieza a pesar. Con datos de un solo mes, conviene tomarlo con cautela.

Qué vigilar en los próximos meses

La película es la de una vivienda que sube más despacio, pero que sigue subiendo con fuerza. Hay tres cosas que conviene seguir: si las ciudades mantienen el ritmo mensual del 1,4%, si el Euribor (3,239% de media en octubre) se estabiliza y si la oferta sigue sin crecer.

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