Saca la calculadora, ¿sabes cuánto te cuestan los intereses de tu hipoteca?

Saca la calculadora, ¿sabes cuánto te cuestan los intereses de tu hipoteca?

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Por fin has encontrado la que será tu futura casa y llega el momento de contratar una hipoteca. La primera norma si se quiere encontrar la mejor oportunidad es visitar cuantas más sucursales mejor, incluso de la misma entidad ya que la oferta puede variar significativamente de una a otra. La segunda consiste en negociar, negociar y negociar, sobre todo dado el momento actual de mercado en el que, si este proceso se lleva a cabo con buen talante, se puede llegar a lograr hipotecas fijas por menos de un 1% de interés. Y la tercera, pensar en las distintas posibilidades y ser conscientes lo que cada una de ellas nos puede costar. Una opción que nunca falla a la hora de encontrar y elegir la mejor opción es contar con el apoyo de un asesor, con esta herramienta que te proponemos desde Finect puedes encontrar de forma gratuita al profesional que mejor te pueda ayudar. 

 

¿De qué dependen los intereses de tu hipoteca?

Los intereses de una hipoteca, bien sea una hipoteca variable o fija, dependen de tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo. A mayor plazo, mayor tipo de interés, por lo tanto mayor importe. La ventaja de elegir un mayor plazo reside en la menor cuota mensual que deberemos pagar. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros y una hipoteca fija por valor del 80% (160.000), si conseguimos un tipo de interés del 1% a 20 años pagaremos 735,83 euros al mes y unos intereses totales de 16.599 euros. Para la misma vivienda, préstamo y tipo de interés pero a un plazo de 30 años, la cuota mensual se verá reducida a 514,62 y, a su vez, los intereses se elevarán hasta los 25.264 euros. Es decir, pagaremos 8.665 euros más a cambio de desembolsar una menor cuota mensual.

Siguiendo con el ejemplo, si el tipo de interés fuese del 2%, a 20 años abonaríamos 809,41 euros al mes, lo que se traduciría en unos intereses de 34.259 euros. Mientras que a 30 años, el desembolso sería de 591,39 euros al mes y los intereses de 52.900 euros. En esta ocasión la diferencia se situaría por encima de los 18.600 euros. 

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¿Cómo reducen las vinculaciones los intereses de tu hipoteca?

Por otra parte, los intereses de tu hipoteca fija podrían variar notablemente en función de los productos vinculados que contrates. Los descuentos por vinculación suelen partir desde los 0,05 puntos porcentuales, hasta los 0,5 puntos. La contratación de tarjetas, seguros de vida y hogar, fondos y planes de pensiones o la domiciliación de la nómina y diferentes recibos comprenden la lista de algunos de los productos más frecuentes con los que se puede llegar a conseguir una rebaja de más de un punto porcentual en nuestros intereses. 

Eso sí, a la hora de aceptar estos descuentos resulta imprescindible mirar con detenimiento cada uno de los productos ya que la pérdida de la vinculación puede lastrar un buen tipo de interés. Por ejemplo, si un día queremos cambiar de seguro de hogar, bien por encontrar un mejor precio o por descontento con la aseguradora, perderíamos la bonificación por su contratación. O si decidimos traspasar el capital de nuestro fondo de inversión o plan de pensiones distinto; o incluso si cambiamos de trabajo y la nueva empresa exige pagarnos a través de un determinado banco. Por ello, lo más recomendable es conseguir un buen tipo de interés sin vinculaciones. 

Por ejemplo, la hipoteca fija de una entidad bonifica hasta un 1,10% y de este modo permite lograr un tipo de interés del 1,65% desde el 2,75% sin bonificaciones. Entre sus condiciones, la domiciliación de los seguros sociales, la contratación de una tarjeta de crédito revolving de todos los titulares del contrato con un importe mínimo conjunto en compras de 1.500 euros durante el año inmediato anterior a la fecha de su revisión, la contratación del seguro del hogar (continente más contenido) y la Banca por internet, bonifican en un mismo bloque un 0,60%. La contratación de un seguro de vida de los titulares de la hipoteca durante toda la vida del préstamo, un 0,30%. Además con un 0,10% se bonifica la contratación de un plan de pensiones, de un seguro de protección de pagos, de automóvil, realizar ingresos de más 2.000 euros al mes, y de 3.000 euros al mes. 

¿Qué tener en cuenta a la hora de elegir el plazo de tu hipoteca?

A la hora de seleccionar los años de vencimiento de nuestra futura hipoteca siempre deberemos hacerlo en función de nuestra situación personal. Por norma general, lo ideal es destinar entre un 30% y un 40%  de nuestro sueldo al pago del préstamo hipotecario. 

Para el mismo caso de una vivienda de 200.000 y un tipo de interés del 1,5%, si quisiéramos emplear un 30% deberíamos cobrar 1850 euros netos mensuales durante 30 años, 2.100 euros durante 25 años, o 2.550 euros durante 20 años. En cada caso los intereses que pagaríamos serían 38.789 euros, 31.969 y 25.297, respectivamente. 

Siguiendo con el mismo ejemplo, si estuviésemos dispuestos a emplear el 40% del salario, para una hipoteca de 30 años necesitaríamos cobrar 1.375 euros mensuales. 1.600 euros en el caso de escoger un plazo a 25 años, y 1.950 euros a 20 años.

Lo importante a la hora de elegir el plazo de la hipoteca, además de atender a la cuantía de los intereses, es poder llevar a cabo los pagos con holgura. Si más tarde se disponen de mayores ingresos siempre existiŕa la opción de realizar amortizaciones anticipadas parciales o modificar el plazo mediante una novación del contrato. En ambos casos deberemos tener en cuenta los posibles costes añadidos en concepto de comisiones y gasto

Interés   Cuota 15 años   Impuestos 15 años   Cuota 20 años   Imp. 20 años   Cuota 25 años   Imp. 25 años   Cuota 30 años   Imp. 30 años
1% 957,59 12.366 735,83 16.599 603 20.898 514,62 25.264
1,5% 993,19 18.773 772,07 25.297 639,90 31.969 552,19 38.789
2% 1.039,61 25.330 809,41 34.259 678,17 43.450 591,39 52.900
2,5% 1.066,86 32.035 847,84 43.482 717,79 55.336 632,19 67.589

*Importes en euros / Impuestos totales al final de la vida del préstamo

Lo que debes saber si quieres amortizar tu hipoteca

La cuota de amortización se compone de dos elementos, uno destinado a la devolución del dinero prestado (por ejemplo, los 160.000 de los casos anteriores), y que es lo que propiamente se conoce como amortización. Y otro, destinado al pago de intereses. Cuanto antes devolvamos el dinero prestado, más intereses nos ahorraremos. 

Amortizar la hipoteca es un paso importante que debemos analizar con detenimiento, sobre todo teniendo en cuenta que las viviendas habituales adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 se benefician de una reducción del 15% de hasta 9.040 euros en el IRPF (1356 euros). Para saber si realmente compensa llevar a cabo esta amortización, lo mejor es comparar el tipo de interés del préstamo hipotecario con la rentabilidad que se podría obtener invirtiendo ese dinero en un producto financiero a largo plazo. De este modo, sabremos si por querer ganar 1.000 euros con la amortización estamos perdiendo 2.000, o si por el contrario vamos a dejar de perder 1.000 por ganar 500. 

Al amortizar podemos reducir la cuota que pagamos mes a mes o reducir plazo. Por ejemplo, si de nuestro préstamo de 160.000 nos queda por pagar 120.000 y cancelamos 3.600 euros, podremos decidir si bajar nuestra cuota mensual de 543 euros a 526 euros, o reducir el plazo del préstamo 10 meses. En el primer caso, ahorríamos 894 euros en intereses, mientras que en el segundo lograríamos reducirlos 2.100 euros. Puedes descubrir con esta herramienta qué te compensa más reducir plazo o cuota.

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