David7252 (89º) 

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David7252
11:49 el 09 enero 2015

Mi filosofía es Value

LA BURBUJA INMOBILIARIA

Se originó en los primeros años del nuevo milenio. A igual que en las punto com, se originó en EE.UU pero su ámbito de actuación fue a nivel mundial.

El sistema bancario cambió a principios del año 2000, se originó un modelo que podríamos denominar “originar para distribuir”. Los bancos y sociedades especializadas en créditos hipotecarios comenzaron a conceder hipotecas bajando, o no considerando de demasía el estudio de riesgos de los clientes a los que se les prestaba el dinero. El juego consistía en lo siguiente:

Los créditos hipotecarios concedidos por los bancos se conservaban en la entidad solo unos pocos días ya que posteriormente eran vendidos a bancos de inversiones. Estos nuevos bancos hacían entonces paquetes con estas nuevas hipotecas, y emitían títulos con garantía hipotecaria y bonos derivados “garantizados” con las hipotecas subyacentes. Estos valores pignorados contaban con el pago de intereses y del capital de las hipotecas subyacentes para hacer frente al pago de los intereses de la nueva emisión de bonos garantizados con hipotecas.

La historia se complica aún más, pero lo resumiremos diciendo que entra en juego la “ingeniería financiera”. Este sistema se fue extendiendo a nivel mundial.

¿Cómo era posible que ningún auditor se diera cuenta de que esta nueva invención no era del todo correcta? Se ideó lo siguiente:

Los financieros crearon Vehículos de Inversión Estructurada (SIV) que mantenían ciertas cuentas contables fuera de los libros donde el regulador no pudiera verlos. Con este nuevo sistema los bancos y las sociedades de crédito se fueron volviendo cada vez más flexibles ya que el único riesgo que asumía el prestamista era que el préstamo hipotecario se echara a perder en los pocos días antes de venderlos al banco de inversión. De esta forma se deterioraron enormemente las reglas para conceder préstamos hipotecarios.

El panorama crediticio se deterioró tanto que aparecieron una serie de peculiaridades que evidenciaban la falta de fiabilidad del sistema:

-créditos NINJA, para personas sin ingresos, ni trabajo, ni patrimonio.

- créditos NO-DOC, en los que los prestamistas no se preocupaban ni de pedir la documentación que demostrara la capacidad para pagar dicho crédito.

Como el dinero para comprar una casa se conseguía gratis, la demanda de estas aumentó rápidamente, y como consecuencia aumentó el precio de la vivienda.

Al principio del año 2000 el índice de precios de la vivienda se duplicó. Es en el año 2008 cuando nos encontramos en el vértice de la pirámide ya que la caída fue amplia y demoledora.

Muchos compradores se dieron cuenta de que el importe de su hipoteca superaba el valor de la casa. Cada vez había más gente que no podía pagar y devolvía las llaves de su casa al prestamista, o fueron desahuciados. Por término medio, los precios de la vivienda bajaron un 66% aniquilando el patrimonio inmobiliario de millones de personas en todo el mundo llevando a la bancarrota a las principales instituciones financieras. Los efectos en la economía fueron devastadores, ya que a medida que el valor se derrumbaba los consumidores empezaron a apretarse el cinturón y a declararse en huelga de consumo.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria casi hundió el sistema financiero mundial, y condujo a una dolorosa y cruda recesión mundial de la que a día de hoy seguimos inmersos.

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