Nicolás del Moral Garnier de Boisgrollier  

NikoGarnier (531º) 

Este artículo ha sido marcado como molesto Deshacer
NikoGarnier
22:29 el 23 abril 2015

Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

La vivienda en España sigue sin estar barata, y quizá nunca lo esté.

¿Ha tocado fondo la vivienda en España? La sensación que domina es que si, y las noticias en los medios así lo sugieren, coincidiendo con el año en que la recuperación salta al dominio público. Sin embargo, no tengo en absoluto la sensación de que los precios hayan vuelto a estar baratos, como lo estuvieron a principios y durante los años 90. Y los datos sencillos que vamos a ver a continuación así lo confirman.

En esta noticia de la web idealista.com nos ofrecen dos gráficos clave. Lo cara o barata que está la vivienda depende exclusivamente del nivel de ingresos del ciudadano medio. Y por eso hay dos formas de medirlo: comparar el precio con el sueldo bruto anual medio, o comparar el esfuerzo mensual que hace el ciudadano medio para pagar su vivienda.


La primera prueba de lo peligrosas que son las estadísticas la tenemos aquí: según la sociedad de tasación, un piso cuesta en España 7,8 años de salario bruto total, pero según el Banco de España (ese mismo que no hizo NADA por evitar y alertar sobre la burbuja), hacen falta sólo 6,3 años. ¿Cómo puede haber tanta diferencia entre uno y otro? Seamos serios señores...que no estamos midiendo el número de personas que han asistido a una manifestación...

En cualquier caso, estamos lejos del estándar internacional según el cual la vivienda debería costar no más de 4 años de salario, como así ha sido en España antes del año 2000, año en que la burbuja despegó.

Según el gráfico anterior, estamos a niveles de 2003, año en que ya se empezaba a hablar de burbuja y los precios se consideraban ya caros. Por lo tanto, al margen de lo que ocurra ahora, una cosa debe quedarnos clara: los precios de la vivienda en España NO ESTÁN BARATOS.

En el siguiente gráfico vemos lo mismo pero de otra forma: ahora en porcentaje de esfuerzo anual para pagar la vivienda. El final de las deducciones por vivienda habitual desde 2013 ha provocado un rebote en el esfuerzo de las familias que no arregla las cosas. Lo normal es que esté por debajo del 30%, que es el estándar internacional, y el nivel en que los bancos se fijan para conceder una hipoteca (con excepción de los años de la loca burbuja).

Por eso apenas se firman nuevas hipotecas. No es que los bancos no quieran prestar, es que las familias no ganan lo suficiente para financiar los precios de los pisos (ó estos siguen estando caros), sobre todo si tienen algún prestamo personal adicional. Mientras este ratio no baje claramente por debajo del 30%, no se puede decir que la vivienda esté barata.


La pregunta del millón es: ¿pueden bajar más los precios de los pisos en los próximos 10 años? Parte de la respuesta la tenemos en el siguiente gráfico por comunidades autónomas, sacado de esta noticia de idealista.com.


¿Porqué Baleares es la CCAA más cara en relación al salario? Fácil: por el turismo masivo de países con sueldos mucho mayores (Alemania sobre todo). Dicho de otra manera, los jubilados alemanes son los que distorsionan el mercado inmobiliario balear. Y por extensión, toda España tiene el mercado inmobiliario distorsionado por ser un gran destino turístico, y posible destino residencial para los cada vez más numerosos jubilados europeos.

Esta es la razón por la que hay tanta resistencia a que bajen los pisos (además de las propias rigideces del sector y manipulaciones de los lobbys implicados). Y es la razón por la que quizá no bajen más, o lo hagan a un ritmo muy lento.

La burbuja inmobiliaria española pinchó cuando se produjo la crisis subprime en EEUU y Europa. En la medida en que la crisis europea se deja atrás, el sector inmobiliario español deja de caer, sobre todo teniendo la estructura demográfica europea, con los millones de nuevos jubilados que van llegando y se plantean venirse a España. Si la crisis arrecia, los pisos volverán a caer.

Mientas tanto, las estadísticas internacionales sirven de poco, y los españoles que quieran acceder a Vivienda tendrán que asumir el coste de ser un gran destino turístico internacional. Por un lado es bueno globalmente para la economía, pero por otro lado es malo para tener un mercado inmobiliario sano y equilibrado. Después de varios años de violento sobreprecio, parece que será difícil volver a ver un precio "barato de verdad", es decir, un precio por debajo de su Valor.

Publicar Ocultar ¿Quieres hacer públicos tus favoritos? Publicar No por el momento
12 comentarios
4 veces compartido

NicoGarnier, muy interesante tu artículo. Yo no creo que los turistas tengan la culpa del precio de nuestras casas!!!. Lo que no has mencionado en tu artículo es el arraigo cultural que hay en España por ser propietarios (de los más altos de Europa), el cual si que tiene mucha relación con el precio de la vivienda.Sinceramente  creo que tu tesis puede ser cierta para Baleares pero no la veo para Asturias, Navarra... Por curiosidad, a día de hoy qué paises de nuestro entorno dedican 4 años de salario para comprarse una casa?.

Lo que si comparto es tu opinión de que la vivienda sigue siendo cara.

Muy interesante artículo @NicoGarnier. A diferencia de @Audi yo si pienso que la demanda por parte de no residentes en zonas concretas si puede hacer subir el precio de la vivienda, es más no creo que suceda solamente en Baleares. Si miramos otras zonas como Marbella creo que podemos llegar al mismo resultado, aunque coincido que en muchas otras juega un papel principal el arraigo cultural de la propiedad.

El otro día, en un artículo de @mariaisabelsanz se comentó algo sobre como estamos en relación a nuestro entorno

Gracias @AUDI

Excelente pregunta: te puedo decir que en Francia la vivienda tampoco está nada barata. Allí no ha reventado ninguna burbuja, sino que parece que se sigue construyendo. En Reino Unido también está caro. ¿Sorpresa? Ninguna. Con los tipos de interés en mínimos históricos, la burbuja es general: bonos, inmobiliario...y en menor medida acciones (todavía hay bastante margen).

Lo del tema cultural está claro. Pero no tiene el impacto que dices: el que vive de alquiler, le paga la renta a alguien que ha comprado esa casa. Es decir, al final el piso lo tiene que comprar alguien...

Por supuesto que Asturias y Navarra no se ven afectadas directamente por el turismo. Pero la economía (y cualquier ser vivo ó material), se calienta ó enfría por contagio. Si España fuera una economía cerrada sin turistas, los precios generales serían más bajos, incluído Navarra y Asturias (que tienen un nivel de vida muy superior a Valencia y Andalucía por ejemplo). En realidad, sin turistas, España entera tendría un nivel de vida bastante inferior, y por extensión, los pisos serían más baratos.

Ah, y por último: eso de que los turistas tienen la "culpa"... es un término poco preciso, porque emite juicio de valor, y en realidad eso me da igual. Yo hablo de "factores que explican", y sin duda el turismo (temporal de vacaciones ó definitivo para jubilados), es uno de los factores que influyen (hay otros, sin duda).

Gracias de nuevo y saludos !

Acabo de publicar este post: " La silenciosa burbuja inmobiliaria en Francia, al rojo vivo".

Me puse a indagar la situación en Francia, y me dió para otro artículo, cuyos gráficos hablan por sí sólos. En efecto, en Francia hay una burbuja en formación desde 2002. ¿Cuándo pinchará? ¿Seguirá subiendo varios años más hasta alcanzar cotas iguales ó superiores a la española?

El cuándo es lo difícil. Mientras tanto, seguimos echando leña al fuego: los bonos soberanos disparados, las bolsas alcistas, y la vivienda cara ó carísima. Es difícil imaginar un final feliz para todo esto...

Saludos !

Gracias por tu respuesta. En primer lugar matizar que utilizaba el  culpa término culpa en sentido figurativo no literal. Sinceramente creo que el problema inmobiliario vaya asociado más al crédito excesivo y tipos bajos como comentas en tu segunda intervención...El mundo, particularmente los paises desarrollados han crecido a base de deuda (pública y privada)y cambiar el modelo no es fácil.  Lo q refleja tu gráfico va mas relacionado con la renta per cápita por comunidad que en algunos casos vendrá influido por ser destinos turísticos y en otros no . De hecho el turismo donde prolifera es en el sur y sin embargo el País Vasco es mucho más caro q Andalucía y tu teoría del contagio me cuadra poco.

este articulo sigue un poco la argumentacion de mi articulo del otro dia. pero permitanme un par de apostillas:

 

en Francia la vivienda no está tan sobrevalorada como en España ni de lejos.

saben cuanto es el salario minimo en Francia? 1.450€/mes.  EL MINIMO!!! asi que en proporcion a los ingresos por hogar la vivienda cumple la relacion que recomienda la OCDE y el BancoMundial de 3 años completos por un piso de 95m2.

 

que quizas nunca esté barata la vivienda en España? jajajjaja de eso nada. Quizas ahora se vea lejos, pero se volverá a la proporcion de 4 veces el salario individual o 3 veces los ingresos por hogar como fue la tonica general en España hasta mediados de los años 90. Se tartarán 4 años en ajustarse los niveles de precio como paso en EEUU (mejorando la economia desde entonces) o se tardarán 40 años como en Japon.

 

tal proporcion de 3 veces los ingresos por hogar se cumple en la mayoria de Europa y del mundo occidental:

1.- en EEUU la vivienda media viene a costar 200.000$ cuando el PIB per capita es entorno a 50.000$

2.- en Alemania la misma proporcion. Incluso mas baratas. Los alemanes no han permitido la especulacion con un bien de primera necesidad como la vivienda.

3. en Irlanda lo mismo (el salario medio en Irlanda son 35.000€/año. El salario MEDIO!!!)

4.- en Portugal e Italia lo mismo. Quizas en Italia esté en la franja superior pero mucho menos inflados los precios que en España comparados con los ingresos medios por hogar.

5.- en Francia parecido a Italia. Los precios de la vivienda son mas altos pero el salario medio tambien.

de hecho, sé de un conocido que tiene una vivienda en el sur  de Francia, en Burdeos, y me dice que siguen mas baratas en Francia que en España las casas. Y COMPAREN LOS SALARIOS!!!

 

 

@mariaisabelsanz El salario mínimo en Francia es bruto, y esconde una trampa: por la imposición de un salario mínimo, resulta que hay una enorme masa de gente trabajando por ese salario mínimo (y otros muchos en paro). Es decir, un salario mínimo de 1.450€ se traduce en poca gente cobrando realmente más...lo cual debería impedir que los precios inmobiliarios suban mucho, porque la mayoría de la gente es "pobre".

Francia es un país muy intervenido, con un Estado central muy poderoso. Tiene muchas particularidades (históricas y culturales). Por ejemplo, siguen utilizando cheques para comprar incluso el pan. Un atraso histórico brutal, en la era tecnológica. Sacas tu chequera, rellenas un cheque, lo firmas y lo entregas... y el vendedor irá al banco a cobrarlo. Brutal. Menos mal que parece que por fin empiezan a usar las tarjetas...

He publicado un artículo sobre la burbuja inmobiliaria en Francia con unos gráficos que hablan por sí sólos.

https://www.unience.com/blogs-financieros/NikoGarnier/la_silenciosa_burbuja_inmobiliaria_en_francia_al_rojo_vivo

La vivienda en España volverá a estar baja cuando Europa vuelva a sumirse en la crisis, es decir, cuando el exterior deje de rescatarnos. Salvo que empiecen a venir Rusos (otra vez), Chinos, indios, etc.

La viviendo en Francia bajará cuando haya algún shock externo. ¿subida de tipos? (allí la mayoría de hipotecas son de tipo fijo, así que están más protegidos que en España). El tema demográfico es clave, como siempre. Tanto en bolsa como en economía, la demografía explica muchas cosas, vean este post que escribí en febrero sobre El increíble efecto de la demografía en los mercados y economías: Japón, Europa y EEUU desde 1950.

Saludos !

@NikoGarnier

perdona Niko pero la explicacion que das del salario minimo en Francia no tiene ni pies ni cabeza. Entiendo que eres profano en el tema.

El salario de 1450€/mes es el minimo.

El paro en Francia en 2015 está en el 10,5% segun organismos internacionales.

Eso es mucha gente en paro? jajajjaj que no te oiga Rajoy

Ademas lo he indicado como una referencia. Los salarios en Francia son mucho mas elevados de media que esos 1450€/mes. Como en España son los salarios medios mas altos que los 650€/mes que es el salario minimo.

Aun asi, ten en cuenta que un piso 100m2 en el suroeste de Francia te viene a costar 200-250.000 euros, mucho mas barato que el piso medio en Navarra o Pais Vasco o Cataluña , provincias cercanas a la frontera.

QUE SENTIDO TIENE ESO???? ninguno. la anomalia es la española, no la francesa.

en mi opinion los pisos en Francia estan un poco sobrevalorados en relacion con los salarios, cierto, pero un poco.

En España siguen gigantescamente sobrevalorados. Y es una situacion insostenible. Sin más.

La bajada de precios pendiente del 40-50% tardará 4 años o 40 años, pero se va a producir.

 

@mariaisabelsanz Tengo una curiosidad: ¿Qué relación tienes con Francia (si la tienes)? ¿Eres profesional del sector inmobiliario? Es que me gustaría saber en qué te basas para hacer esas afirmaciones, porque los argumentos que aportas son bastante sesgados y poco rigurosos. Eres muy contundente en tus afirmaciones, muy categórica para mi gusto. Me gustaría que aportaras algún gráfico o estadística general como hago en mi post sobre Francia:

https://www.unience.com/blogs-financieros/NikoGarnier/la_silenciosa_burbuja_inmobiliaria_en_francia_al_rojo_vivo

Porque decir que los pisos en el suroeste de Francia son más baratos que en el norte de España basándose en lo que te dijo un amigo, resulta poco "científico". Y lo mismo con la valoración personal sobre el paro en Francia (¿has comparado la evolución del paro en Francia y España en los últimos 5 años?). El tema del salario mínimo idem. Comparar el salario mínimo de Francia con el de España no tiene sentido, porque no tienen de lejos el mismo significado e impacto en la economía.

@NikoGarnier

es tan sencillo como que el precio de la vivienda este en relacion con los salarios del pais.

datos 2014:

- salario medio en Francia: 37.427€/año.

- salario minimo en Francia: 1450€/mes

- paro en Francia: 10%

http://www.datosmacro.com/mercado-laboral/salario-medio/francia

 

- salario medio en España: 24.162€/año.

- salario minimo en España: 650€/mes

- paro en España: 25%

http://www.datosmacro.com/mercado-laboral/salario-medio/espana

 

Precios de viviendas en Francia: ligeramente inferior al precio de las viviendas en España, salvo en Paris centro. Estan sobrevaloradas las viviendas en España mas del 50%.

Precios en el sudoeste de Francia: de media 2000€/m2 (en Guipuzcoa por ejemplo la media debe estar en torno a 3.400€/m2)

http://www.fotocasa.es/comprar/viviendas/francia/pais-vasco-frances/listado?crp=1&mins=80&f=pricem2&o=asc&opi=1&ftg=true&fss=true&cu=es-es&craap=1&mode=3

 

no soy profesional del sector inmobiliario. dios me libre. la poca relacion que he tenido con tales "profesionales" me ha hecho ver que el mal existe. el autentico mal.

@NikoGarnier  si quieres vender tu piso hazlo sin intermediarios. O solo con un intermediario de la maxima confianza. Campeon

 

@mariaisabelsanz también te preguntaba cual es tu relación o conocimiento de la realidad francesa, para colmar mi curiosidad ;)

amigo @NikoGarnier , eso me temo que son temas personales :)

 

 Comentar

app version

Wed Nov 02 13:34:35 CET 2016

2221

79dd84889bae13e7769f41dc060a3ba472981ca5