Estos días el foco mediático está puesto en la posible quiebra de Evergrande Group, el segundo promotor inmobiliario más grande de China en términos de ventas. Pero, ¿por qué la compañía está en riesgo de colapso? La posición de la deuda de Evergrande se ha ido acumulando durante varios años. En términos de pasivos (que se muestran a continuación), Evergrande es un caso atípico en comparación con el sector inmobiliario en general. Los problemas de la empresa han llegado a su punto álgido tras el marco de desapalancamiento que el Gobierno impuso a los mayores promotores inmobiliarios en agosto de 2020. Los promotores debían situar sus niveles de endeudamiento por debajo de ciertas métricas o "líneas rojas".

"Éstas empezaron a hacer mella en los últimos meses y, en su último informe de resultados, Evergrande ya advirtió de que su flujo de caja se había deteriorado hasta el punto de que podría incurrir en impago. En consecuencia, la situación actual no es del todo inesperada", afirma Tom Wilson, responsable de renta variable de mercados emergentes.

Sin embargo, las implicaciones de su posible quiebra podrían ser importantes. Evergrande ha vendido propiedades por valor de más de 100.000 millones de dólares en un año, y tiene un pasivo total de más de 300.000 millones de dólares.  Su impago podría arrastrar a muchas de sus empresas homólogas en la cadena de suministro, y podría hacer subir los índices de morosidad del sistema bancario chino. También podría provocar un retraso significativo en la entrega de esas viviendas y podría tener también implicaciones sociales. Además, el sector inmobiliario chino representa el 29% del PIB total, por lo tanto, podría haber ramificaciones para los mercados financieros chinos,  su economía e, incluso,  en otros mercados mundiales.
Ya solo a corto plazo, la creciente incertidumbre sobre el futuro de Evergrande, agravada por la inminente reestructuración de la deuda, ha provocado un aumento de los diferenciales de crédito y un endurecimiento de las condiciones de acceso al mercado.

A continuación, analizamos a través de un Q&A cómo podría afectar a los inversores y al resto de mercados la posible quiebra del gigante inmobiliario chino.

¿Cómo han reaccionado los mercados?

En las últimas semanas, el descenso de las ventas de inmuebles y los decepcionantes avances en la venta de activos han deteriorado aún más la posición de la empresa. La persistente corriente de noticias negativas, combinada con el débil sentimiento del mercado, ha dado lugar a una espiral negativa, y los canales de financiación de la empresa prácticamente se han cerrado, lo que ha socavado considerablemente la confianza de los inversores en Evergrande.

Las acciones de la empresa han caído un 85% en lo que va de año. En lo que va de mes, ha perdido un 48%, y el índice MSCI China ha perdido un 5,7%. El rendimiento de su bono a 5 años denominado en dólares se ha disparado hasta superar el 560%. No obstante, las especulaciones del mercado sugieren que la empresa podría dejar de pagar los intereses de sus préstamos, que vencían esta semana.

¿Cómo podrían actuar los responsables políticos de China?

Según Wilson el gobierno ha permanecido hasta ahora en silencio sobre su respuesta a los problemas de Evergrande. Creemos que es poco probable que el gobierno se limite a rescatar a la empresa o a dejarla colapsar de forma desordenada. Más bien, creemos que intentará limitar las consecuencias económicas y rescatar a ciertos acreedores.

"El modelo de negocio del mercado inmobiliario chino es de preventa. Como resultado, el impago de Evergrande dejará a un gran número de compradores de viviendas desamparados sin los apartamentos que ya han pagado. Por lo tanto, esperamos que el gobierno divida los proyectos de Evergrande y pida a las empresas estatales o cuasi-empresas que se hagan cargo. Asimismo, es posible que los bancos tengan que hacer concesiones sobre sus préstamos a Evergrande, pero, a largo plazo, las pérdidas deberían ser limitadas, ya que la mayoría de los préstamos deberían estar garantizados. Por último, es probable que las autoridades provinciales también apoyen a los contratistas y proveedores de Evergrande", puntualiza Wilson.

Sin embargo, una intervención del gobierno podría provocar un descenso de los precios de los inmuebles, lo que a su vez podría provocar que se agoten las preventas de nuevos proyectos, lo que aumentaría las tensiones en el sector. A su vez, existe un claro riesgo de que la confianza sufra un revés y se vea afectada por la ya débil recuperación de los consumidores", explica David Rees, Economista Senior de Mercados Emergentes:

Finalmente, pese a que creemos que la intervención del gobierno para evitar un colapso desordenado es muy factible, “es probable que esto sea muy drástico para los accionistas y los titulares de bonos extranjeros”, puntualiza Robin Parbrook, gestor de fondos de renta variable asiática.

¿Existe riesgo de contagio a otras economías mundiales?

"El impacto directo en otras economías se podría producir a través de una disminución de la demanda de productos básicos si la actividad de la construcción se debilitara aún más. Esto sería especialmente preocupante para aquellas economías, como Brasil, Chile y Sudáfrica, que exportan metales industriales a China”, explica Rees. 

¿Cómo modifica esto las perspectivas de inversión en los mercados inmobiliarios chinos?
En el ámbito de la renta variable, dado que la preocupación por Evergrande y por el contagio a otros promotores de menor nivel sigue siendo elevada, el sentimiento general hacia el sector inmobiliario se mantiene deprimido. Dado que ha habido preocupación por la incapacidad de los promotores para saldar sus deudas con sus proveedores, el sentimiento del mercado respecto a otros actores de la cadena de suministro inmobiliario como, por ejemplo, los proveedores de electrodomésticos y muebles, etc., también sigue siendo pesimista.

"Seguimos manteniendo una opinión desfavorable sobre el sector inmobiliario chino, ya que el sector está muy regulado y cuenta con políticas muy estrictas en varias ciudades chinas. Los actuales esfuerzos del gobierno chino por desapalancar el sector inmobiliario también podrían suponer una presión continua sobre la liquidez del sector”, puntualiza Parbrook.

"Seguimos vigilando de cerca la evolución del sector inmobiliario chino y hemos ajustado activamente nuestra exposición a este segmento. El aumento de la dispersión crediticia dentro del sector se ha hecho más evidente y es probable que los promotores de menor calificación y con perfiles crediticios más débiles sean los que más riesgo corran en este entorno. Seguimos siendo muy selectivos y cautelosos dentro de este sector, y nos centramos en los emisores de mayor calidad (principalmente BBB y BB) que se consideran más propensos a superar la volatilidad actual", afirma Roy Diao, responsable de renta fija asiática

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