¿Qué hago con una vivienda en desuso? ¿La alquilo o la vendo?

Question

Tengo una 2ª vivienda, totalmente pagada, que no utilizo ni voy a utilizar. La casa está totalmente desaprovechada.
Calculo que como mínimo podría venderla en 166.000 €.
Tengo 45 años y un hijo de 10.
No tengo necesidad de dinero y planteo dejarle a mi hijo el mejor patrimonio posible.

No sé qué hacer:
1)Alquilarla y gastar el dinero, aunque tampoco tengo necesidades adicionales a mi sueldo actualmente.
2)Alquilarla y reinvertir de forma periódica el alquiler en algún producto, supongo que a largo plazo.
3)Venderla y reinvertir el 100 % de golpe en algún producto, igualmente supongo que a largo plazo.

Largo plazo entiendo a 10 - 15 años.
Confieso que la opción de alquiler no me gusta mucho porque me da mucha pereza atender inquilinos y la fiscalidad del aquiler, pero no sé si sería lo más rentable o no.

Actualmente ya cuento con un plan de pensiones de 1500 € anuales en rentas periódicas mensuales. Llevaré invertido en él más de 35.000 € en los últimos 10 años.
Cuento con un fondo Unit Linked donde invierto 500 € al mes desde hace dos años.
Cuento con otro fondo Unit Linked donde invierto derca de 400 € al mes de reciente creación.
Y cuento con un tercer fondo de inversión "horizonte 2030" le llaman, donde invierto unos 1000 € al mes, también de reciente creación.

Seguramente en 8 - 10 años necesite unos 160.000 € para reforma integral y en un chalet que espero heredar y supongo que compra de un vehículo nuevo, pero hasta entonces, no tengo ninguna necesidad de dinero más allá del día a día corriente.

En definitiva, ¿qué puedo hacer con esa 2ª vivienda que no utilizo? Gracias.

arnulfodebartolome · Answer

buenas tardes Manuel,

Bajo mi punto de vista la mejor opción de las 3 que planteas sería la segunda, en la que mantienes el inmueble y vas capitalizando los rendimientos del alquiler (lo ideal sería que pudieses alquilar con deducción fiscal). También te beneficiarias de las posibles subidas del precio del inmueble.

Tienes una capacidad de ahorro de 1900e mensuales y 12000 ya ahorrados, con lo que solo con aportaciones llegarías a tener 240,000E a 10 años y con una rentabilidad media de 4.5% unos 310.000E, suficientes para realizar tu reforma y segur contando con un buen capital.

Con los rendimientos del inmueble (podríamos asumir un rendimiento neto del 2.5% 4150e) se podrían destinar a dotar un mayor colchón para la jubilación mediante la constitución de un PIAS.
Estoy abierto a discutir cualquier duda que te pueda surguir.

ManuelOrtegaBellido · Answer

buenas tardes Manuel,

De primeras no me gustan mucho las inversiones inmobiliarias cuando no es la primera vivienda  o la que yo voy a disfrutar en primer lugar y más tiempo. Quiero decir que si decido alquilar, si todo es perfecto, es ideal, es decir, encontrar un inquilino pagador, que cuide la vivienda o que la respete... y no me haga incurrir es gastos de abogados e impuestos en caso de que la cosa no vaya bien,
Pero resulta que por lo que me cuenta su situación económica para usted y su hijo es cómoda con los ahorros periódicos que está realizando y que le solventan su medio plazo con los estudios de su hijo y su bienestar.
Yo lo que haría es buscar el momento óptimo para la venta, sin prisa y optar por productos financieros con exención fiscal (PIAS) de cara a su jubilación ya que con las inversiones realizadas entiendo que la reforma y el coche están cubiertas.
Yo busco la rentabilidad/seguridad y hay productos que te pueden aportar mayor rentabilidad y menores quebraderos de cabeza que el alquiler y más sabiendo que recibirás otro inmueble en herencia.

si te parece y me pongo  a disposición valoramos las inversiones que tienes y cuidamos el medio y largo plazo para cumplir sus objetivos.

Contacte conmigo a traves de wasap en el 661497043 y le ayudo a poner un poquito de orden en su planificación.

Francisco Ortega
FORTUNA Servicios Financieros Premium.

ricardomunozpasadas92 · Answer

Buenos días Manuel.

Efectivamente, el alquiler de inmuebles tienes varios inconvenientes, como que la rentabilidad neta después de mantenimiento, periodos sin alquilar, derramas extraordinarias en la comunidad, etc. es muy inferior al alquiler que se recibe cada mes (rentabilidad bruta); y como bien apuntas tú, el tiempo que se dedica a la gestión del inmuebles, con o sin intermediario, a lo que hay que añadir la liquidación del inmueble futuro a un precio incierto por la situación de mercado y por la necesidad futura de liquidez del propietario actual, en su caso los herederos.

Dicho esto, te añado una cuarta propuesta a las tres que tú planteas:
4) Venderla y reinvertir el 100 %, pero no de golpe, si no de manera escalonada, y no en un producto, si no en varios productos buscando rentabilidades atrativas en el largo plazo.

Para ello, y para que recibas una opinión práctica y efectiva sobre tu patrimonio, inversiones y aportaciones actuales que mejoren y hagan crecer de manera más rápida y segura tus inversiones puedes contar conmigo por whatsapp, teléfono o mail.

Saludos y buena inversión.

Ricardo Muñoz Pasadas
Mapfre Gestión Patrimonial
687805663
mprica3@mapfre.es
Asesor Certificado EFPA

PabloGonzálezÚbeda · Answer

Estimado Manuel,

No existe una respuesta técnicamente correcta, pues es una decisión personal, y debe elegir la opción que más tranquilidad le reporte (es más una elección filosófica que económica).

Respecto a la venta del inmueble:
Hay cuestiones fiscales, aparte del pago de impuestos locales y en renta, como, por ejemplo, si existen coficientes de abatimiento en la venta que minoren las plusvalías.
Desde el punto de vista del mercado inmobiliario:
La buena noticia es que la segunda mano tiene demanda (hay exceso de demanda y la obra nueva no es suficiente), y la mala es que los posibles compradores, en el caso de necesitar financiación, van a pelear duro una rebaja.

El alquiler tiene ventajas e inconvenientes, pero el inmueble ya lo tiene, por lo que no necesita un desembolso para poner en marcha este inversión.

Ventajas:
Establilidad y recurrencia de ingresos (descorrelación respecto a su inversión financiera)
Posibilidad de actualización de rentas a largo plazo
Fiscalidad del rendimiento neto si alquila como vivienda habitual

Desventajas
Requiere tiempo para la puesta en marcha del inmueble y, puntualmente, para el mantenimiento
Posibilidad de conflictos con algunos inquilinos
A largo plazo la rentabilidad del ingreso de la renta suele ser inferior a la rentabilidad de la inversión financiera

Sinceramente, creo que si ya tiene una capacidad para generar ahorro financiero, y además ya tiene el inmueble en propiedad, merece la pena que lo rentabilice siempre que esté dispuesto a asumir las molestias que conlleva.

El arrendamiento no deja de ser un "juego de rentas a largo plazo" y si, además, lo enfoca como un servicio a su inquilino, es probable que pasados unos años, aparte de conservar su inmueble también haya aumentado su patrimonio financiero.

Manuel, mi especialidad profesional es la inversión financiera, pero también tener en cuenta la planificación del patrimonio, así como la diversificación de rentas.

Estaré encantado de darle mi punto de vista y asesorarle sobre cómo enfocar sus inversiones financieras (profesionalmente) y también sus inversiones patrimoniales (pero esto, desde un punto de vista personal).

Poseo experiencia en el arrendamiento y gestión, que podría compartir con usted de forma totalmente desinteresada.

No tenga inconveniente en contactar conmigo, le intentaré orientar sin ningún tipo de compromiso y de una manera objetiva.

Un saludo,
Pablo González Ubeda
678 378 458

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