Alquilar tu piso a turistas con todas las de ley
El alquiler vacacional se ha convertido en una alternativa a los hoteles para muchos turistas y en una fuente de ingresos para toda persona con una casa dispuesta a arrendarla. Lo más habitual suele ser alquilar la segunda vivienda el tiempo que no se usa, pero también hay quienes siguen fieles al espíritu original de arrendar la casa en la que viven.
Cada uno de los modelos tiene sus pros y sus contras, pero también sus cortapisas legales. Tras los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013, el alquiler turístico ha quedado a expensas de las comunidades autónomas y cada una aplica sus propios criterios cuando se trata del alquiler turístico. A modo de ejemplo, Madrid obliga a firmar una declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda para usos turísticos y de cumplir una serie condiciones como incluir una placa distintiva en la puerta de casa, mientras que Cataluña establece la necesidad de contar con una licencia concreta. En otras comunidades como Galicia es posible alquilar una vivienda para uso turístico, pero no una habituación de tu casa.
Así que antes de lanzarse a alquilar un piso o una habitación es necesario repasar la normativa de la región. Plataformas como Airbnb suelen encargarse de ayudar a sus usuarios informando de los trámites y los cambios normativos.
Con la parte legal más clara llega la cuestión impositiva, empezando por lo más básico: ¿el alquiler turístico lleva IVA? La respuesta dependerá de la forma en la que se alquile. Existen tres variantes:
- Una empresa gestora alquila la vivienda. Si se cede la vivienda a una empresa para que gestione el alquiler habrá que incluir el IVA correspondiente del 21%.
- El propietario alquila directamente la vivienda. En este caso no habrá IVA a no ser que se presten servicios adicionales como el de comida.
- El propietario alquila la vivienda a través de una plataforma o intermediario. En este caso el propietario sumará el 21% de IVA a la factura del intermediario y sólo cobrará al viajero el 10% en caso de ofrecer servicios propios de la industria hotelera, no por el alojamiento.
El alquiler vacacional en la renta
Además, no hay que olvidarse del IRPF. Es obligatorio declarar esos ingresos obtenidos del alquiler, que generalmente serán rendimientos de capital inmobiliario. Sólo en caso de que se ofrezcan servicios adicionales se declarará como rendimiento de actividades económicas.
A efectos prácticos esto quiere decir que hay que pagar impuestos por el dinero del alquiler vacacional. En caso de no hacerlo Hacienda podría establecer una multa con un recargo de hasta el 150% de la cantidad que no declaraste.
Para declarar el alquiler hay que sumar los ingresos que has obtenido y restar los gastos propios del arrendamiento, desde el IBI hasta los intereses de la hipoteca pasando por la tasa de basura, gasto de comunidad, seguros e incluso la comisión de la agencia de alquiler. Eso sí, a excepción del último sólo se podrán imputar de forma proporcional al tiempo que el piso estuvo alquilado. Para entenderlo mejor, si la vivienda ha estado arrendada 6 meses, se podrá restar la mitad de los costes, del mismo modo que si estuvo tres esa cuantía se redcucdirá a un cuarto.
El resultado será la cantidad que tribute como rendimiento de capital inmobiliario en la renta.
Además, el tiempo que el piso haya estado sin alquilar habrá que sumar lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria. Y es que Hacienda entiende que aún sin inquilino, una segunda vivienda (esto no aplicaría a la vivienda habitual) da la posibilidad de generar un ingreso que calcula entre el 2% y el 1,1% del valor de tasación de la vivienda según figura en el IBI.
