Cuánto pagarás en la Renta si alquilas tu vivienda

La vivienda es clave para la declaración de la Renta y más si tienes una casa en alquiler. Tanto si es el primer año en el que te toca presentar la renta como arrendador, como si llevas años haciéndolo, queremos ayudarte a pagar menos impuestos por tu vivienda alquilada y a que te prepares para los cambios normativos que han entrado en vigor en 2024. 

¿Hay que declarar el alquiler en la Renta?

Sí, incluir el alquiler que cobras en la declaración de la Renta es obligatorio. De hecho, no hacerlo tiene consecuencias en forma de multas y sanciones que comentamos al final. 

Además, es muy fácil que Hacienda te cace si no declaras la renta del alquiler en el IRPF y tienes contrato firmado o te pagan mediante transferencia bancaria.

Cómo funciona el alquiler de vivienda como arrendador en la Renta

Sumar el arrendamiento en el IRPF es más sencillo de lo que puedas pensar. De hecho, una vez entiendas cómo funciona el alquiler en el IRPF verás que pagas mucho menos de que pensabas y que no merece la pena dejar de hacerlo y arriesgarse a un multa de Hacienda. 

El funcionamiento del arrendamiento de vivienda como arrendador en la Renta es básicamente el siguiente: como casero cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar una serie de gastos por el arrendamiento, como veremos más adelante. 

Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% en el IRPF 2023 si la casa está alquilada como vivienda habitual y nada si es un negocio o se alquila, pero no como vivienda habitual. El resultado final lo integras en la base imponible general, donde también va tu salario, por ejemplo.

Por eso mismo, el porcentaje a pagar en la Renta por el alquiler también dependerá del resto de tus ingresos.

Si todo esto te ha sonado a chino, no te preocupes. A continuación vamos a repasar los gastos concretos que se pueden desgravar. También te daremos las claves para incluir el alquiler que cobras si te has cambiado de casa o si es la primera vez que alquilas.

Cómo incluir la vivienda que alquilas en la renta

Una de las dudas más habituales es cómo poner la renta por alquiler en el IRPF y cuánto se paga a Hacienda por alquilar un piso. ¡Vamos a verlo!

Paso 1: Cuanto pagas en la renta por alquilar tu vivienda

Empezaremos por lo básico, qué vivienda tienes, cuáles alquilas y cuánto ingresas por ellas. Lo más normal es que Hacienda ya tenga una referencia de las viviendas que están a tu nombre y te indique cuáles son al trasladar los datos fiscales al borrador. 

Identifica tu vivienda en alquiler

Lo primero que hay que hacer es identificar tu vivienda en alquiler al hacer el IRPF. 

Si eres de los que has optado por alquilar tu vivienda en propiedad para irte a vivir de alquiler es fácil que te surjan muchas dudas en este punto. Más adelante te damos todas las claves, empezando por qué vivienda marcar como domicilio fiscal en el IRPF.

En este apartado vamos a centrarnos en cómo poner la casa que alquilas en la Renta. 

Los datos de la vivienda arrendada debes incluirlos en el Apartado C de Bienes inmuebles de la Renta. 

En concreto, la declaración incluye unas casillas para identificar el inmueble que estás alquilando. La forma más fácil de sacar estos datos es a través de tu declaración de la Renta del año pasado o de los propios datos fiscales de Hacienda.

De hecho, al incluir tus datos fiscales lo más normal es que Hacienda ya te pregunte por las viviendas que tienes en propiedad para sumarlas al apartado correspondiente. En 

Una vez hecho esto, Hacienda te va a preguntar si la casa también ha estado a tu disposición durante todo el año anterior o solo unos meses. En otras palabras, si has simultaneado el alquiler con el uso de la casa (no siendo vivienda habitual) deberás indicar el número de días que no ha estado alquilada. Esto es muy habitual con la casa de la playa, que alquilas durante todo el año salvo en agosto, que es cuando tú quieres disfrutarla.

Hacienda necesita estos datos porque va a imputarte una renta por esos días que la casa ha estado vacía. Y es que la Agencia Tributaria entiende que una casa vacía puede generar una renta (alquiler) y que si no quieres aprovecharla, es tu problema.

Además, si no has alquilado la casa todo el año solo podrás imputar gastos por los meses que efectivamente ha estado arrendada. 

A modo de ejemplo, si alquilas la casa durante 10 meses al año, solo podrás imputar como gastos los que correspondan con esos 10 meses. Así, solo podrás restar al alquiler que cobras los gastos de comunidad de los 10 meses que ha estado arrendada, pero no los dos que estuvo vacía, incluso si estabas reparándola para alquilarla.

Al identificar la vivienda como una casa arrendada el programa te preguntará directamente cuándos días ha estado alquilada.

Identifica al inquilino

Para incluir tu alquiler en la renta también tendrás que indicar el NIF del arrendatario. Esto le sirve a Hacienda para cruzar datos y que le sea más fácil detectar cuándo una persona no pone toda la información fiscal.  

Incluir los ingresos del alquiler

Los ingresos del alquiler los debes incluir en la declaración la renta. Tienes que poner todo lo que has cobrado por el arrendamiento de forma íntegra, sin ningún tipo de reducción y sin restar ningún gasto.

Paso 2: Qué gastos que puedes desgravar del alquiler: cuáles son y dónde ponerlos en la renta

Luego hay una serie de gastos que se pueden desgravar. Vas a ver que son muchos y que harán que la ganancia real a efectivos fiscales sea muy limitada. Gracias a ellos, pagarás menos impuestos por alquilar tu casa. 

Como ya hemos comentado, no vas a pagar impuestos por los ingresos íntegros del alquiler. Solo tributarás por lo que Hacienda considera los rendimientos netos. Es decir, por el dinero que has cobrado menos los gastos deducibles. 

¿Qué gastos puedes desgravar del alquiler que cobras? Como norma general cualquier gasto que hayas tenido que hacer para alquilar la vivienda. ¿Te suena demasiado genérico? 

Este listado más concreto te ayudará a tenerlos más claros. 

Para ponértelo fácil hemos dividido los gastos deducibles del alquiler por categorías, con ejemplos concretos en cada una de ellas. Estos gastos se restarán después a lo que hayas ganado por el alquiler y harán que los impuestos por alquilar piso se ajusten solo a lo que realmente has obtenido de beneficio.

Intereses de la hipoteca 

Al poner el alquiler en la renta puedes desgravar los intereses y otros gastos como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca, pero no el principal de la hipoteca (la cantidad que devuelves al banco). El documento de información fiscal del banco debería incluir esta información ya separa e incluso también el propio programa renta web. El capital que has pagado no se puede restar directamente a los ingresos por el alquiler. 

Las reparaciones de la casa alquilada

Los gastos de conservación y reparación forman parte de los gastos de alquiler deducibles. Eso sí, debes tener cuidado al incluirlos. 

Aunque pueda parecer sencillo, este es uno de los puntos más conflictivos. El motivo es lo que Hacienda interpreta como una reparación y lo que deja fuera sin posibilidad de incluir como gastos de arrendamiento deducibles.

La AEAT precisa que no tienen la consideración reparaciones o gastos de conservación “las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes”. A efectos prácticos, puedes incluir lo que te has gastado en pintura, arreglar instalaciones o sustituir calefacciones, puertas, ascenso...

Al hacerlo, ten en cuenta que esta sustitución debe ser por un elemento similar, no vale que sea mejor. Si cambias la puerta normal de la vivienda por una de seguridad último modelo, Hacienda considera que es una mejora y no un gasto de reparación o conservación.

IBI, tasas y otros impuestos

Estos gastos forman lo que Hacienda denomina tributos, recargos y tasas de la casa alquilada. Aquí se incluyen los impuestos que pagas por la casa que alquilas siempre que los pagues tú y no provengan de sanciones.

Entre estos tributos por la vivienda que puedes desgravar al pagar impuestos por el alquiler estarían el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado...

Dinero que te adeudan

Estos son los Saldos de dudoso cobro. Si no te pagan el alquiler o te dejan a deber puedes restar ese dinero que no has cobrado. Para ello el deudor debe estar en concurso o haber pasado más de seis meses desde que intentaste cobrar. Eso sí, en caso de que te paguen deberás computarlo como ingreso el año en el que lo hagan. 

La comunidad y otros gastos comunes

Los gastos de comunidad son deducibles en la Renta junto con otros dispendios del edificio que pagues por alquilar tu casa. Hacienda los denomina cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

Aquí podrás poner los gastos de administración, portería, cuidado de jardines e incluso la comunidad de vecinos. En el caso de haber derramas en la comunidad de vecinos también podrás restarlas siempre que afecten a tus ingresos. Para que lo entiendas mejor, si haces que tus inquilinos paguen por la comunidad no será un gasto deducible. Si la pagas tú, sí.

Esta misma dinámica es la que se aplica a este tipo de gasto de deducible del arrendamiento.

Amortización de la vivienda

Hacienda te permite restar del dinero del alquiler las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.

Para calcular la amortización de la casa será suficiente con encontrar el dato y aplicar ese porcentaje. Así darás con la amortización del inmueble arrendado por el lado de la vivienda, no de lo que haya dentro de la misma.

En cualquier caso, actualmente el programa Renta Web se encarga de hacerlo automática,ente

Electrodomésticos, muebles... Amortización de bienes muebles

Al declarar el alquiler también podrás restar las cantidades destinadas a la amortización de bienes muebles. Este apartado engloba las instalaciones, mobiliario y enseres de la casa, que se amortizarán a razón del 10%. 

El seguro del hogar

Este es otro gasto del alquiler que puedes desgravar. Figura en el apartado de Otros gastos fiscalmente deducibles.

En este punto podrás desgravar tanto el seguro multirriesgo del hogar como el seguro de incendio, el de responsabilidad civil, el de rotura de cristales... Entre las pólizas deducibles también figura el seguro de protección de pagos por el alquiler.

Los suministros del hogar

Esto es menos habitual, pero también pueden deducirse siempre que seas tú quien los pagues. La factura de la luz, del agua, internet... si la pasan a tu cuenta y no se la cobras al inquilino, podrás restarlas a los ingresos. Eso sí, en caso de que la pague el inquilino, no podrás desgravar por ella aunque esté a tu nombre a no ser que se incluya dentro del alquiler que paga.

Gastos de formalización del contrato

Por último, también puedes poner aquí los gastos de formalización del contrato de alquiler que te cobró la inmobiliaria o los del abogado, así como los gastos de defensa jurídica en caso de haberlos.

Además de los gastos deducibles por la vivienda también podrás compensar importes pendientes de deducir de la renta de los últimos años. Estos importes pendientes incluyen gastos que no pudiste desgravar del arrendamiento en años anteriores. A modo de ejemplo, imagina que pusiste la casa en alquiler los dos últimos meses de un año, pero con lo ingresado no cubriste el resto de gastos. Esas pérdidas o gastos pendientes de deducir, podrás imputarlos al tributar por el alquiler en otros ejercicios.

Del mismo modo, si vas a dejar importes pendiente de deducir este año, deberás consignarlos en una casilla, para que después figuren como gastos de ejercicios anteriores.

A la hora de imputar gastos, solo podrás imputar la parte proporcional al tiempo que haya estado alquilada la vivienda.

Paso 3: Reducciones que puedes aplicar

Simplemente restando los gastos que has tenido al alquiler cobrado pagarás muchos menos impuestos por alquilar tu casa. Pero es que, además, también puedes aplicar una reducción del 60% sobre esa cantidad independientemente de la edad del inquilino. 

El resultado es que solo pagarás un 40% del rendimiento neto de tu alquiler. A modo de ejemplo, si ganaste 10.000 euros con tu alquiler, solo sumarás 4.000 euros al hacer la renta.

Cambios en las reducciones del alquiler en 2024

Los porcentajes que acabas de ver son de aplicación en la renta 2023, que es la que rellenaremos en 2024. Para el ejercicio fiscal de 2024 estos porcentajes cambian para adaptarse a la ley de vivenda. Así, desaparece la reducción general del 60%, que pasará a ser del 50%. 

Estas son las reducciones que se aplican a día de hoy:

• 90% de deducción para pisos en zona de mercado tensionado, siempre que rebajes el precio un 5% frente a la renta del anterior contrato.
• 70% de deducción por alquilar a jóvenes de entre 18 y 35 años si la vivienda se encuentre en una zona tensionada.
• 60% de reducción para vivienda rehabilitadas en los dos años anteriores a su arrendamiento.
• 50% de reducción general por alquiler para vivienda habitual.

Paso 4: Cuántos impuestos pagas por alquilar tu vivienda

El siguiente y último paso es incluir el alquiler en la Renta para saber cuánto se paga por el arrendamiento de vivienda. Los ingresos por el alquiler se sumarán a la base general del IRPF donde también está tu salario o la pensión, por ejemplo.

El porcentaje concreto a pagar por el alquiler en la Renta dependerá será ya el que te corresponda según los tipos generales de IRPF, que son los siguientes: 

Recuerda que estos tipos se aplican de forma progresiva y que, a la hora de calcular el IRPF, también se restarán los gastos deducibles para pagar menos impuestos, así como el mínimo personal y familiar.

Hacemos números con un ejemplo

Para terminar de entenderlo, nada como un pequeño ejemplo sobre cómo tributa el alquiler de inmuebles muy simple. Juan tiene una casa que alquila durante todo el año y presenta las siguientes cifras:

• Ingresos por el alquiler: 13.200 €
• Hipoteca: intereses de 1440 €
• Seguro de la casa: 250 €
• Gastos de comunidad: 900 € (75 €/mes)
• IBI: 550 €
• Gastos de conservación: 250 €
• Amortización del inmueble: 45 €

Con estos datos, los ingresos de Juan suman 13.200 euros a los que restará un total de 3.435 euros en gastos deducibles. El resultado es que su ganancia neta será de 9.765 euros.

Sobre este capital Juan puede aplicar una reducción del 60%, por lo que esa cifra pasará a ser de 3.906 euros, que será el dinero que finalmente integrará en la declaración de la renta dentro de la base imponible general. Es decir, que ese será el dinero que sume al salario y otros ingresos que no sean inversiones.

Qué pasa cuando cambias de casa ese año o alquilas tu casa por primera vez

Dentro de la fiscalidad por el dinero del arrendamiento de vivienda hay un caso muy particular: cuando alquilas tu casa en propiedad y te marchas a vivir de alquiler. Este tipo de contribuyentes tiene una serie de dudas muy concretas que vamos a tratar.

¿Qué casa hay que poner como domicilio fiscal en la renta?

Nada más empezar a hacer la declaración de la Renta vas a tener que decir cuál es tu vivienda habitual. ¿Hay que poner la antigua en propiedad o la nueva? La respuesta es fácil debes indicar tu residencia a 31 de diciembre. 

No te preocupes por la deducción por compra de vivienda, ni por otras cuestiones. Hacienda necesita saber dónde vivías al terminar al año. Otra cuestión es que durante el año anterior hayas vivido más tiempo en la otra casa. Eso sí afectará mucho en caso de cambio de comunidad autónoma. Como norma general, cuando ocurra esto deberás tributar en la comunidad en la que más tiempo hayas residido.

¿Puedo desgravar por la compra de la casa?

Si venías deduciendo por la compra de tu vivienda podrás seguir haciéndolo. De nuevo, se mantiene el criterio de proporcionalidad: solo podrás desgravar por el tiempo que la casa en propiedad fue efectivamente tu vivienda habitual.

La deducción la podrás aplicar en el anexo correspondiente a deducción por inversión en vivienda habitual. Lo normal es que el propio programa vuelque directamente estos datos con la información fiscal que facilitas al poner domicilio fiscal, situación familiar y rendimientos del trabajo. Una vez lo haga podrás editar las cantidades que realmente dan derecho a deducción en la casilla correspondiente. Estas serán las correspondientes al número de meses que has estado en tu casa en propiedad.

¿Qué pasa si no declaras el alquiler de la vivienda?

Tributar por el alquiler de tu casa es obligatorio. De hecho, no hacerlo conlleva sanción. Si Hacienda detecta que no has pagado impuestos por el alquiler te impondrá una sanción que puede ser de hasta el 150% de las cantidades que tenías que haber pagado.