¿Es la hipoteca que te ofrece tu banco tan barata como parece?

Ha llegado el momento. Por fin has encontrado la casa de tus sueños y has decidido embarcarte en la operación financiera más importante de tu vida: contratar una hipoteca. La cuestión es ¿cómo puedes saber cuál es la que más te conviene? A priori, lo ideal es seleccionar aquella que te proporcione el importe que tú quieres y que te cobre los menores intereses posibles. Pero ¿es tan atractiva la oferta que te plantea tu entidad como parece o hay algún detalle que se te escapa en la letra pequeña?

Te damos todas las claves para que evalúes realmente los pros y contras que hay detrás de cada oferta hipotecaria. Y ojo: no es oro todo lo que reluce.

El TIN y la TAE

Recordemos que a la hora de seleccionar una hipoteca el cliente tiene dos opciones: las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras ofrecen un tipo de interés estable durante toda la vida del préstamo. En cambio, en las segundas el interés depende de dos componentes: por un lado un índice hipotecario (a menudo, el euríbor), cuya evolución fluctúa a lo largo del tiempo; y por otro lado, un diferencial, que es el plus fijo con el que se queda la entidad a cambio de concederte el préstamo.

En un mercado hipotecario cada día más competitivo, las entidades intentan llevarse el gato al agua ofreciendo los diferenciales más ajustados posible. O si se trata de una hipoteca a tipo fijo, el interés más ajustado a la baja. Sin embargo, las hipotecas más baratas no siempre son aquellas en las que el diferencial o el tipo fijo es el más bajo.

Aquí entran en juego el concepto de TIN y TAE. El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que pactas con el banco como pago por el dinero prestado. En otras palabras, es el dinero que recibe el banco a cambio de concederte la hipoteca. Por tanto, en una hipoteca a tipo variable el TIN equivale al euríbor más el diferencial que haya establecido la entidad. Sin embargo, el verdadero coste de una hipoteca va más allá del TIN. Este coste total se refleja mucho mejor en otra variable: la TAE.

La TAE, o Tasa Anual Equivalente, se calcula a través de una fórmula matemática y recoge tanto los intereses pactados con el banco (es decir, el TIN) como todos los posibles gastos en los que incurre el cliente a la hora de contratar el préstamo, excepto los de notaría. Por tanto, la TAE abarca el TIN más la comisión por apertura, el importe de la tasación, los seguros de vida y hogar, los impuestos y, en general, cualquier tipo de gasto operativo.

Además, y esto es muy importante, en caso de que el tipo de interés que ofrece la entidad esté condicionado a la contratación de productos financiero, como planes de pensiones y fondos de inversión, la TAE incluirá también esos costes.

Finalmente, el dato se ofrece de forma anualizada de modo que sea más sencillo compararlo con la oferta que proporcionan otras entidades.

En este sentido, ten en cuenta que la regulación bancaria obliga a los bancos a informar sobre la TAE de cada préstamo hipotecario, tanto en los folletos publicitarios y la información previa a la contratación de la hipoteca, como en el propio contrato del préstamo. En todo caso, el Banco de España cuenta con una calculadora online que facilita el cálculo de la TAE.

Veamos un ejemplo. Imagina que pides una hipoteca de 100.000 euros a 10 años con un TIN del 1%. Si tenemos en cuenta una comisión de apertura del 0,5% y el pago de un seguro de vida con una prima anual de 100 euros, la TAE asciende al 1,3%.

¿Qué pasaría si elevamos la comisión de apertura al 2% y la prima del seguro de vida a 500 euros? La TIN seguirá en el 1%, pero la TAE ascenderá al 2,4%… casi el doble.

La importancia de la venta cruzada

La diferencia entre la TIN y la TAE no es baladí, ya que muchas entidades publicitan una TIN reducida, que les permite posicionarse de forma destacada en algunos buscadores online, pero a la hora de la verdad la TAE que ofrecen no es tan atractiva.

Esto se ve de forma clara en aquellas entidades que aprovechan la concesión de hipotecas para hacer venta cruzada. En otras palabras: ofrecen tipos de interés nominales muy ajustados para seducir al ahorrador y a cambio ponen como requisito que contrate productos de la casa, como seguros, planes de pensiones o fondos de inversión.

El cliente no percibe la contratación de estos productos como un coste adicional porque considera que en todo caso son productos necesarios que tendría que contratar de todos modos. Pero en este sentido pierde de vista un factor importante: las comisiones asociadas a una cuenta bancaria, un seguro de vida, un fondo de inversión o un plan de pensiones cambian mucho de una entidad a otra. Y a menudo, los productos aparejados a una hipoteca no son precisamente los más baratos de su categoría (ni los más rentables).

Piensa que la mayoría de las entidades comercializa sólo productos propios, no de terceros. Y a menudo son productos poco competitivos, tanto en términos de comisiones como de rentabilidad, ya que disponen de una potente red de sucursales que los coloca en régimen de exclusividad (el cliente no tiene la opción de invertir en productos de otros bancos o gestoras).

Por tanto, si el cliente hace cuentas, descubrirá que aunque efectivamente esté interesado en invertir en planes de pensiones o seguros, el hecho de tener que hacerlo en la misma entidad donde ha contratado la hipoteca implica a menudo un sobreprecio innecesario.

Es posible que le salga más a cuenta contratar la hipoteca en otro banco donde la TIN sea algo más elevada, pero donde no sea obligatorio contratar ningún producto financiero. Y si aún así desea invertir en planes de pensiones o en fondos, siempre puede recurrir a una entidad con arquitectura abierta, es decir, una entidad que venda productos de todo tipo de gestoras y boutiques, donde tendrá a su disposición una oferta más amplia, con productos más rentables y comisiones más bajas (incluyendo fondos y planes de pensiones indexados).

Más allá del tipo de interés

Finalmente, el tipo de interés es muy importante a la hora de contratar una hipoteca… pero no lo es todo. También es importante fijarse en otras variables.

Una de ellas es la duración. No es lo mismo afrontar una pequeña cuota mensual durante veinte años que una más elevada durante diez. Este elemento es clave, ya que condicionará la cuota final que tendrás que pagar y que debe ajustarse siempre a tu capacidad de generación de ingresos menos gastos, incluyendo un colchón de liquidez para imprevistos.

Otro elemento importante es el LTV (Loan to Value). Se trata del importe que está dispuesta a prestarte la entidad en relación con el valor de tasación del inmueble. Si no dispones de mucha liquidez para pagar la entrada inicial es muy posible que necesites una hipoteca con un LTV elevado.

Finalmente, es importante analizar las posibles comisiones de cancelación, amortización anticipada, novación y subrogación, que no están incluidas en el cálculo de la TAE puesto que su pago no es obligatorio para la contratación del préstamo (sólo las pagarías en determinadas circunstancias). Estas comisiones son más importantes de lo que parece ya que la vida del préstamo es muy larga (unos 23 años, de media) y es muy posible que en algún momento recibas unos ingresos extra y quieras cancelar parte de la deuda o bien que cambien las condiciones del mercado y quieras renegociar las condiciones del préstamo o llevártelo a otra entidad.