Invertir en Socimis: qué son, cómo funcionan y por qué se crearon
Son uno de los vehículos de inversión de moda por muchos motivos. Su proliferación y especial fiscalidad las ha puesto de actualidad. Las Socimis (Sociedades de Inversión Inmobiliaria) son entidades cotizadas cuya actividad se centra en la compra y rehabilitación para el posterior alquiler de inmuebles de todo tipo.
Desde oficinas a pisos, locales y centros comerciales, naves logísticas, gasolineras, hoteles y residencias estudiantiles o geriátricas. Todos los mencionados son activos que puede poseer y alquilar una Socimi, si bien predominan las de hoteles, logística y las de vivienda, aunque tan solo suponen el 20% del total de activos que agrupan estas sociedades.
¿Cuándo, cómo y por qué se crean?
Las Socimis se crearon en 2009 en España bajo el Gobierno Zapatero a imagen y semejanza de los REITs (Real Estate Investment Trust) anglosajones, vehículos de inversión inmobiliaria nacidos en los años 60. Sin embargo, durante cuatro años de crisis se quedaron en una figura teórica atrapada en un real decreto.
No fue hasta iniciado el 2013 cuando comenzaron a andar de verdad tras la reforma Guindos, que introdujo facilidades e incentivos fiscales para su creación y puesta en marcha de verdad. Contexto: eran tiempos en los que nadie invertía en vivienda. Su misión: rescatar al sector inmobiliario en España de la mayor crisis de precios y actividad que se recuerda. Algunos de los requisitos para crearlas se modificaron:
1. Se redujo del 20 a 5 millones de euros el capital social mínimo para su creación
2. Se permitió la creación de una Socimi con un solo activo
3. Se estableció la obligación de cotizar en bolsa
4. Se obligó a repartir dividendos de al menos el 80% de las rentas
5. Se eliminó los límites de endeudamiento de la sociedad
Una fiscalidad especial
Pero el verdadero espaldarazo llegó con la puesta en marcha de un marco fiscal especial para las Socimis. Primero, se bonificaron las tasas sobre actos jurídicos y transmisiones para estas sociedades. Segundo, se bajó del 18% al 0% el Impuesto de Sociedades siempre que sus accionistas principales (más del 5%) tributasen por los dividendos obtenidos a un tipo de, al menos, el 10%. De lo contrario, las Socimis deben afrontar un impuesto especial del 19%. Por tanto, en líneas generales, su tributación es indirecta a través de los accionistas (la propia Agencia Tributaria lo menciona en una referencia).
Nacidas para pagar dividendos
Solo las cotizadas en el MAB repartieron 185 millones de euros en dividendos en 2017, un 328% más que el año anterior y en contraste con la inexistencia de estas cifras tres años atrás. Para este 2018 se espera que esa cifra supere los 400 millones de euros. La existencia de las Socimis responde a un triple objetivo: dar liquidez al sector inmobiliario, dinamizar la actividad, profesionalizar la figura del ‘casero’ y también del inversor en ‘ladrillo’.
Cotizadas en bolsa
Este tipo de sociedades se han convertido en un vehículo de inversión colectiva, a caballo entre un fondo y una empresa inmobiliaria, pero cuyas acciones cotizan en bolsa cada día. De este modo, las Socimis permiten invertir en propiedades de forma indirecta pero sin exponerse a la iliquidez de la vivienda cuando se corta el grifo del crédito. Es la gran ventaja para un inversor particular que no quiere comprar un piso para estar invertido en vivienda. Solamente tiene que acudir a su intermediario de bolsa y comprar unas acciones como si fueran las de Telefónica, Apple o Banco Santander.
Crecimiento exponencial
Para un gestor profesional se convierte en una opción real para diversificar su cartera de acciones. A España llegaron hace apenas un lustro y desde entonces no han dejado de crecer. Los expertos creen que se multiplicarán en número como ha ocurrido en otros países como Francia o Reino Unido. Allí cotizan miles de estos vehículos de inversión (REITS) que buscan hacer líquidos en bolsa activos que, normalmente, no gozan de liquidez inmediata como la vivienda, locales, oficinas, edificios o cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria.
¿Cuáles son las mayores Socimis españolas?
El Mercado Alternativo Bursátil (MAB), el segmento de Bolsas y Mercados Españoles (BME) en el que cotizan, registra hasta verano cerca de 60 Socimis cotizando en bolsa. En los últimos 18 meses se han más que duplicado. Algunas de las primeras en salir a cotizar ya dieron su salto al Mercado Continuo debido a que su tamaño superó los 500 millones de euros.
Las 10 mayores Socimis españolas suman una valoración en bolsa que ronda los 20.000 millones de euros, según datos hasta agosto. La mayor de todas ellas es Merlin Properties, participada por Santander, BBVA y liderada por Ismael Clemente, que ocupa un puesto en el Ibex 35 desde el inicio de 2016 . Esta Socimi, que se hizo con activos como Testa o parte de Metrovacesa, alcanza un valor en bolsa que supera los 5.500 millones.
Inmobiliaria Colonial es la segunda mayor (4.000 millones) después de su conversión de promotora a Socimi y la adquisición de Axiare. Está participada en un 24% por el inversor mexicano Carlos Fernández. Galerías Comerciales, Hispania, Testa, GMP, Lar, Zambal, Uro o Castellana Properties copan el top 10 bursátil de un sector que ni siquiera existía hasta hace tres años cuando empezaron a cotizar en masa.
