Un escudo real contra la inflación
- Ante una presión de precios nunca antes vista, los inversores buscan cada vez más activos con atributos reconocidos para combatir la inflación como los valores inmobiliarios cotizados.
Tras años de estar sometidos a un entorno económico dominado por la deflación, los inversores de los mercados desarrollados se enfrentan ahora a presiones inflacionistas nunca vistas en al menos una generación. Mientras se enciende el debate sobre si la creciente inflación actual será transitoria o permanente, los tipos de interés ya están subiendo en muchas regiones del mundo. Esto está llevando a los inversores a buscar cada vez más activos con una capacidad probada de sortear con éxito este entorno, como los valores inmobiliarios cotizados.
Duff & Phelps Investment Management, especialista de los EE. UU. en valores inmobiliarios mundiales, hace tiempo que ha reconocido las cualidades de los valores inmobiliarios como potente cobertura contra la inflación. Desde junio de 2019, Duff & Phelps gestiona estrategia de Global Real Estate de Nordea, una cartera mixta de fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) mundial.
Durante períodos históricos de subida de los tipos de interés e inflación entre media y alta, las socimis han generado rendimientos totales positivos y han superado a la renta variable. Esto se debe a que los valores inmobiliarios presentan dos atributos atractivos de protección contra la inflación. En primer lugar, los inversores que buscan valores inmobiliarios durante estos períodos reconocen que las socimis pueden mejorar los flujos de caja y los dividendos de manera que se compensen con creces los mayores costes de los préstamos provocados por el aumento de los tipos y los efectos negativos de una inflación elevada. Además, el valor de sustitución de los bienes inmobiliarios subyacentes debería crecer a medida que aumentan el valor del suelo y los costes de los insumos.
El aumento de los tipos de interés y la inflación se dan en una economía en vías de recuperación y fortalecimiento, lo cual a su vez genera una mayor demanda de espacios inmobiliarios comerciales. Esperamos que el crecimiento del flujo de caja y los dividendos en el espacio inmobiliario cotizado se acelere a lo largo de 2022, a medida que las economías siguen recuperándose de la recesión de la COVID-19.
Una evolución universal
Sin embargo, a pesar de sus conocidas cualidades en entornos con tipos al alza y una inflación elevada, los valores inmobiliarios todavía suscitan cierto pesimismo entre los inversores. Esto se debe en gran medida a la dinámica subyacente que afecta a los sectores inmobiliarios tradicionales, como el comercio minorista y las oficinas.
Los retos que afronta el sector minorista son evidentes desde hace muchos años, ya que el auge del comercio electrónico ha alterado definitivamente los fundamentales de los valores físicos. Las oficinas también fueron objeto de escrutinio cuando la pandemia de COVID-19 obligó a revisar las prácticas laborales establecidas. Pero el mercado inmobiliario ha evolucionado considerablemente a lo largo de la última década y el número de sectores de socimis ha crecido de 9 a 12. En 2010, los tipos de propiedad tradicionales (como los centros comerciales, residenciales, sanitarios y oficinas) tenían un papel destacado en el universo socimi, pero ahora el conjunto de oportunidades inmobiliarias abarca muchos ámbitos de rápido crecimiento de la economía mundial en desarrollo. Vemos varias tendencias seculares que repercuten positivamente en el mercado de los valores inmobiliarios a largo plazo. Por ejemplo, el crecimiento del comercio electrónico y la economía digital han impulsado un rápido crecimiento de la demanda de inmuebles industriales centrados en el almacenamiento y la logística. Un tema relacionado es el crecimiento de la computación en la nube y el «internet de las cosas», que deben ser alojados en centros de datos especializados. Estos ejes de crecimiento reflejan el cambio en las infraestructuras que son la base de nuestra vida cotidiana y que seguirán sustentando el rápido crecimiento de la demanda de inmuebles durante los próximos decenios.
La ventaja activa
Otra característica singular del mercado inmobiliario cotizado es la duración de los arrendamientos, que puede ser de tan solo un día a más de una década. Con la inflación a los niveles más elevados de toda una generación. No puede sobreestimarse el papel de la gestión activa a la hora de generar alfa a largo plazo. Del mismo modo que los gestores de carteras pueden adaptar la duración efectiva de sus carteras, los gestores activos de valores inmobiliarios cotizados pueden hacerlo a través de la selección de valores inmobiliarios cotizados con una duración media de arrendamiento menor o superior. Cuando aumenta la capacidad de los propietarios de fijar precios, poder cambiar el precio de los arrendamientos con mayor frecuencia es una ventaja significativa, en particular para los sectores de propiedad con duraciones de arrendamiento típicas iguales o inferiores a un año. Estos sectores incluyen los de alojamiento, apartamentos, alquiler de viviendas, comunidades de casas prefabricadas, alojamiento para estudiantes, viviendas para la tercera edad y de almacenamiento. El grupo de sectores de la propiedad con una duración de arrendamiento habitual igual o inferior a un año presenta una serie de oportunidades importantes que han crecido con el tiempo.
Las socimis asumen la responsabilidad
Por último, aparte de la inflación, los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) siguen siendo una consideración clave para los inversores para lo que queda de 2022 y en adelante. El mercado de las socimis ha dado una serie de pasos positivos en los últimos años. Los inversores en valores inmobiliarios cotizados suelen operar con empresas que fomentan mejoras en las prácticas y la divulgación de cuestiones ESG. Dado que las prácticas y oportunidades relativas a cuestiones ESG siguen cobrando importancia, creemos que los propietarios de valores inmobiliarios cotizados están en mejores condiciones de cumplir los futuros requisitos ESG de los propietarios, empleados, partes interesadas y accionistas.
Por Geoffrey Dybas y Frank Haggerty, gestores de la estrategia de Global Real Estate de Nordea
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