¿Buscas piso? Qué mirar antes, la casa o la hipoteca
En resumen: si tienes ahorrado al menos el 20% del precio más un 10%-12% para impuestos y gastos, puedes empezar buscando la casa. Si necesitas que te financien más del 80% o no tienes claro cuánto te prestarán, consulta antes la hipoteca con varios bancos. En cualquier caso, protege las arras con una cláusula por si no te conceden el préstamo.
Por fin te has decidido a dar el paso y comprar casa. Llega el momento de ponerte manos a la obra: buscar la casa de tus sueños y después la hipoteca ¿O era al revés? Esta es una pregunta parecida a qué fue antes, si el huevo o la gallina.
Como hay que empezar algún sitio la mayoría buscará primero la casa y después se preocupará por la hipoteca y no tiene por qué ser una mala decisión. Todo dependerá de tu situación personal, tus ingresos y tus ahorros. En función de estas variables podrás lanzarte a visitar pisos o tendrás que ir antes al banco a ver qué te dicen y qué hipoteca puedes solicitar.
Encuentra tu casa antes que la hipoteca si...
Tienes claras tus cuentas<. Esto afecta tanto al presupuesto de compra como tu situación financiera y tu solvencia. En otras palabras, debes tener claro que alguna entidad te concederá la hipoteca para la casa que estás buscando.
Entre lo que debes revisar antes de comprar una casa está tu presupuesto de compra y cuánto cuesta en realidad una vivienda. Por un lado, además del precio de la casa debes tener preparado entre un 10% y un 12% adicional en vivienda usada (depende sobre todo del impuesto de transmisiones patrimoniales de tu comunidad) para hacer frente a los impuestos por la compra de la casa y demás gastos adicionales de la hipoteca. La ley hipotecaria de 2019 redujo mucho los gastos que debes pagar al firmar la hipoteca, pero aún así hay partidas que deberás abonar sí o sí como la tasación.
Por otro, la mayoría de bancos solo te darán un 80% del valor de tasación de la vivienda e incluso del de compra. Si necesitas que te financien el 100% de la casa siempre deberías buscar antes la hipoteca. Y es que este tipo de oferta escasa en el mercado y depende mucho de tu situación financiera, aunque la propia vivienda también es importante.
A esto hay que sumar tu capacidad de endeudamiento, que marca el porcentaje de tus ingresos que vas a poder destinar a pagar la hipoteca. Uno de los errores más comunes al comprar casa es estirar demasiado ese porcentaje al hacer los cálculos. Como norma, el banco estará dispuesto a que la cuota de tu hipoteca suponga entre un 35% y un 40% de tus ingresos.
En cualquier caso, haz números antes de ponerte a mirar casa para evitar sorpresas. Si cuentas con ese 30-35% del precio de la vivienda, adelante, puedes buscar tu casa sin problemas. Esta píldora te ayudará con la matemática y a saber qué casa puedes comprar.
La ventaja de buscar casa antes que hipoteca es que todo será más rápido. Ir al banco con la vivienda escogida acelerará todo el proceso de compra y concesión de la hipoteca. El motivo es que para decidir si te da o no el préstamo, el departamento de riesgos del banco necesita conocer el inmueble y tasarlo. Sin la casa concreta lo que te pueden ofrecer es una estimación en función del valor de compra estimado que les digas. Y es que para hacerte una oferta en firme el banco necesitará, entre otras cosas, tasar la vivienda.
El mayor inconveniente de ponerte a buscar casa sin tener clara la hipoteca es que puedes encapricharte de una vivienda que luego no puedas pagar. En este sentido, es fácil que pienses que el banco te dará más dinero o que alargará la hipoteca más de lo que luego lo hará. Tener claro el presupuesto que manejas es vital para evitar este error al comprar una casa.
Necesitarás consultar la hipoteca antes que la vivienda si...
Vas a pedir una hipoteca por el 100% de la casa. La mayoría de hipotecas financia solo el 80% del valor de la casa, así que si necesitas más te conviene asegurarte de que lo vas a conseguir antes de invertir tiempo en buscar una casa que está fuera de tus posibilidades.
Como no cuentas con una casa específica, desde la propia entidad harán hincapié en que la información es provisional, pero aún así tendrás una estimación del porcentaje de la vivienda que podrás financiar y un presupuesto más realista sobre el que trabajar.
Por supuesto, para tener la oferta vinculante de tu hipoteca debes aportar todos los datos de la vivienda y pagar, además, la tasación necesaria para que el banco evalúe el préstamo. Además, la cuantía de la hipoteca dependerá también de esta tasación. Si la tasación está por encima del precio de compra podrás arañar algunos euros más y la entidad verá con mejores ojos la operación.
Por eso mismo conviene tener cuidado con las hipotecas preconcedidas, que siempre incluyen dentro de su letra pequeña un “sujeto a condiciones particulares”, tasación de la vivienda o similar. En otras palabras, que la información se refiere a un préstamo mínimamente personalizado en base a tus ingresos si es el banco donde tienes la cuenta corriente o a la simulación que hayas realizado en su web.
¿Qué pasa si encuentro la casa, firmo la reserva y no consigo la hipoteca? Si se trata de una reserva es fácil que pierdas el dinero. Otra cuestión es el contrato de arras, donde estás adelantando una parte del coste de la casa (normalmente un 10%).
Para protegerse ante estas situaciones suele incluirse una cláusula en el contrato de arras donde se establece que ese dinero no se perderá en caso de que el banco no te conceda la hipoteca. Puedes intentar incluirla también en la señal de reserva, pero suele ser más raro.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, buscar antes la casa o la hipoteca?
Si tienes ahorros para la entrada y los gastos, puedes empezar por la casa. Si necesitas financiar más del 80% o no tienes claro cuánto te prestarán, consulta antes con los bancos.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar casa?
Como referencia, el 20% del precio que no suele financiar el banco más un 10%-12% para impuestos y gastos en vivienda usada.
¿Pierdo las arras si no me conceden la hipoteca?
Depende del contrato. Para evitarlo, se puede incluir una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca.
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Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.