Claves para saber si una casa será o no rentable
Invertir en vivienda de alquiler está de moda. Según los últimos datos del banco de España la rentabilidad brutas del alquiler sin tener en cuenta la revalorización de la vivienda son del 4,1%, aunque desde idealista elevan la cifra hasta el 7.8%.
El porcentaje suficientemente atractivo como para que haya repuntado el interés por invertir en vivienda. El problema es que no todas las casas son iguales ni ofrecen la misma rentabilidad. De hecho, existen grandes diferencias entre ciudades e incluso entre barrios de una misma urbe. ¿Quieres saber si una casa será una inversión rentable?
Hay cuatro variables que te ayudarán a averiguar si merece la pena comprar para alquilar e incluso comprar para vivir. Son las siguientes: la ubicación del piso, el tiempo que tarda en alquilarse o venderse, las dimensiones y la relación entre el precio de compra y la rentabilidad del alquiler.
Si lo prefieres puedes usar esta píldora para averiguar si te interesa comprar casa para alquilarla
La ubicación del piso
Un 42% de las personas alquilarán o comprarán casa en función de dónde se encuentre. Es el factor que más peso tiene a hora de decantarse por una vivienda. Tanto es así que desde Uniplaces precisan que un 40% del valor del alquiler está directamente relacionado con este hecho.
Como norma general, las viviendas del centro tienden a ser más caras que las de los barrios periféricos salvo determinados barrios residenciales. Si vas a comprar para alquilar, elegir bien la zona es clave. Una de las formas de asegurarte que aciertas es fijarte en el tipo de inquilinos y su poder adquisitivo. Otra te la contamos a continuación.
El tiempo que tarda en alquilarse
¿Quieres saber la demanda de alquiler de una zona concreta? Sólo debes fijarte en cuánto tarda en alquilarse una vivienda y lo mismo se aplica a la venta. Hay barrios donde los pisos duran literalmente la primera visita y en las que los futuros inquilinos son capaces de mejorar tus peticiones u ofrecer condiciones especiales como adelantar un año de alquiler para quedarse con la casa.
Para saber cuánto tarda en alquilarse una vivienda sólo tienes que crear un sistema de alertas en un portal inmobiliario como idealista o fotocasa para los barrios que más te interesan y el tipo de piso que estás pensando en comprar y seguir su evolución.
Las dimensiones y su distribución
El tamaño de la vivienda es importante porque a más metros cuadrados, más caro será el alquiler. Sin embargo, aquí también se tiene en cuenta la distribución y el número de habitaciones. Una forma de diferenciarse y asegurarte una buena rentabilidad por invertir en vivienda teniendo un bien escaso en la zona. Por eso mismo son más caros los áticos con terraza, por que hay pocos.
Averigua si en la zona hay pocos pisos de 3 habitaciones para familias, por ejemplo, o si lo que faltan son estudios de una habituación y tendrás un bien demandado.
La relación entre el precio de compra y la rentabilidad del alquiler
La principal pregunta de todo comprador es cómo saber el valor de una vivienda. En otras palabras, qué herramientas se pueden usar para saber si un piso está caro o barato. Uno de los métodos para valorar una casa es el PER o Price Earning Ratio y otro la relación entre la rentabilidad bruta del alquiler y el precio de compra.
El PER es una medida habitual en los mercados financieros y aplicado a vivienda supone el número de veces que el alquiler está incluido en el precio de compra o el número de años que tardarás en recuperar el dinero que te gastaste a través del alquiler.
El PER obtendría al dividir el precio del piso entre el alquiler anual que podrías obtener por él. A modo de ejemplo, una vivienda que se alquila por 1.000 euros al mes o 12.000 euros al año con un precio de 240.000 euros tendría un PER de 20. Es decir, tardarías 20 años en recuperar esos 240.000 euros que costó la casa.
Otra fórmula para saber si una casa está cara o barata es a través de la rentabilidad bruta. Para calcularla sólo necesitas dividir la renta anual que genera entre el precio de compra (la operación contraria a la anterior). Siguiendo el ejemplo anterior, la rentabilidad bruta de esa vivienda sería de un 5%. En este enlace puedes calcular la rentabilidad real restando los impuestos que pagas por alquilar tu vivienda.
Desde Bankinter proponen usar ambas medidas para determinar, a través del precio del alquiler, cuánto deberías pagar por comparar una casa. Según los datos actualizados del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4,1%, lo que supone un PER de 24,39 (292 meses).
Aplicado a un alquiler de 1.500 euros al mes y siguiendo la fórmula del PER, esto quiere decir que con la rentabilidad actual no deberías pagar más de 438.000 euros por esa vivienda. El siguiente cuadro resume cuánto pagar por la casa en función del alquiler siguiendo esta fórmula:
