Vender la casa para comprar otra más grande es muy habitual en España. Además, hacerlo tiene una serie de ventajas fiscales. Gracias a la exención por reinversión de vivienda habitual no pagarás impuestos en la declaración de la renta por la ganancia obtenida al vender una casa. Eso sí, siempre que ese dinero se utilice para comprar otra vivienda habitual.
Sin embargo, para poder beneficiarse de esto hay que cumplir ciertos requisitos estrictos para que Hacienda lo acepte.
En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual
Normalmente, cuando vendes una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas obtenido (esto se aplica también al donar una vivienda, uno de los casos en los que las donaciones tributan en el IRPF).
De forma muy resumida, este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Este beneficio tributará dentro de las rentas del ahorro y pagarás entre un 19% y un 28% en impuestos al hacer la renta.
Existen una serie de excepciones a la norma general, como la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años. Sin embargo, la más utilizada es la exención por reinversión en vivienda habitual. En otras palabras, que no tendrás que pagar impuestos si vendes tu casa para comprar otra, siempre que las dos sean tu residencia habitual.
Ese es el principal requisito para aplicar la exención por reinversión en vivienda.
En este sentido, para que Hacienda acepte la casa como vivienda habitual es necesario haber residido en ella durante al menos tres años seguidos. Este periodo puede ser menor y, aún así, considerarse la vivienda habitual para Hacienda. Es lo que sucede en caso de casarse, de divorcio, traslado laboral, cambio de empleo y situaciones similares. En esos supuestos no hará falta sumar tres años viviendo en la casa.
En cuanto a la nueva vivienda, para que sea también tu residencia habitual deberás habitarla en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que finalice su construcción. Y es que, esta ventaja también sirve cuando compras a través de una cooperativa una casa que se está construyendo.
Además, esta exención se aplica a ventas y compras dos años antes o después del cambio de casa. Por ejemplo, puedes vender tu casa y no reinvertir el dinero en la nueva vivienda en un plazo de hasta dos años.
Quién puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda
La exención por reinversión en vivienda habitual está disponible para cualquier contribuyente que cumpla con los requisitos exigidos por Hacienda. No hay restricciones por edad o ingresos, pero sí hay condiciones que se deben cumplir respecto a la vivienda vendida y la nueva compra.
Que la vivienda sea la habitual es el primer requisito para poder beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda. Además, también podrán dejar de pagar impuestos por la venta de su vivienda quienes destinen el dinero a rehabilitar una casa que será la habitual. En otras palabras, se puede sumar el coste de la reforma a las cantidades exentes de pagar impuestos por la nueva casa.
Para ello, la rehabilitación debe afectar a estructuras, fachadas, cubiertas… A efectos fiscales no se podrán incluir las reformas estéticas como cambiar el suelo o las ventanas. En cualquier caso, el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.
¿Y si la casa ya era tuya? Si se trata de una casa que ya tenías desde hace tiempo, que te la donaron o heredaron, también podrás aplicar la exención si necesitas rehabilitarla.
La segunda condición para aplicar la exención en el IRPF por la venta de la casa es hacerlo en un plazo determinado. ¿Cuánto tiempo tienes para comprar otra casa si vendes la tuya? La respuesta es de dos años desde que vendes la tuya.
Este plazo de reinversión también se aplica para viviendas compradas dos años antes de la venta de la que era la casa habitual. Así, puedes apuntarte a una cooperativa y dispondrás de dos años desde que lo hagas para cambiar de casa sin pagar impuestos, por ejemplo.
También podrías comprar una casa, vender la que es tu vivienda habitual en un plazo de dos años y beneficiarte de esta ventaja fiscal.
La reinversión cuando ya firmaste una hipoteca
Hay un caso muy concreto que suele dar pie a error. Sucede cuando has financiado la compra de la nueva casa. Es decir, has firmado una hipoteca sobre la nueva vivienda y después vendes la casa en la que vivías.
En este supuesto, la exención solo se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pagues durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda. Si quieres disfrutar de la exención total, tendrías que cancelar la hipoteca que firmaste dentro del plazo de dos años que marca Hacienda.
En caso contrario, se trataría de una reinversión parcial.
¿Y si se trata de una reinversión parcial?
¿Qué pasa cuando solo destinas parte el dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva? Es lo que Hacienda denomina una reinversión parcial. En estos casos y aplicando la lógica, sólo quedará exento de tributar el dinero que efectivamente reinviertas en la nueva casa.
Las cantidades que no uses para comprar tu nueva vivienda habitual se considerarán una ganancia patrimonial en el IRPF y tendrás que pagar impuestos por ellas. Eso sí, podrás usarlas para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.
¿Cómo incluir la exención por reinversión de vivienda en el IRPF?
Para evitar los impuestos de la venta es imprescindible indicar en la declaración de la renta las cantidades exentas. Esto se hace en el apartado G2 de la renta, donde se incluyen las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles.
Aquí hay que indicar la titularidad de la vivienda y el porcentaje que se tiene de la misma, las fechas de adquisición y de venta, el valor de adquisición (precio de compra, gastos, impuestos...) y valor de transmisión precio de venta menos gastos).
Y estas son las casillas clave:
- Casilla 1835: indicar la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual.
- Casilla 1834: si la reinversión se hace en rentas vitalicias (esto aplica solamente para mayores de 65 años).
Qué vigila Hacienda
La Agencia Tributaria está especialmente atenta a este tipo de operaciones de cambio de vivienda. En concreto, el fisco vigilará si se olvidó mencionar en la renta que reinvertiste parte del dinero en la nueva casa. Por eso mismo es importante que lo indiques claramente, porque de lo contrario, Hacienda entenderá que simplemente preferiste no aplicar la exención y después no te dejará cambiar el IRPF.
Hacienda también suele revisar que las cantidades que indiques cuadran con las de la operación real. En otras palabras, que efectivamente has reinvertido todo el dinero de la venta de la casa en la nueva y que, además, lo has hecho dentro del plazo estipulado.
En resumen...
✅ Si vendes tu vivienda habitual y usas el dinero para comprar otra vivienda habitual en 2 años, puedes evitar pagar impuestos por la ganancia.
✅ Debes haber vivido al menos 3 años en la casa vendida y residir en la nueva.
✅ Si no reinviertes todo, la exención será parcial.
✅ Declara correctamente la exención en la Renta para evitar problemas con Hacienda.
Siempre es bueno consultar con un asesor fiscal o revisar la normativa actualizada en la web de la Agencia Tributaria.
Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.
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