¿Debes considerar la vivienda como una inversión?

Comprar casa es el sueño conjunto de buena parte de los españoles. Según datos de Fotocasa, el 47% de las personas que viven de alquiler preferirían ser propietarios y un 70% de los encuestados por Aliseda tiene intención de comprar en los próximos tres años. En la mayoría de casos se compra la vivienda para vivir en ella no como inversión.

Y es que tenemos tan arraigada la necesidad de tener casa en propiedad que rara vez lo planteamos como una inversión al uso. Comprar casa no puede equipararse con invertir en fondos o en acciones. Sin embargo, no somos ajenos a frases como “alquilar es tirar el dinero”, que tiene un claro componente financiero.

Por eso mismo hay una cosa que debes tener clara: comprar una vivienda sí es una inversión. De hecho, es la mayor inversión que harás en tu vida y condicionará el resto de opciones financieras. Si no lo tienes claro, sólo piensa que lo que pagas de hipoteca y demás gastos de la casa no puedes usarlo para otra cosa.

Ver tu casa como una inversión más dentro de un abanico de opciones como los fondos de inversión o las acciones, tiene sus ventajas. La primera es que comprarás mejor tu casay la segunda que tomarás mejores decisiones.

Convertir la compra de tu casa en una inversión

El primer paso para tomar una mejor decisión financiera sobre la compra de la casa es verlo con una perspectiva diferente. Necesitas una casa para vivir, pero no necesariamente una casa en propiedad.

Alquilar no tiene por qué ser tirar el dinero. De hecho, sólo es dar un uso diferente al dinero que tienes ahorrado. Comprar una casa cuesta mucho dinero entre lo que tendrás que pagar de entrada y el coste de la hipoteca, tanto por los intereses que pagas como por el coste de oportunidad. 

Sólo piensa que invertir en vivienda para una casa de 200.000 euros necesitarás 56.000 euros de entrada. Hay muchas cosas que podrías hacer con ese dinero, comprar una casa es sólo una de ellas. Un asesor financiero puede ayudarte a tomar la mejor decisión.

Cuánto pagas en realidad por comprar tu casa

Considerar tu vivienda como una inversión a futuro te obligará a ver lo que en realidad te cuesta comprar casa. Para empezar, comprar una casa va más allá de lo que pagas por la vivienda. Existen una serie de impuestos que debes presupuestar y un dinero que hay que ahorrar de partida. La mayoría de bancos no te darán el 100% del precio del piso, por lo que deberás aportar el 20% restante más cerca de un 8% en impuestos y gastos. Puedes calcular los gastos con este píldora  Finect.

¿Qué gastos tiene firmar mi hipoteca?:

Para una casa de 200.000 euros esto supone que deberás aportar 56.000 euros de entrada. A 25 años y con una hipoteca al 2% (el Euribor está ahora en negativo, pero la media desde 1999 es del 3%) la cuota de la hipoteca será de 679 euros. El problema es que con una hipoteca terminarás pagando 43.551 euros al banco en intereses, a los que deberás sumar gastos adicionales como el seguro de vida vinculado, el seguro de hogar y los gastos de la cuenta corriente.

Todos son productos que es recomendable contratar, pero el banco impondrá los suyos con un sobrecoste. Súmale el IBI y al final pagarás cerca de 125 euros más al mes, además de la cuota de la hipoteca.

En total pagarás por 281.051 euros por la casa. Al considerar tu vivienda como una inversión te obligarás a hacer estas cuentas y podrás tomar mejores decisiones como hipotecarte a menos años para pagar menos en el conjunto de la compra, por ejemplo. Suponiendo que tu vivienda se revalorice un 2,5% cada año (recuerda que también puede perder valor) y sin tener en cuenta la inflación, al cabo de 25 años tu casa valdrá 370.000 euros.

¿Era una buena inversión? Para averiguarlo debes hacer unos pocos números y ver qué habría pasado si en lugar de comprar casa hubieses invertido esos ahorros y lo que podrías ahorrar de más al mes por no estar hipotecado. Según nuestro ejemplo, si pagas 500 euros de alquiler el ahorro mensual sería de 279 euros y el capital de partida los 56.000 euros que hubo que aportar para que te diesen la hipoteca. Con un rendimiento del 4% anual (la media histórica de la bolsa es del 8%) al cabo de esos 25 años tendrías en tu cuenta 291.720 euros.

La ventaja de considerar tu vivienda una inversión es que puedes hacer números y comprar. Además, te ayudará a ver la vivienda como un activo ilíquido (no lo puedes vender cuando quieras, el proceso se puede demorar meses), frente a la liquidez que te ofrecen otros productos de inversión con los que puedes vender en cualquier momento.

Al pensar en tu casa en términos financieros también te preocuparás por asegurarte de que compras una buena vivienda. De hecho, cómo acertar con la casa es una de las dudas más repetidas. Para resolverla debes analizar el ladrillo como un activo más con una rentabilidad estimada. Para una casa es posible usar los precios de alquiler. En otras palabras, ¿por cuánto podrías alquilar la casa? Para una vivienda como la del ejemplo con un precio de 200.000 euros un alquiler en la zona estimado en 500 euros, el PER o número de años que tardarías en pagar el precio de la vivienda mediante el alquiler sería de 33,33 años. Haz este cálculo y podrás comparar una casa con otra sin problemas.

Si además consigues que el precio del alquiler sea lo más ajustado posible al de la cuota hipoteca o por encima, podrás tener la seguridad de que comprar vivienda no será una carga. Y es que en caso de querer cambiar de casa siempre podrás alquilarla para pagar el préstamo.

Con esta píldora puedes hacer todos los cálculos que necesites: 

¿Me interesa comprar una casa para alquilarla?:

Más allá de los cálculos financieros, si para contratar un seguro te lees la póliza y no te fías de cualquiera, con la casa deberías de hacer lo mismo. Hay una serie de cosas que debes revisar como que la casa no tiene cargas pendientes o que el contrato de arras está perfectamente cerrado. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber antes de comprar casa. .

Y por supuesto, no olvides que hay momentos mejores y peores para comprar una casa. Como ocurre con cualquier otro activo, hay momentos en los que estará caro y otros en los que será barato comprar casa. .

Además, hay un elemento más que debes considerar: la vivienda sigue siendo un activo poco líquido. Se tarda una media de 6 meses en vender una casa en España, según los datos de Housell, por lo que debes tener cuidado y no destinar todos tus ahorros a comprar casa. Como poco deberías quedarte con 6 meses de margen en la cuenta corriente (6 meses de tus gastos fijos, incluida la hipoteca). Así podrás capear el temporal si te vienen mal dadas. .

La vivienda como inversión para tu jubilación.

Si la vivienda es una inversión, bien puede servir para planificar tu jubilación. En este punto siempre debes considerar la vivienda como una inversión, que es diferente al lugar donde vives. Para que lo entiendas mejor, si compraste una casa de cuatro habitaciones para la familia, es fácil que no necesites una casa tan grande al jubilarte. Alquílala y podrás tener un ingreso adicional a la pensión pública. .

Otra alternativa es usar productos específicos como una hipoteca inversa para convertir esa casa en una renta a futuro.