¿Merece la pena vender la casa para comprar otra o es mejor alquilarla e irse de alquiler?
En resumen: vender tu casa para comprar otra más grande tiene un coste alto en impuestos y gastos (en torno al 8%-10% del precio de la nueva en la mayoría de comunidades) más los intereses de la nueva hipoteca. Quedarte la que tienes, alquilarla e irte tú de alquiler evita esos costes y te da flexibilidad, pero depende de lo que cobres y pagues de alquiler y de lo que hagas con el dinero que te ahorras. En el ejemplo que hacemos abajo, los números quedan bastante igualados.
Los españoles cambiarán de casa una media de tres veces a lo largo de su vida. A partir de los 35 años la mudanza estará generalmente relacionada con cambios personales como la llegada de los hijos. Quienes viven de alquiler deberán enfrentarse a la decisión de toda la vida: comprar o seguir alquilados.
La cuestión es diferente para quienes ya han comprado o están comprando su vivienda. La solución que por defecto tomará la mayoría de españoles es la de vender su casa para comprar otra mayor ¿realmente es la mejor alternativa? No tiene por qué.
Vender tu casa para comprar otra
Cualquier cambio de casa es importante. A fin de cuentas, no es como cambiar de móvil, que puede ascender a 200 euros. Vender un piso para comprar otro implicará muchos gastos adicionales entre impuestos, gastos de constitución de la nueva hipoteca o, simplemente, los gastos típicos de la mudanza.
Incluso quienes opten por hipotecar su casa para comprar otra y no se deshagan de la vivienda en propiedad deberán asumir los costes del nuevo préstamo hipotecario. Por eso mismo, lo primero antes de plantearte “quiero vender mi piso para comprar otro” es hacer algunos números.
Una vez tengas claras las cifras de vender una casa hipoteca para comprar otra pasarás a otras consideraciones.
Cuánto cuesta comprar una casa nueva
Pedro y su familia viven en una casa de dos habitaciones que compró estando soltero y que ya ha terminado de pagar. Ahora que los niños han crecido necesitan una tercera habitación. Pedro no quiere cambiar de barrio y busca un piso más grande por su zona. Podría vender su casa por 200.000 euros y las casas que quieren cuestan en torno a 315.000 euros, una diferencia de 115.000 euros que financiaría con una hipoteca a 20 años, a un tipo fijo del 2,75%.
La buena noticia es que, desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo). Pedro solo tendrá que pagar la tasación, unos 400 euros.
A esto hay que añadir los gastos propios de la compraventa: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la nueva vivienda (de segunda mano), que según la comunidad autónoma suele estar entre el 6% y el 10% (con un 8%, unos 25.200 euros), la notaría y el registro de la compraventa (unos 2.000 euros) y la plusvalía municipal por la venta de su casa, que depende del ayuntamiento y de los años que la haya tenido (pongamos 2.000 euros). En total, unos 29.600 euros. Y eso que Pedro no tendrá que pagar en el IRPF por la ganancia de la venta, porque reinvertirá el dinero en una nueva vivienda habitual.
Solo con esos 29.600 euros invertidos con un perfil de riesgo moderado (pongamos un 4% anual) en 20 años se podrían convertir en unos 64.900 euros. Aquí puedes hacer tus propios cálculos para tu caso concreto.
Pero es que, además, con su hipoteca a 20 años, Pedro pagará unos 624 euros al mes y, en total, en torno a 34.700 euros en intereses. En suma, unos 64.300 euros entre impuestos, gastos e intereses para comprar una casa más grande, que además tendrá más gastos fijos, como una comunidad o un IBI más caros.
En resumen, a Pedro la casa nueva le costará, además de la diferencia de precio, unos 64.300 euros en impuestos, gastos e intereses. A esto se suma el coste de oportunidad: lo que dejaría de ganar si invirtiera ese dinero.
Cómo vender mi piso para comprar otro
Ahora que ya tienes los números más claros y sabes cuánto podrás obtener por la vivienda es hora de ver los trámites para vender tu casa y adquirir otra vivienda. En este sentido, la venta de viviendas de segunda mano es un tanto diferente a la venta de vivienda nueva. El motivo es que el proceso de vender una casa usada es algo diferente.
El proceso para vender una casa y comprar otra empieza por tener claros los pasos a seguir. El primero es encontrar comprador, lógicamente, y firmar el correspondiente contrato de compraventa de vivivenda. Para asegurar la compra se suele también firmar un contrato de arras con una señal para la posterior compra que el comprador perderá si no ejecuta la operación.
Además, como vendedor también deberás aportar cierta información sobre la casa. La más relevante tiene que ver con las cargas. Es decir, si la vivienda acumula o no deudas. Esto es muy relevante si vas a vender una casa hipotecada, pero también incluye otras deudas como el IBI o la comunidad de propietarios. Como norma general, si hay cargas lo mejor es incluir en el contrato una cláusula donde se especifique quien se deberá hacer cargo de ellas (generalmente será la parte vendedora).
Para obtener una nota de las cargas de la vivienda puedes acudir al Registro de la Propiedad
A partir de ahí sólo restará cerrar la venta de la vivienda, pagar impuestos y comprar la nueva casa -aquí puedes ver los pasos a seguir para hacerlo con total garantía-. En este punto los impuestos por vender una casa se liquidan al hacer la declaración de la renta. Como vendedor tendrás que pagar por la diferencia entre el precio de venta y de compra.
Por fortuna, existe una exención en el IRPF por reinvertir en vivienda habitual. En otras palabras, si usas el dinero de la venta de tu vivienda habitual para comprar otra en un plazo de dos años, no tendrás que pagar en la renta por la ganancia (o pagarás solo por la parte que no reinviertas). Te lo contamos en cómo evitar pagar impuestos al vender tu casa.
Cómo vender una casa hipotecada
Cuando la casa tiene una hipoteca pendiente el proceso de vender la vivienda para comprar otra puede complicarse. Esto no quiere decir que no puedas traspasar la vivienda. De hecho, puedes vender un piso hipotecado sin problema. La única diferencia es que deberás elegir entre dos opciones: pagar la hipoteca o tratar de subrrogarla al nuevo dueño.
En el primer caso tendrás que cancelar la hipoteca, para lo que generalmente usarás el dinero de la venta. En ese caso es importante incluir una cláusula en el contrato que te obligue a ello, ya que de otra forma el banco se negará a aprobar la operación.
En el segundo caso puedes negociar con el banco una subrogación, de modo que la hipoteca pase a estar a nombre del nuevo propietario. Hoy es poco habitual, porque el comprador suele preferir negociar su propia hipoteca.
Cómo vender tu casa al banco
Esta es una opción en desuso, ya que los bancos no suelen comprar viviendas salvo en caso de firmar una hipoteca inversa.
Qué es mejor ahora, vender o alquilar
Frente a la opción de comprar una casa nueva, Pedro puede mantener la casa que ya ha pagado y alquilarla para irse él también a vivir de alquiler. Como quiere vivir en la misma zona y su casa en propiedad es más pequeña, lógicamente habrá una diferencia entre lo que cobra por alquilar su casa y lo que va a tener que pagar por vivir alquilado. La clave está en que ese dinero que paga ‘de más’ por el alquiler no supere la suma de los gastos hipotecarios y de compra-venta.
En este punto hay una cuestión que Pedro debe valorar ¿Cuánto tiempo va a vivir en la nueva casa? Uno de los fallos más habituales de los españoles al jubilarse consiste en seguir viviendo en su piso de toda la vida, más grande de lo que necesitan y también más caro de mantener. El motivo es que es la casa que compraron y donde han estado ‘toda una vida’, al no ser de su propiedad, ese problema desaparece.
En concreto, Pedro pagará 250 euros más al mes por su nueva casa de alquiler de lo que recibe por alquilar la suya. Como con la compra pagaría 624 euros de hipoteca, le quedan 374 euros al mes que, invertidos con un perfil moderado, se convertirían en unos 137.200 euros en 20 años. Si además invierte los 29.600 euros que se ahorra en impuestos y gastos, sumaría otros 64.900. Aquí puedes hacer tus propios cálculos.
En cualquiera de los casos, Pedro tendrá entre sus activos una vivienda que podrá seguir alquilando para generar un ingreso una vez se jubile. La diferencia es que con su casa antigua, la concentración de su riesgo en ladrillo será mucho menor, se habrá ahorrado un dineral en impuestos y habrá mantenido la flexibilidad de poder cambiar de casa de alquiler según sus necesidades.
En clave numérica, suponiendo que ambas viviendas se revalorizasen un 2% anual, su casa actual valdría al cabo de 20 años unos 297.200 euros, mientras que la nueva valdría unos 468.100 euros. La diferencia es de unos 170.900 euros a favor de la casa nueva.
Con la compra, Pedro tendría al final de esos 20 años una vivienda de unos 468.100 euros, ya pagada.
¿Y con el alquiler? Tendría su casa actual, de unos 297.200 euros, y unos 202.100 euros invertidos: en total, unos 499.300 euros. Unos 31.000 euros más que con la compra, pero antes de impuestos: tendría que pagar IRPF por el alquiler que cobra y por las ganancias de sus inversiones, y lo normal es que los alquileres suban con los años. Con todo eso, la diferencia se estrecha mucho.
En resumen, ¿qué debería hacer Pedro? Los números quedan muy igualados, y el resultado depende de los supuestos: el tipo de la hipoteca, lo que suban los alquileres y las casas y la rentabilidad de sus inversiones. Lo que decide, al final, es lo que valore más: la estabilidad de tener la casa en propiedad o la flexibilidad y la diversificación de no concentrar todo su patrimonio en ladrillo. ¿Y tú qué harías?
Si estás pensando en comprar, compara antes las mejores hipotecas; y si te decides por invertir lo que te ahorras, una comparativa de roboadvisors es un buen punto de partida.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta en impuestos cambiar de casa?
Si compras de segunda mano, el ITP (entre el 6% y el 10% del precio según la comunidad), más notaría y registro; si vendes, la plusvalía municipal y, si no reinviertes en vivienda habitual, el IRPF por la ganancia.
¿Tributa el alquiler de mi antigua casa?
Sí, en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, aunque puedes restar gastos y aplicar reducciones que dependen de la fecha del contrato. Te lo explicamos en cuánto pagas a Hacienda por alquilar tu vivienda.
Si alquilo mi casa y la vendo más adelante, ¿puedo librarme del IRPF?
Hacienda sigue considerando que es tu vivienda habitual si la vendes antes de que pasen dos años desde que dejaste de vivir en ella. Pasado ese plazo, ya no puedes aplicar la exención por reinversión y la ganancia tributa.
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Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.