¿Merece la pena vender la casa para comprar otra o es mejor alquilarla e irse de alquiler?
Los españoles cambiarán de casa una media de tres veces a lo largo de su vida. A partir de los 35 años la mudanza estará generalmente relacionada con cambios personales como la llegada de los hijos. Quienes viven de alquiler deberán enfrentarse a la decisión de toda la vida: comprar o seguir alquilados.
La cuestión es diferente para quienes ya han comprado o están comprando su vivienda. La solución que por defecto tomará la mayoría de españoles es la de vender su casa para comprar otra mayor ¿realmente es la mejor alternativa? No tiene por qué.
Vender tu casa para comprar otra
Cualquier cambio de casa es importante. A fin de cuentas, no es como cambiar de móvil, que puede ascender a 200 euros. Vender un piso para comprar otro implicará muchos gastos adicionales entre impuestos, gastos de constitución de la nueva hipoteca o, simplemente, los gastos típicos de la mudanza.
Incluso quienes opten por hipotecar su casa para comprar otra y no se deshagan de la vivienda en propiedad deberán asumir los costes del nuevo préstamo hipotecario. Por eso mismo, lo primero antes de plantearte “quiero vender mi piso para comprar otro” es hacer algunos números.
Una vez tengas claras las cifras de vender una casa hipoteca para comprar otra pasarás a otras consideraciones.
¿Qué casa puedes comprarte?:
Cuánto cuesta comprar una casa nueva
Pedro y su familia viven en una casa de dos habitaciones que compró estando soltero y que ya ha terminado de pagar. Ahora que los niños han crecido necesitan una tercera habitación. Pedro no quiere cambiar de barrio y busca un piso más grande por su zona. Podría vender su casa por 200.000 euros y las casas que quieren cuestan en torno a 315.000 euros, una diferencia de 115.000 euros que financiaría con una hipoteca.
Comprar la nueva casa supondrá para Pedro pagar 3.053 euros como gastos de constitución del préstamo según los cálculos realizados con la píldora de gastos hipotecarios que puedes usar en este enlace.
A estos gastos hay que añadir los propios de la transmisión y compra de la vivienda. A saber, la plusvalía municipal por la venta de la casa y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la nueva vivienda (de segunda mano). El primero de los tributos se traduce en 13.300 euros en impuestos, mientras que el segundo son 18.900 euros adicionales. En total 35.250 euros (sumando los gastos de constitución) que habrá que pagar a Hacienda, y eso que Pedro no tendrá que pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial porque reinvertirá su dinero la compra de una nueva vivienda habitual.
Sólo con esos 35.250 euros bien invertidos con un perfil de riesgo moderado en 20 años se pueden convertir en 83.400 euros. Aquí puedes hacer tus propios cálculos para tu caso concreto.
Pero es que, además, con su hipoteca a 20 años, Pedro pagará en torno a 23.400 euros en intereses (cálculo realizado con un tipo fijo del 1,9%). En suma, 58.650 euros en gastos que se irán al desagüe entre impuestos e intereses de la hipoteca para comprar una casa más grande, que además tendrá más gastos fijos, como una comunidad más cara cada mes.
En resumen, Pedro pagará 180.250 euros por la nueva casa, que incluye el precio de más de la vivienda y todos los impuestos y gastos. A esto se suma el coste de oportunidad por comprar la casa en lugar de invertir y que se traduce en 83.400 euros que deja de ganar.
Cómo vender mi piso para comprar otro
Ahora que ya tienes los números más claros y sabes cuánto podrás obtener por la vivienda es hora de ver los trámites para vender tu casa y adquirir otra vivienda. En este sentido, la venta de viviendas de segunda mano es un tanto diferente a la venta de vivienda nueva. El motivo es que el proceso de vender una casa usada es algo diferente.
El proceso para vender una casa y comprar otra empieza por tener claros los pasos a seguir. El primero es encontrar comprador, lógicamente, y firmar el correspondiente contrato de compraventa de vivivenda. Para asegurar la compra se suele también firmar un contrato de arras con una señal para la posterior compra que el comprador perderá si no ejecuta la operación.
Además, como vendedor también deberás aportar cierta información sobre la casa. La más relevante tiene que ver con las cargas. Es decir, si la vivienda acumula o no deudas. Esto es muy relevante si vas a vender una casa hipotecada, pero también incluye otras deudas como el IBI o la comunidad de propietarios. Como norma general, si hay cargas lo mejor es incluir en el contrato una cláusula donde se especifique quien se deberá hacer cargo de ellas (generalmente será la parte vendedora).
Para obtener una nota de las cargas de la vivienda puedes acudir al Registro de la Propiedad
A partir de ahí sólo restará cerrar la venta de la vivienda, pagar impuestos y comprar la nueva casa -aquí puedes ver los pasos a seguir para hacerlo con total garantía-. En este punto los impuestos por vender una casa se liquidan al hacer la declaración de la renta. Como vendedor tendrás que pagar por la diferencia entre el precio de venta y de compra.
Por fortuna, existe una exención en el IRPF al pagar impuestos por reinvertir en vivienda habitual. En otras palabras, si usas el dinero de la venta de la casa para comprar otra en un plazo de dos años no tendrás que pagar en la renta.
Cómo vender una casa hipotecada
Cuando la casa tiene una hipoteca pendiente el proceso de vender la vivienda para comprar otra puede complicarse. Esto no quiere decir que no puedas traspasar la vivienda. De hecho, puedes vender un piso hipotecado sin problema. La única diferencia es que deberás elegir entre dos opciones: pagar la hipoteca o tratar de subrrogarla al nuevo dueño.
En el primer caso tendrás que cancelar la hipoteca, para lo que generalmente usarás el dinero de la venta. En ese caso es importante incluir una cláusula en el contrato que te obligue a ello, ya que de otra forma el banco se negará a aprobar la operación.
En el segundo caso puedes negociar con el banco una subrogación por lo que la hipoteca pasará a estar a nombre del nuevo propietario. Esta solución puede ahorrarte mucho dinero en comisiones.
Cómo vender tu casa al banco
Esta es una opción en desuso, ya que los bancos no suelen comprar viviendas salvo en caso de firmar una hipoteca inversa.
Qué es mejor ahora, vender o alquilar
Frente a la opción de comprar una casa nueva, Pedro puede mantener la casa que ya ha pagado y alquilarla para irse él también a vivir de alquiler. Como quiere vivir en la misma zona y su casa en propiedad es más pequeña, lógicamente habrá una diferencia entre lo que cobra por alquilar su casa y lo que va a tener que pagar por vivir alquilado. La clave está en que ese dinero que paga ‘de más’ por el alquiler no supere la suma de los gastos hipotecarios y de compra-venta.
En este punto hay una cuestión que Pedro debe valorar ¿Cuánto tiempo va a vivir en la nueva casa? Uno de los fallos más habituales de los españoles al jubilarse consiste en seguir viviendo en su piso de toda la vida, más grande de lo que necesitan y también más caro de mantener. El motivo es que es la casa que compraron y donde han estado ‘toda una vida’, al no ser de su propiedad, ese problema desaparece.
En concreto, Pedro pagará 250 euros más al mes por su casa de los que recibe por el alquiler. Por la hipoteca de 115.000 a 25 años pagaría 483 euros, así que el saldo positivo de irse a vivir de alquiler frente a o hacerlo es de 233, que bien invertidos con un perfil de riesgo moderado generarían 107.145 euros en 20 años. Aquí puedes hacer tus propios cálculos.
En cualquiera de los casos, Pedro tendrá entre sus activos una vivienda que podrá seguir alquilando para generar un ingreso una vez se jubile. La diferencia es que con su casa antigua, la concentración de su riesgo en ladrillo será mucho menor, se habrá ahorrado un dineral en impuestos y habrá mantenido la flexibilidad de poder cambiar de casa de alquiler según sus necesidades.
En clave numérica, suponiendo que ambas viviendas experimentasen una revalorización del 2% anual, su casa en propiedad valdría al cabo de 20 años 297.189 euros, mientras que su nueva casa se habría revalorizado hasta los 468.073 euros. La diferencia es de 170.884 euros a favor de la cada nueva.
Para ‘ganar’ esos 170.884 euros, Pedro habrá destinado 58.650 euros al pago de impuestos, por lo que en realidad solo ganaría 112.234 euros (sin contar con los costes mayores en términos de IBI y otros gastos). Además, habría que restar lo que se conoce como el coste de la oportunidad, el dinero que Pedro deja de ganar por no invertir ese dinero. En el caso de la compra estamos hablando de los 83.400 euros que le generaría lo que paga en impuestos. Al final su ganancia es de solo 28.834 euros.
¿Y con el alquiler? Vivir de alquiler le habría reportado en ganancias de inversión 107.145 euros. La diferencia se reduce en este caso a 5.089 euros que a efectos prácticos se perderían pagando un IBI más elevado por la vivienda más grande.
En resumen ¿Qué debería hacer Pedro? Los números dan una ligerísima ventaja a la compra de la nueva casa. ¿Y tú qué harías?
Aquí puedes hacer tus propios cálculos sobre si irte de alquiler o comprar una nueva casa y en esta otra píldora, cuánto puedes sacar alquilando tu vivienda.
