Reformar casa antes de vender: ¿merece la pena?
Si estás pensando en vender tu casa y has visto alguno de los programas de reformas de la tele es fácil que te estés planteando embarcarte en una obra para aumentar el valor de tu casa. Y es que en “Tu casa lo vale” o “Gemelos a la obra” el resultado siempre merece la pena, aunque para ello los propietarios tengan que sudar la gota gorda.
El problema es que estos programas americanos están guionizados y sus datos no son reales. En otras palabras, sólo por reformarla, tu casa no va doblar su precio. Esto no quiere decir que no puedes aportar valor con ciertas actuaciones.<b<>¿Cuánto se revaloriza un piso reformado? Rehabilitar la casa con lo básico puede aumentar el valor de tasación un 10% adicional al coste de la obra, mientras que una reforma integral lo hará entre un 15% y un 17%, siempre dependiendo de los casos. </b<>
Reformar o no reformar
Atendiendo a los porcentajes anteriores puede parecer que una reforma siempre renta cuando tampoco es así. Los precios del mercado inmobiliario no son una ciencia. Por eso mismo, antes de lanzarte a reformar la casa debes tener tener en cuenta por lo menos dos factores: si cuentas con el dinero para reahabilitar la vivienda y qué aportará una reforma al piso (y a su precio de venta).
El primer punto es básico. Si no dispones de dinero para la reforma vas a tener que pedir un préstamo con un tipo que oscilará entre el 5% y el 8% en el mejor de los casos. Este coste adicional tendrás que restarlo al beneficio que obtengas. Teniendo en cuenta que el coste de una reforma oscila entre los 300 y los 800 euros por m2 según la empresa Ambiente Cálido. Para una casa de 100 m2, esto supone entre 30.000 y 80.000 euros.
Un préstamo de ese importe a un 6,5% TAE implica un pago adicional de entre 1.950 y 5.200 euros que tendrás que recuperar al vender la casa.
La segunda cuestión tiene que ver con la propia obra. Un estudio de Habitissimo ha descubierto lo que más valoran los españoles a la hora de elegir su vivienda . Más allá de la ubicación (el factor clave para un 41,2% de la población), el listado es el siguiente:
- La luz de la vivienda
- Una cocina espaciosa y reformada
- Eficiencia energética (clave también para un 20% de la población según otro informe de Casaktua)
- Nuevas tecnologías y domótica
- Instalaciones adicionales como piscina, pista de padel y zonas comunes
- Baños reformados y amplios
Cualquier reforma de la vivienda para venderla más cara debería ir encaminada hacia esos elementos.
La alternativa a una reforma integral es lo que se conoce como un lavado de cara. En otras palabras, pintar y adecentar la casa, cambiando incluso la decoración para hacerla más atractiva y dar una buena primera impresión. A fin de cuentas, la compra de una casa tiene un enorme componente psicológico y las emociones de esa primera impresión condicionarán la percepción del resto de la casa y su precio.. El precio de este lavado de cara para un piso de 100 m2 rondaría los 3.000 euros
Para este tipo de acciones ha crecido en los últimos años la figura del Home Stagging, un profesional que evalúa la vivienda y se encarga de realizar estos cambios para mejorar la puesta en escena y aumentar el valor de compra. Esto atañe a la decoración de la vivienda y a pequeños cambios en su distribución, entre otras cosas.
¿Qué casa puedes comprarte?:
Cómo saber si la reforma aportará valor a la casa
No existe una regla infalible para saber si la casa aumentará su valor con la reforma o cuánto subirá de precio con cada obra. Lo que sí puedes hacer es analizar los precios de otros pisos de la zona o de la ciudad para ver la diferencia de precios entre viviendas reformadas y sin reformar. Eso te dará una idea de cuánto sumar la obra.
Desde Plan Reforma aconsejan que el presupuesto para la reforma del piso se limite al 50% de la diferencia.
En este sentido, si el piso está muy viejo el valor de reforma puede ser muy elevado y no merecer la pena, salvo que tengas claro que hay algún elemento que multiplicará el valor de la casa. A modo de ejemplo, una terraza amplia es un bien preciado y un filtro para muchos compradores de vivienda, que además suelen manejar presupuestos elevados. La diferencia entre una vivienda a reformar y otra que incluya cambios como espacios más diáfanos y amplios y donde entre la luz puede ser de más de un 25% del precio de venta y de más del doble su hablamos de alquiler.
La clave para saber si rehabilitar la vivienda aumentará el precio de venta es evaluar los precios de la zona y los potenciales clientes. No será lo mismo reformar una vivienda en un barrio en boga del centro que en uno de la periferia.
Los cambios y reformas que más valor aportan
¿Qué obras merecen la pena para aumentar el precio de venta? Las que aporten más valor percibido, aunque hay algunas que son prácticamente imprescindibles.
Arreglar pequeñas averías
Esto es algo prácticamente obligatorio. Si la casa tiene algún problema es recomendable arreglarlo. Desde puertas que no abren bien hasta cualquier cuestión que pueda verse durante la visita. La razón para hacerlo es que tener que dar explicaciones durante la visita restará mucho más valor al precio del piso que arreglarlas.
Por un lado estás dando un arma al comprador para negociar a la baja el precio del piso. Por otro, es fácil que el comprador haga un presupuesto mental para esa reforma más elevado de lo normal. Además, le estás enviando el mensaje de que la casa no está lista para entrar a vivir.
Pintar la casa
Esto entraría dentro de las recomendaciones básicas de home stagging. No es imprescindible hacerlo, pero sí puede aportar valor, sobre todo si la casa está pintada con colores muy vivos.
Este lavado de cara mejorará la estética y esa primera impresión. Apuesta por el blanco para hacer la estancia más luminosa y lograr que los compradores eliminen de su cabeza (y de su presupuesto) la necesidad de repintar.
Si cuentas con algo más de presupuesto, desde Pisos.com también recomiendan arreglar los suelos cuando la vivienda es vieja con un lijado.
Cambiar la distribución de la vivienda para crear espacios nuevos
Pasillos largos, habitaciones pequeñas, cocinas reducidas... Readaptar el espacio de la casa para que cuadre con el comprador tipo sí puede aumentar el valor y hacer que se venda más rápido. Tirar tabiques para ampliar espacios en el salón o crear espacios más diáfanos es la tendencia actual, aunque dependerá de la zona.
A modo de ejemplo, para una casa con tres dormitorios es interesante sacar un segundo baño si no lo tiene, mientras que para una con un gran salón puede rentar recortarlo para crear una segunda habitación, siempre dependiendo de la zona.
Crear nuevos espacios de almacenaje
“Y los armarios están muy bien. Tienes espacio para dejar las cosas” Es fácil que escuchases esta frase la primera vez que tu madre visitó tu casa (de alquiler o comprada). Y tiene su razón de ser, no sólo por cuestiones prácticas.
Una de las tendencias de la decoración de interiores apuesta por espacios diáfanos sin muchos espacios de almacenamiento a la vista. Puestos a reformar la vivienda para vender, un armario empotrado puede cambiar la cara a una habitación y ayudar a aprovechar mejor los espacios.
Cambia ventanas y mejora la eficiencia energética
Entre los elementos maś valorados en una casa está su eficiencia energética o, mejor dicho, el ahorro en la factura de la luz. Recuerda que ahora mismo es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para venderla y esta pequeña reforma te ayudará a lograr una puntuación mejor. Además, unas ventanas nuevas también mejorarán la estética de la vivienda.
Para remontar en la calificación medioambiental también puedes cambiar la caldera por una de condensación. Esto es lo que costará pasar de una letra a otra según RT Arquitectura.
Cerrar la terraza
Una terraza es un bien preciado... siempre que se pueda usar y tenga unas vistas despejadas. En caso contrario, la norma dice que la superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza. Una terraza en un primer piso es un candidato ideal para el cerramiento. El presupuesto en este punto no bajará de 1.500 euros pero puede dispararse dependiendo del tamaño de la terraza y los materiales.
Renovar la cocina
Una cocina amplia y reformada es el segundo elemento más valorado a la hora de elegir vivienda, pero también una de las reformas que más cuesta. Una reforma integral de tipo medio costará en torno a 5.000 euros, pero servirá para que el comprador borre de su cabeza la necesidad de una reforma que en su mente puede superar fácilmente los 10.000 euros.
Desde Casaktua recomiendan renovar suelo, azulejos y electrodomésticos en ese orden.
Remodelar el baño
Esta es otra de las inversiones que más rentan para vender una casa. La mayoría de compradores dará por hecha la necesidad de cambiar los baños, que también es una de las más costosas. En lugar de reformar todo el baño puedes cambiar la cortina de la ducha, el espejo, los grifos o la tapa del inodoro y cambiar la bañera por una ducha.
Si las baldosas son el problema quizás no merezca la pena reformar pero sí pintar.
Poner sistemas de domótica
La domótica aumenta el valor percibido de la vivienda, pero está a la cola en las reformas que los propietarios se plantean para su vivienda. Eso sí, que la casa incluya elementos como termostatos inteligentes o persianas eléctricas ayudará a que se venda antes y a más precio.
Una alternativa a una instalación clásica son los dispositivos wifi, que eliminan la necesidad de cableado e inversión.
Por último, siempre está la opción de una reforma integral, aunque para eso necesitarás algo más de tiempo y paciencia que con las opciones anteriores. Si te lanzas a esta idea, nunca pierdas de vista tu presupuesto y la regla de no invertir en la obra más del 50% de lo que esperamos conseguir adicionar por esas reformas respecto al precio de venta previo.
