La inversión inmobiliaria siempre ha gozado de un gran protagonismo en España. Muchos ciudadanos han dedicado tradicionalmente sus ahorros a comprar una vivienda para una segunda residencia o para alquilarla. Ahora bien, este tipo de inversiones requieren un desembolso grande por parte del ahorrador. Una gran ventaja de las socimis o los REIT es que permiten a los pequeños inversores entrar en el sector inmobiliario sin hacer grandes desembolsos.
Los REIT (siglas de Real Estate Investment Trust) son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en Bolsa. Su equivalente en España son las socimis (siglas de sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), como Merlin Properties, Colonial, Hispania y Grupo Lar. "El mercado de REITs representa algo más de 500.000 millones de euros de capitalización bursátil en Europa. Con alrededor de 500 empresas, de las 100 son sociedades españolas", ha explicado Laurent Saint Aubin, cogestor del fondo de inversión Sofidy Sélection 1, en una sesión sobre el sector inmobiliario cotizado celebrado recientemente en las oficinas de Tikehau Capital.
Según ha contado Saint Aubin, el sector de las socimis es pequeño, pero que está muy especializado. "Puedes moverte dentro de los distintos segmentos dependiendo del contexto. Si el crecimiento económico es alto, favorecerás las oficinas. Si es bajo, como actualmente, probablemente te moverás más hacia el residencial", ha explicado.
En su opinión, el sector de las socimis ofrecen transparencia a los inversores en la valoración de activos y los flujos de caja. "Las valoraciones son bastante realistas, teniendo en cuenta el estado actual del mercado. Esta transparencia también es clara en términos de flujos de caja futuros. La actividad principal de un REIT es poseer activos y alquilarlos. Este proceso de alquiler se realiza a través de contratos de arrendamiento. Usted sabe cuáles serán sus rentas a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento, que es de unos 5,5 años", ha señalado.
El gestor también ha destacado la distribución de dividendos por parte de estas sociedades cotizadas inmobiliarias. "Los REIT no pagan impuestos y tienen que distribuir la mayor parte de sus ingresos y la mayor parte de sus plusvalías. Actualmente el rendimiento de los dividendos para la Unión Europea se sitúa en torno al 5,8%. Se trata de una buena forma de obtener dividendos", ha dicho.
¿Es un buen momento para invertir en el sector? Los gestores de Sofidy han recordado que las decisiones de los bancos centrales afectan al sector inmobiliario. "El sector inmobiliario está muy correlacionado con los tipos de interés. Se necesita mucho capital y se recurre a la deuda. Cuando la deuda es cada vez más cara, obviamente el inversor esperará pagar más barato por los bienes inmuebles para tener un mejor rendimiento", ha señalado Serge Demirdjian, cogestor del fondo, en el evento.
Debido a ello, las subidas de tipos de interés emprendidas por parte de los principales bancos centrales entre 2022 y 2024 afectaron al sector inmobiliario. "El tipo de interés pasó de territorio negativo a algo cercano al 3% a finales de año. Al mismo tiempo, el sector inmobiliario cayó un 33% en 2022. Fue realmente duro", ha admitido Demirdjian.
Los expertos de la filial de Tikehau Capital han señalado que las acciones del sector inmobiliario han bajado un 20% respecto a los niveles de finales de 2021. "La valoración del sector es bastante barata", ha contado Demirdjian. "El sector cotiza muy por debajo del valor neto de los activos, en torno a un 30% de descuento. En términos de precio-flujo de caja, el sector cotiza actualmente a 13,5 veces", ha añadido Saint-Aubin.
Gráfico: Tikehau Capital.
"Los tipos de interés han empezado a bajar"
Las subidas de tipos de interés llevaron a muchos inversores a invertir en deuda a corto plazo, a través de bonos, como son las Letras del Tesoro en España. Sin embargo, la bajada de tipos hace que las rentabilidades de estos activos conservadores no sean tan atractivas y haya que poner la vista en un horizonte más lejano. "Un inversor si quiere tener rendimientos más altos, tendrá que invertir en productos más largos. El sector inmobiliario es un producto más largo. Por eso, es muy importante que se normalice la curva de rendimientos para volver a atraer a los inversores al sector", ha señalado.
En este sentido, Demirdjian se ha mostrado esperanzado de que las bajadas de tipos continúen. "Hemos visto que los tipos de interés han empezado a bajar en los dos lados del Atlántico. El mercado está pronosticando que los tipos bajen incluso por debajo del 2%", ha apuntado.
La previsión de estos gestores es que el sector comience a recuperarse con la bajada de tipos de interés. "No creo que este elevado descuento siga estando justificado", ha afirmado este experto. De hecho, algunas clases de activos tienen actualmente una mayor capacidad para fijar precios (y aumentar sus alquileres) como las viviendas para estudiantes y la logística.
En cambio, hay otras clases de activos que se han mostrado más débiles en la fijación de precios. "Las oficinas se han visto muy afectadas últimamente. En los últimos años, hay una demanda que se reduce debido al trabajo desde casa. Además, se trata de un área muy sensible desde el punto de vista económico", ha señalado Demirdjian.
Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.
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